Das Paradox des Wohnungsmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt und der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum

Das Problem des bezahlbaren Wohnraums ist immer in einer Schleife zwischen Nachfrage und Einkommen gefangen.

Viele Menschen beklagen, dass es schwierig sei, für 5 Milliarden VND eine zufriedenstellende Wohnung im Stadtzentrum zu kaufen. Tatsächlich stehen jedoch viele Altbauwohnungen oder Wohnungen in Vororten für nur 2-3 Milliarden VND zum Verkauf, doch nur wenige Menschen sind daran interessiert. Dieses Bild verdeutlicht die große Kluft zwischen dem tatsächlichen Bedarf und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Eigenheimkäufer und spiegelt deutlich die Schichtung des städtischen Wohnungsmarktes wider.

An Wohnungen für 2–3 Milliarden VND mangelt es nicht.

Laut CBRE Vietnam erreichte der Durchschnittspreis für Stadthäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal 160–300 Millionen VND/m², ein Anstieg von 9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Preise für Wohnungen schwankten zwischen 82 und 220 Millionen VND/m², ein Anstieg von 29 %. In zentralen Lagen ist es schwierig geworden, eine Wohnung mit einem Budget von 5 Milliarden VND zu finden. Aktuelle Umfragen haben jedoch gezeigt, dass in Vororten oder bei Projekten mit einer Laufzeit von 10–20 Jahren das Angebot an Wohnungen unter 3 Milliarden VND noch recht groß ist. Das Problem liegt darin, dass diese Produkte oft nicht den immer strengeren Kriterien der Käufer entsprechen.

Herr Huynh Van Hung (aus Dong Thap ) sagte, er habe eine Anzeige aufgegeben, in der er für seinen Sohn eine Wohnung in Ho-Chi-Minh-Stadt für 2 Milliarden VND zum Studium suchte, und sofort Nachrichten von Dutzenden Maklern erhalten, die neue und alte Wohnungen in Bezirken und Gemeinden weit vom Zentrum entfernt anboten, wobei die Preise üblicherweise zwischen 2 und 3 Milliarden VND lagen. Schließlich entschied er sich für den Kauf einer knapp 50 m² großen Wohnung im Vinhomes Grand Park (Bezirk Long Binh) für 2,6 Milliarden VND, damit sein Sohn bequem in der Nähe zur Schule gehen konnte.

Einer Umfrage eines Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong zufolge werden derzeit viele Zweitwohnungen in weit vom Zentrum entfernten Projekten wie Moonlight Boulevard (Bezirk An Lac), Green Town Binh Tan (Gemeinde Vinh Loc), Vision, Conic Boulevard (Bezirk Tan Tao), Akari City (Bezirk An Lac), Westgate (Gemeinde Binh Chanh) und SaigonIntela (Binh Hung) zum Verkauf angeboten, und zwar für nur 2–3 Milliarden VND, also nicht so viel, wie viele Leute denken.

Der Preis für den Apartmentkomplex Sunrise Riverside (Gemeinde Nha Be) liegt derzeit bei 2,5–3 Milliarden VND pro Apartment.

Sogar der seit Jahren begehrte Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt bietet viele günstige Wohnungen, beispielsweise im Vinhomes Central Park (Bezirk Long Binh), im 9 View Apartment (Bezirk Phuoc Long) und im The Art Gia Hoa (Bezirk Phuoc Long). Allerdings ist es für Verkäufer nicht immer einfach, Käufer zu finden. Frau Hong (wohnhaft im Apartmentgebäude Green River, Bezirk Binh Dong) sagte, sie habe ihre über 70 Quadratmeter große Wohnung monatelang zum Verkauf angeboten, bevor sie einen Käufer fand, obwohl der Preis nur 2,7 Milliarden VND betrug. Der Hauptgrund dafür ist, dass es sich um eine Sozialwohnung handelt und der Käufer das Eigentum nicht sofort übertragen kann. Daher schleppt sich die Transaktion sehr lange, obwohl die Wohnung recht zentrumsnah liegt und alle Annehmlichkeiten vorhanden sind.

Es ist erwähnenswert, dass der Unterschied beim Vergleich der Quadratmeterpreise sehr deutlich ist. Neue Projekte in Zentrumsnähe kosten selten weniger als 50 Millionen VND/m², während Projekte, die vor mehr als 10 Jahren übergeben wurden, nur 31-37 Millionen VND/m² kosten. Im Projekt Phu Hoang Anh (Gemeinde Nha Be) beispielsweise wird eine 129 m² große Wohnung für rund 4,5 Milliarden VND verkauft, was 35 Millionen VND/m² entspricht. Die Attraktivität ist jedoch nicht hoch, da das Projekt schnell verfällt, das Design nicht optimal ist und die Fläche im Verhältnis zur allgemeinen Nachfrage zu groß ist. Derweil kosten benachbarte Projekte bis zu 70-90 Millionen VND/m² und steigen deutlich stärker im Wert.

Diskrepanz zwischen Bedarf und finanzieller Leistungsfähigkeit

Herr Ta Trung Kien, Direktor der Viet A Real Estate Company, sagte, er habe in nur zwei Wochen 70/100 der verbleibenden Wohnungen und Bürogebäude des Sunrise Riverside-Projekts (Gemeinde Nha Be) verkauft. Es handelt sich um kleine Wohnungen mit einer Fläche von nur 50–55 m², die 2,5–3,3 Milliarden VND pro Wohnung kosten. Dank der umfassenden Ausstattung können Käufer sofort einziehen oder mieten. Zusätzlich zu den Bankkreditbedingungen benötigen sie lediglich ein Startkapital von etwa 1,2–1,5 Milliarden VND. „Die Kunden sind hauptsächlich junge Paare oder Singles mit Auto, die eine komfortable, moderne Wohnung suchen“, erklärte Herr Kien.

Das größte Problem, so Kien, sei nach wie vor das Missverhältnis zwischen Nachfrage und finanzieller Leistungsfähigkeit. „Käufer wünschen sich oft geräumige Wohnungen mit zwei bis drei Schlafzimmern, eine zentrale Lage, ein komplettes Immobilienportfolio und Bankunterstützung für Ratenzahlungen. Doch mit einer finanziellen Leistungsfähigkeit von drei Milliarden Vietnamesischen Dinar ist es fast unmöglich, diese Kriterien zu erfüllen“, so Kien.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group Real Estate Services Company, räumte ebenfalls ein, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere in den Vororten oder der alten Provinz Binh Duong , keinen Mangel an Wohnungen unter 3 Milliarden VND gebe. Diese Projekte seien jedoch oft weit vom Zentrum entfernt oder es handele sich um Altbauten ohne moderne Annehmlichkeiten und Dienstleistungen. „Junge Leute legen heute tendenziell Wert auf Annehmlichkeiten, Wohnumfeld und Betriebsführung, daher „lehnen“ sie Altbauten oft ab, selbst wenn diese günstig seien. Darüber hinaus haben rechtliche Faktoren einen starken Einfluss auf die Verkaufspreise, da Projekte mit „Pink Books“ und voller Ausstattung immer 10–30 % teurer seien als Projekte mit weniger Transparenz“, erklärte Herr Thang.

Er analysierte, dass der Käufer, um mit Kredit eine Wohnung für 2,5 Milliarden VND zu kaufen, 1 bis 1,5 Milliarden VND zur Verfügung haben muss. Der Rest benötigt ein stabiles Einkommen von 35 bis 40 Millionen VND/Monat über 10 Jahre, um die Schulden zu tilgen. Diese Gruppe von Menschen mit Einkommen möchte jedoch oft keine alten Wohnungen ohne Annehmlichkeiten kaufen, sondern sucht nach hochwertigeren Projekten im Zentrum, die 7 bis 10 Milliarden VND kosten. Im Gegensatz dazu können Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen von 15 bis 20 Millionen VND/Monat wahrscheinlich nicht genug sparen, um eine Wohnung für 2 bis 3 Milliarden VND zu kaufen. Daher steckt das Problem des günstigen Wohnraums immer in einer Schleife zwischen Nachfrage und Einkommen fest: Wenn die Käufer bereit sind, gibt es keine zufriedenstellenden Produkte, und wenn die verfügbaren Produkte ihre Zahlungsfähigkeit übersteigen!

Experten zufolge wird sich der Wohnungsmarkt in Zukunft weiter stark differenzieren. Sozialwohnungsprojekte können den Bedarf von Geringverdienern teilweise decken, doch mit einem Einkommen von 10 bis 15 Millionen VND/Monat ist der Wohnungskauf nicht einfach. „Selbst Gruppen mit einem Einkommen von über 20 Millionen VND/Monat werden wahrscheinlich nicht von der Sozialwohnungspolitik profitieren. Dies zeigt, dass die Lücke zwischen Angebot und tatsächlicher Nachfrage bestehen bleiben wird, insbesondere angesichts knapper Grundstücksfonds und zunehmend hoher Projektentwicklungskosten“, betonte Herr Thang.

Quelle: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm