Strenge Kontrolle des Kapitalflusses in Immobilien, Ausländer kaufen zunehmend Häuser in Vietnam, Verfahren zur Änderung des Landnutzungszwecks

Es besteht Bedarf an drastischen Maßnahmen zur Umstrukturierung des Marktes, Ausländer kaufen zunehmend Häuser in Vietnam, Verfahren zur Genehmigung einer Änderung der Landnutzung … sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Der Immobilienmarkt ist ein Sektor, der empfindlich auf die Geldpolitik, die Zinspolitik und die Cashflow-Politik der Wirtschaft reagiert. (Quelle: Crystal Bay)

Strenge Kontrolle des Kapitalflusses von 2,5 Millionen VND in den Immobiliensektor

Der Bankensektor strebt eine Steigerung des Kreditwachstums um 16 % an. Dies entspricht 2,5 Millionen VND, die in die Wirtschaft gepumpt werden sollen, um die wirtschaftliche Entwicklung anzukurbeln und bis 2025 ein BIP-Wachstum von 8 % zu erreichen. Experten zufolge ist es jedoch notwendig, die vorrangigen Sektoren klar zu identifizieren, um das Risiko von Finanzblasen, insbesondere im Immobiliensektor, zu vermeiden.

Wenn enorme Geldmengen in die Welt gepumpt werden und diese nicht richtig verteilt werden, insbesondere in vorrangigen Bereichen des verarbeitenden Gewerbes, wird dies zu erneuter Inflation, Spekulationsblasen und steigenden uneinbringlichen Forderungen führen.

Der Immobilienmarkt ist ein Sektor, der empfindlich auf die Geld-, Zins- und Cashflow-Politik der Wirtschaft reagiert. Derzeit belaufen sich die gesamten ausstehenden Immobilienkredite auf 3,15 Milliarden VND und machen damit etwa 20 % der gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft aus.

Da die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt einen hohen Wert erreichen und für die Mehrheit der Menschen, die in Großstädten ein Eigenheim benötigen, weit über das hinausgehen, was sie sich leisten können, muss der Cashflow streng zugeteilt und kontrolliert werden, um zu vermeiden, dass Geld in hochspekulative Bereiche fließt. Die Erfahrung vieler Zyklen hat zu einer großen Blase geführt. Experten zufolge ist es das übermäßig lockere Kreditwachstum, das zu einem Anstieg der Forderungsausfälle führt.

Dr. Tran Du Lich , Mitglied des Nationalen Beirats für Geldpolitik, erklärte, das Wirtschaftswachstum dieses Jahres hänge weitgehend von Kreditflüssen ab. Die enorme Kapitalmenge von 2,5 Milliarden VND werde, wenn sie in die Wirtschaft „gepumpt“ werde, die Gesamtnachfrage stark ankurbeln.

Allerdings warnte der Experte: „Wenn ein erheblicher Teil des oben genannten Kapitals nicht in Produktion und Unternehmen, sondern in Aktien oder Immobilien fließt, ist das Risiko einer Finanzblase wie in der Vergangenheit sehr hoch.“

Laut Dr. Le Duy Binh, Direktor von Economica Vietnam, ist die Entwicklung des Immobilienmarktes ein notwendiger Faktor für das Wirtschaftswachstum. Allerdings besteht die Gefahr, dass das in spekulative Immobilien fließende Kapital fehlgeleitet wird, was dem Ziel, Menschen beim Hauskauf zu unterstützen, zuwiderläuft.

Um dies zu verhindern, sind nach Ansicht von Experten drastische Maßnahmen zur Umstrukturierung des Immobilienmarktes erforderlich. Konkret müsse sich die Politik auf die Entwicklung von Immobilienprodukten für den realen Wohnbedarf konzentrieren, statt auf Produkte für spekulative Transaktionen.

Das anhaltend starke Wachstum der Bankkredite in diesem Jahr ist ein positives Signal für die Wirtschaft, geht jedoch mit Warnungen vor der Gefahr einer Finanzblase einher, insbesondere wenn dieses Kapital in den Immobiliensektor fließt.

Die Regierung und die Staatsbank müssen Lösungen finden, um die Kreditströme in reale Wohnungsbauprojekte zu lenken, die den tatsächlichen Bedürfnissen der Menschen dienen und verhindern, dass der Immobilienmarkt in Spekulationsskandale abgleitet und die Stabilität der Wirtschaft beeinträchtigt.

Aus Sicht der Verwaltungsbehörde teilte der stellvertretende Gouverneur der Staatsbank, Dao Minh Tu, mit, dass sich der Bankensektor auf vorrangige Bereiche wie Investitionen, Produktion und Wirtschaft, Export usw. konzentrieren werde, damit Bankkredite das Wirtschaftswachstum aktiv unterstützen können. Insbesondere würden sich die Banken auf Verbraucherkredite wie den Kauf von Sozialwohnungen konzentrieren.

Immer mehr Ausländer kaufen Häuser in Vietnam.

In den letzten Jahren hat sich der Trend zu steigendem Wohneigentum von Ausländern in Vietnam im Allgemeinen und in Hanoi im Besonderen weiter verstärkt. Insbesondere seit dem offiziellen Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes 2023 am 1. August 2024 ist es für Ausländer einfacher geworden, in Vietnam ein Eigenheim zu erwerben.

Laut Statistiken des Bauministeriums haben von 2015 bis zum Ende des dritten Quartals 2023 mehr als 3.000 Ausländer Häuser in Vietnam gekauft, hauptsächlich Wohnungen in kommerziellen Wohnprojekten und konzentriert in großen Provinzen und Städten. Davon entfällt mit 1.765 Einheiten mehr als die Hälfte auf Hanoi – nur etwa 0,53 % des gesamten Wohnungsbestands des Landes im Zeitraum 2018–2022.

Bis zum ersten Halbjahr 2024 haben Ausländer in Hanoi mehr als 1.000 Wohnungen gekauft. Im letzten Quartal 2024 genehmigte das Bauministerium von Hanoi zudem sieben weitere Wohnungsbauprojekte, von denen rund 3.000 an Ausländer verkauft werden sollten. Auch bei Projekten in städtischen Gebieten waren rund 60 % der an Ausländer zu verkaufenden Wohnungen schnell ausverkauft, und zwar zu Preisen, die 10 % über denen für Vietnamesen lagen.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), sagte, dass das Wohnungsgesetz 2023, das am 1. August 2024 in Kraft tritt und Regelungen enthält, die günstige Bedingungen für den Hausbesitz durch Ausländer schaffen, den Trend zu Hauskäufen von Ausländern in Hanoi – einem der dynamischsten Immobilienmärkte des Landes – stark gefördert hat.

Laut dem VARS-Vorsitzenden wird sich der Trend zu steigendem ausländischen Eigenheimbesitz in Vietnam im Allgemeinen und insbesondere in Hanoi weiter fortsetzen. Dies ist ein positives Signal für den Immobilienmarkt und trägt dazu bei, eine relativ große Menge hochwertiger Luxusprodukte aufzunehmen, die derzeit noch als Lagerbestand auf dem Markt sind. Dieser Trend stellt Investoren jedoch auch vor große Herausforderungen, die Bedürfnisse dieser potenziellen Kundengruppe zu erfüllen.

Um die Chancen dieser Nachfragegruppe zu nutzen, müssen Investoren den Markt untersuchen, um herauszufinden, aus welchen Ländern die Zielgruppe stammt und wie hoch ihre Zahlungsfähigkeit ist. Darauf aufbauend können geeignete Projekte umgesetzt werden, die den Bedürfnissen und Vorlieben ausländischer Kunden entsprechen.

Ba Ria - Vung Tau erlässt eine Reihe von Richtlinien zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus

Am 27. März hielt der Volksrat der Provinz Ba Ria – Vung Tau (Legislaturperiode VII, 2021–2026) seine 27. Sitzung ab und verabschiedete Resolutionen zur Regelung der Unterstützungspolitik für Sozialwohnungsprojekte und Unterkünfte für Streitkräfte in der Region.

Dementsprechend wird die Provinz für jedes Projekt ein Budget von höchstens 10 Milliarden VND bereitstellen, um in den Bau technischer Infrastruktursysteme im Rahmen des Projektumfangs zu investieren, darunter Nivellierung, Verkehrssysteme, Beleuchtung, Abwasseraufbereitung, öffentliche Abwasserentsorgung usw.

Davon beträgt die Unterstützungsrate für Projekte im Bezirk Con Dao 80 %, in den Städten Vung Tau, Phu My und Ba Ria 50 % und in den übrigen Bezirken 40 %.

Darüber hinaus werden diese Projekte zu 100 % mit Gebühren und Kosten unterstützt, wenn das Projekt Verwaltungsverfahren bei der zuständigen Behörde durchläuft, um die Bewertung zu organisieren, Umweltgenehmigungen bei der lokalen Behörde zu bewerten und Gebühren für die Bewertung von Berichten zur Umweltverträglichkeitsprüfung einzuziehen.

Diese Politik soll zum Ziel beitragen, bis 2030 in Ba Ria – Vung Tau fast 22.000 Sozialwohnungen zu bauen und die Fähigkeit zu verbessern, Investitionen in Sozialwohnungsprojekte anzuziehen.

Das Volkskomitee der Provinz Ba Ria – Vung Tau teilte mit, dass man davon ausgehe, dass zwischen 2027 und 2030 in der Region etwa elf Projekte mit einem Budget von etwa 71,6 Milliarden VND durch Infrastrukturfinanzierung gefördert würden.

Allein im Jahr 2025 wird die Gemeinde rund 15 Wohnbauprojekte mit einer Fläche von 54,3 Hektar und 12.366 Wohnungen realisieren. Bis 2030 wird sie die Umsetzung von 7 gewerblichen Wohnbauprojekten im Rahmen des 20%-Grundstücksfonds mit einer Fläche von 9.886 Wohnungen weiterhin unterstützen und erleichtern.

Verfahren zur Genehmigung einer Änderung der Landnutzung

Wie ist das Verfahren zur Genehmigung einer Änderung der Landnutzungsart?

Eine Änderung der Landnutzung liegt vor, wenn einem Landnutzer gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes die Änderung seiner Landnutzung gestattet wird. Artikel 227 des Landgesetzes von 2024 legt die Verfahren für die Genehmigung einer Änderung der Landnutzung fest.

Dementsprechend müssen Fälle einer Änderung der Landnutzung von den zuständigen staatlichen Stellen gemäß den Vorschriften dieses Gesetzes genehmigt werden und sind gemäß der folgenden Reihenfolge und den folgenden Verfahren durchzuführen:

1. Landnutzer reichen gemäß den Vorschriften Anträge auf Änderung des Landnutzungszwecks ein.

2. Die zuständige Landverwaltungsbehörde prüft die Bedingungen für die Änderung des Landnutzungszwecks. Entspricht das Dossier nicht den Vorschriften, wird der Landnutzer angewiesen, das Dossier zu ergänzen und erneut bei der zuständigen Landverwaltungsbehörde einzureichen.

3. Die zuständige Bodenverwaltungsbehörde hat folgende Aufgaben:

a) Werden zur Berechnung der Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen die in der Landpreisliste aufgeführten Grundstückspreise herangezogen, so erstellt die zuständige Landverwaltungsbehörde eine Akte und legt sie dem Volkskomitee der zuständigen Ebene vor, das dann einen Beschluss zur Genehmigung der Änderung des Landnutzungszwecks, der Landzuteilung und der Landpacht erlässt.

b) Im Falle der Festlegung spezifischer Grundstückspreise zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht muss die zuständige Landverwaltungsbehörde ein Dossier erstellen und es dem Volkskomitee auf der zuständigen Ebene vorlegen, damit dieses einen Beschluss über die Genehmigung der Änderung des Landnutzungszwecks, der Landzuteilung und der Landpacht erlässt; die Festlegung der Grundstückspreise organisieren und diese der zuständigen Behörde zur Genehmigung der Grundstückspreise zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht vorlegen kann.

4. Landnutzer müssen Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen entrichten. Werden die Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen reduziert, so ermäßigt die Behörde für die Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen die Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für Landnutzer.

5. Wenn der Staat Land pachtet, unterzeichnet die zuständige Landverwaltungsbehörde einen Pachtvertrag. Sie übergibt die Unterlagen an die Grundbuchbehörde oder eine Zweigstelle der Grundbuchbehörde, um die Registrierung durchzuführen, die Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten auszustellen, die Landdatenbank und die Katasteraufzeichnungen zu aktualisieren und zu korrigieren und dem Landnutzer die Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten auszuhändigen.

6. Im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten und der Änderung des Landnutzungszwecks werden das Verfahren zur Registrierung der Übertragung von Landnutzungsrechten und das Verfahren zur Änderung des Landnutzungszwecks gleichzeitig mit dem Verfahren zur Änderung des Landnutzungszwecks gemäß den Bestimmungen dieses Artikels durchgeführt.

Daher ist das Verfahren zur Genehmigung einer Änderung der Landnutzung wie oben beschrieben vorgeschrieben.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html