Gehalt 30 Millionen VND/Monat, aber eine Wohnung unter 3 Milliarden VND ist immer noch ... „unerreichbar“

Umfassende Lösungen zur Senkung der Immobilienpreise erforderlich

„Den Menschen fehlt es an Wohnraum, aber sie haben keine Häuser zum Kaufen. Wie können sie sich ein Haus für 100 Millionen VND/m² leisten? Wenn die Immobilienpreise weiter steigen, werden die Menschen merken, dass die Preise immer höher und höher werden, zu hoch, und die Menschen können sich kein Haus mehr leisten.“ Diese Aussage von Premierminister Pham Minh Chinh auf der Sitzung des Zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt Anfang letzter Woche erregte besondere Aufmerksamkeit. Die Aussage war kurz, berührte aber Millionen von Menschen, insbesondere diejenigen, die seit vielen Jahren in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt leben und arbeiten.

Bei diesem Treffen betonte Premierminister Pham Minh Chinh außerdem die Entschlossenheit der Regierung und betonte elf Gruppen wichtiger Aufgaben und Lösungen, die darauf abzielen, das Angebot zu erhöhen, die Kosten zu senken, die Preise für Gewerbeimmobilien auf einem angemessenen Niveau zu halten und die Entwicklung von Sozialwohnungen zu fördern, damit die Menschen günstige und geeignete Wohnbedingungen haben.

Marktmeinungen zufolge werden für die beiden Segmente gewerblicher und sozialer Wohnungsbau getrennte Lösungen erforderlich sein. Im gewerblichen Wohnungsbau stehen insbesondere die Lösung von Problemen im Zusammenhang mit rechtlichen Verfahren und der Umsetzungszeit im Vordergrund. Im sozialen Wohnungsbau hingegen müssen Kapitalprobleme gelöst und Strategien entwickelt werden, um Unternehmen zur Teilnahme zu bewegen.

„Ich habe die Frage gestellt, wie die hohen Immobilienpreise gesenkt werden können und wie die Preise für Wohneigentum angemessen und für die Einkommen der Menschen erschwinglich gemacht werden können. Es bedarf vieler umfassender Lösungen. Die Steuerpolitik allein kann das nicht leisten, die Geldpolitik allein kann das nicht leisten, die Bodenpolitik allein kann das nicht leisten, die Zentralregierung kann das nicht leisten, die lokalen Behörden und die Unternehmen können das nicht leisten. Dies muss sehr umfassend sein, das heißt, es muss eine sehr synchrone und umfassende Lösung geben, die umfassend, offen und effektiv ist. Es muss eine sehr enge Abstimmung zwischen der Zentralregierung und den lokalen Behörden geben“, betonte Premierminister Pham Minh Chinh.

Der Hypothekenzins muss unter 4 % liegen

Partei, Staat und Regierung betrachten den Wohnungsbau seit Jahren als wichtiges soziales Sicherheitskonzept. Laut Statistik wurden im Juli dieses Jahres landesweit 692 Sozialwohnungsprojekte umgesetzt. Dies ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Ziel, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen zu errichten. Ein weiteres Ergebnis unterstreicht die herausragenden Bemühungen der Regierung: Bis August hatte Vietnam das Ziel, provisorische und baufällige Wohnungen landesweit zu beseitigen, im Wesentlichen erreicht.

Zurück zu den aktuellen Marktpreisen für Häuser. Laut Daten des Vietnam Institute for Real Estate Market Research and Evaluation lagen die Wohnungspreise in Hanoi vor etwa zehn Jahren bei nur 18 bis 25 Millionen VND/m². Mittlerweile ist der Durchschnittspreis auf 75,5 Millionen VND/m² gestiegen. Viele Luxusprojekte bieten sogar Preise von 100 bis 200 Millionen VND/m².

Wie lassen sich die Immobilienpreise senken? Unternehmen und Experten zufolge sind viele synchrone Lösungen erforderlich.

Die Inputkosten für Wohnbauprojekte sind gestiegen. Gründe dafür sind der Anstieg der Grundstückspreise, der Baumaterialien und der Arbeitskosten. Auch Investoren bevorzugen ausschließlich hochwertige Superluxushäuser. Spekulationen, Hamsterkäufe usw. sind die Hauptgründe für den Anstieg der Immobilienpreise seit der zweiten Jahreshälfte 2023.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der GP Invest Company, erklärte: „Derzeit bestimmt das Immobilienangebot den Markt und entscheidet darüber, ob die Preise steigen oder fallen. Die Zeit verlängert sich, die Investitionskosten steigen. Von der Entscheidung über den Grundstückspreis bis zur Bewertung vergeht sehr viel Zeit. Manche Projekte dauern bis zu zwei bis drei Jahre.“

Neun Banken haben sich zwar für das Vorzugskreditpaket in Höhe von 145 Billionen VND für den sozialen Wohnungsbau angemeldet. Nach sechs Zinssenkungen ist der Zinssatz nun auf 6,4 %/Jahr für Investoren und 5,9 % für Eigenheimkäufer gesunken. Die Kreditlaufzeit beträgt fünf Jahre. Nach über zwei Jahren wurden jedoch nur über 4.000 Milliarden VND aus diesem Kreditpaket ausgezahlt. Die Nachfrage nach Krediten von Unternehmen und Privatpersonen ist jedoch sehr groß.

Herr Nguyen Van Khoi, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienvereinigung, sagte: „Die Rückzahlungsdauer ist zu kurz. Die meisten Unternehmen bieten eine Laufzeit von über 10 Jahren an, was den Preis drücken wird. Der Mindestzinssatz für Geringverdiener und Arbeitnehmer muss auf 4 % gesenkt werden.“

Einige Meinungen besagen, dass sich die Auswahl der Investoren ändern muss.

„Anstatt dass sich die Regierung um alles im Zusammenhang mit Sozialwohnungen kümmern muss, von der Freigabe bis hin zu allem, können Sie recherchieren und überlegen, ob Sie ein paar Dutzend Unternehmen auswählen und sie den Unternehmen übergeben, sodass Sie einen Preis von nur 15 bis 20 Millionen festlegen können“, sagte Herr Nguyen Duc Vinh, Generaldirektor der VPBank.

Die hohen Immobilienpreise können aufgrund der von Spekulantengruppen verursachten Marktstörungen nicht ignoriert werden. Beispielsweise kann die spekulative Investmentgruppe bei einem Projekt mit rund 2.000 Wohnungen nur 100 Wohnungen halten und treibt dann den Preis kontinuierlich in die Höhe, wodurch eine falsche Knappheit erzeugt und die Massenpsychologie ausgenutzt wird. Daher muss neben der Berechnung des Verkaufspreises von der Wurzel, d. h. ab dem Zeitpunkt der Projektgründung durch den Investor, auch der obere Teil berechnet werden, d. h. wenn mit der Fertigstellung der Immobilie und der Vermarktung begonnen wurde.

Lösungen zur Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum in Ho-Chi-Minh-Stadt

Daten von Marktforschungsunternehmen zeigen, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im vergangenen Jahr um 18 bis 20 Prozent gestiegen sind. Angesichts des anhaltenden Preisanstiegs akzeptieren viele junge Familien, weiterhin zu mieten und abzuwarten.

Für Cam Tu (Büroangestellte in Ho-Chi-Minh-Stadt) ist die Frage, wann sie sich ein Haus kaufen kann, da die Preise in letzter Zeit auf Milliarden VND pro Wohnung gestiegen sind, jedoch wirklich unbeantwortbar.

Bei einem Bürojob beträgt das Gehalt etwa 30 Millionen VND/Monat plus einige Ersparnisse, aber der Kauf einer Wohnung für weniger als 3 Milliarden VND/Einheit ist für Tu völlig unerschwinglich.

„Ich hoffe, dass es mehr politische Maßnahmenpakete geben wird, um junge Menschen beim Hauskauf zu unterstützen, sowohl in Form von Bankzinsen als auch in Form von Wohnungspreisen auf einem vernünftigeren Niveau“, erklärte Frau Tu.

Experten zufolge besteht die schnellste Lösung für Ho-Chi-Minh-Stadt darin, das Angebot zu erhöhen und die steigenden Immobilienpreise einzudämmen, in der Planung von Fonds für sauberes Land, die der Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum Priorität einräumen.

„Wir müssen Pläne haben, um Landfonds für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen sicherzustellen“, sagte Dr. Su Ngoc Khuong, Senior Director von Savills Vietnam.

Es zeigt sich, dass rechtliche Verfahrensschwierigkeiten beim Bau von Sozialwohnungen noch immer ein „Engpass“ darstellen, der vielen Unternehmen Sorgen bereitet.

Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Construction and Trade Company, erklärte: „Resolution 201 wurde erlassen, um die Verfahren zu beschleunigen. Letztendlich erfordert diese Resolution jedoch, dass für Sozialwohnungen eine Baugenehmigung erteilt wird. Um das Baugenehmigungsverfahren durchführen zu können, müssen eine Reihe von Verfahren gemäß den Vorschriften abgeschlossen werden, bevor ein Antrag eingereicht werden kann. Dies nimmt sehr viel Zeit in Anspruch, während für gewerblich genutzte Wohnungen derzeit keine Baugenehmigung erforderlich ist.“

Angesichts dieser Realität empfiehlt die City Real Estate Association den Behörden, weiterhin rechtliche Schwierigkeiten im sozialen Wohnungsbau zu beseitigen und rund 220 Projekte, bei denen es noch rechtliche Probleme gibt, dringend zu überprüfen, um Lösungen zu finden, mit denen Hindernisse beseitigt, ein Angebot geschaffen und die Wohnungspreise gesenkt werden können.

Unterstützung von Menschen bei Verfahren zum Erwerb von Sozialwohnungen

Ohne auf die Regierungssitzung Anfang dieser Woche warten zu müssen, ist Sozialwohnungsbau seit Jahresbeginn ein heißes Thema auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in den beiden größten Märkten des Landes, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Neben der Erhöhung der Zahl der Sozialwohnungen sind die Menschen auch sehr daran interessiert, die Unterlagen für den Kaufantrag auszufüllen.

In Hanoi sollen dieses Jahr sechs Sozialwohnungsprojekte fertiggestellt werden. Bisher wurde jedoch noch keines davon zum Verkauf freigegeben oder es wurden noch keine Anträge angenommen. Die Menschen warten und hoffen. Da der Preis für Sozialwohnungen nur zwischen 18 und 27 Millionen VND/m² liegt, beträgt der Preis nur ein Drittel des heutigen Durchschnittspreises für Gewerbewohnungen von 70 bis 80 Millionen VND/m².

Seit letztem Juni suchen viele Hauskäufer aktiv nach Informationen zu Anträgen auf Sozialwohnungen. Um die Betroffenen bei den Verfahren zu unterstützen, hat das Servicezentrum der öffentlichen Verwaltung der Stadt Hanoi in der Gemeinde Dong Anh einen Pilotversuch mit mobiler Unterstützung für den Kauf von Sozialwohnungen gestartet. Die Umsetzungsphase dauerte vom 15. bis 30. September.

Nach etwas mehr als zehn Tagen Pilotprojekt in der Gemeinde Dong Anh in Hanoi gingen bei den Mitarbeitern über 2.000 Bewerbungen ein. Trotz der hohen Zahl kam es zu keinem Gedränge, da die meisten Menschen bereits informiert waren und ihre Nummern über das Online-System erfasst wurden. Dies ist eine der Lösungen, um den Zugang zu Sozialwohnungen zu erleichtern und den Umweg über Maklerkanäle zu vermeiden, der leicht zu negativen Reaktionen führen kann.

„Die Abläufe in der Filiale in Dong Anh sind sehr schnell. Ich mache das zum ersten Mal, aber ich habe nicht erwartet, dass es so schnell geht“, sagte Herr Nguyen Van Son (Hanoi).

Herr Nguyen Trung Viet (Hanoi) sagte: „Als ich hörte, dass es ein mobiles Beratungsteam gibt, bin ich auch hingegangen und habe um Rat gefragt. Ich habe gesehen, dass die Anwendung ganz einfach ist und ich sie selbst durchführen kann.“

Es kommt jedoch immer noch vor, dass die Leute aufgrund der hohen Nachfrage keine Wartenummer im I-Hanoi-System erhalten und daher bis zum nächsten Tag warten müssen.

Herr Nguyen Dinh Luong, stellvertretender Leiter der Abteilung für Verwaltungsverfahrensberatung im Zentrum für öffentliche Reisedienstleistungen der Stadt Hanoi, sagte: „Wir empfehlen der Leitung außerdem, in Zeiten, in denen Menschen im Rahmen solcher Programme bedient werden, die Anzahl der Buchungen bei I-Hanoi zu erhöhen, damit der Service für die Menschen besser wird und sie nicht lange warten müssen.“

In der Sitzung des zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt, die Anfang dieser Woche stattfand, bekräftigte Premierminister Pham Minh Chinh, dass die Entwicklung des Immobilienmarktes und des sozialen Wohnungsbaus ein großes Thema sei, eine wichtige Angelegenheit der Nation und der Bevölkerung, sehr wichtig, und dass viele umfassende Lösungen erforderlich seien, wie etwa die Senkung der Immobilienpreise, die Erhöhung des Angebots zur Deckung von Angebot und Nachfrage durch die Beseitigung von Rückstauprojekten, die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die Senkung der Grundstückspreise, die Reduzierung der Kosten, die Lösung von Infrastrukturproblemen in Bezug auf Transport, Strom, Wasser, Telekommunikation usw.

Das Bauministerium bemüht sich, die Regierung zu einem Beschluss zu bewegen, in dem eine Reihe fähiger, engagierter und talentierter Unternehmen mit der Umsetzung einer Reihe von Sozialwohnungsprojekten beauftragt werden, und zwar nach dem Grundsatz der Harmonisierung der Interessen zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen.

Quelle: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm