Leere Ladenflächen, Preise weiterhin himmelhoch

Unverkauft, aber kein Rabatt

Einem aktuellen Bericht von Cushman & Wakefield zufolge belegt die Dong Khoi Street (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) den 13. Platz auf der Liste der teuersten Einkaufsstraßen der Welt . Die Fifth Avenue in New York (USA) ist die teuerste der Welt, gefolgt von der Via Monte Napoleone in Mailand (Italien), und die Tsim Sha Tsui Street in Hongkong (China) ist die drittteuerste der Welt. Dem Bericht zufolge beträgt die Miete für Geschäftsräume in der Dong Khoi Street umgerechnet 350 USD/m²/Monat. Dieser Wert ist im gleichen Zeitraum um 17 % gestiegen und im Vergleich zur Zeit vor der Covid-19-Pandemie um 40 %. Damit ist die Miete für Geschäftsräume in der Dong Khoi Street höher als in den teuersten Straßen in München (Deutschland), Amsterdam (Niederlande) oder Bangkok (Thailand), wodurch die Dong Khoi Street auf Platz 13 der Liste der teuersten Einkaufsstraßen der Welt steht.

Auch wenn sie nicht vermietbar sind, sind die Mieten für viele Räumlichkeiten noch immer recht hoch.

Neben der Dong Khoi Street gehört auch die Trang Tien Street (Hanoi) zu den teuersten Einzelhandelsflächen im asiatisch- pazifischen Raum. Der Mietpreis ist hier im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % und im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie um 50 % gestiegen und liegt nun bei fast 300 USD/m²/Monat. Damit steigt die Trang Tien Street im Vergleich zum Vorjahr um drei Plätze auf Platz 17 in der Region.

So teuer es auch ist, als wir eine Reihe von Straßen, „goldenen“ und „diamantenen“ Standorten im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai, Nguyen Dinh Chieu usw. untersuchten, sahen wir viele geschlossene Mietobjekte mit Schildern, die zu vermieten waren. Insbesondere gibt es Reihenhäuser an der Straßenfront, die seit vielen Jahren geschlossen sind, deren Eigentümer sich jedoch weigern, den Mietpreis zu senken.

Wir gaben uns als Mieter aus und riefen über einen Makler namens Khuong die Telefonnummer an, die an einem Haus in der Dong Khoi Straße ausgehängt war. Uns wurde ein 200 m² großes Haus mit einem Erdgeschoss und sieben Obergeschossen angeboten. Die Miete betrug 30.000 USD/Monat, also über 700 Millionen VND/Monat. Als wir die schwierige Wirtschaftslage erwähnten und um einen Preisnachlass baten, wurde uns ein Preis von 25.000 USD/Monat „festgelegt“. „Diese Wohnung steht seit vier Monaten leer. Wenn Sie es ernst meinen, dann senken Sie den Preis, er lässt sich nicht weiter senken“, sagte Herr Khuong.

Die Mieten sind hoch, daher verkaufen die Ladenbesitzer auch zu hohen Preisen. Viele ausländische Kunden kommen nur einmal und kommen nicht wieder. Unternehmen und Vermieter müssen dies erkennen, um zu handeln und durch Mietsenkungen internationale Kunden zur Rückkehr zu bewegen. Um die Mieten zu senken, müssen jedoch auch die Bankzinsen deutlich gesenkt werden.

Herr Hoang Tuan Anh (Immobiliengeschäft)

Broker Kha hat zwei Geschäftsräume in der Nguyen Hue Straße (Bezirk 1) vorgestellt, darunter einen 12 m breiten und 25 m langen Laden mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 700 m². Der Mietpreis beträgt 25.000 USD/Monat, also mehr als 600 Millionen VND/Monat. Bei Anmietung müssen Kunden drei Monate im Voraus eine Kaution hinterlegen und einen Dreijahresvertrag abschließen. Gleich nebenan befindet sich ein ca. 1.100 m² großes Geschäftslokal mit zwei Straßenfronten. Der Mietpreis beträgt ca. 45.000 USD/Monat, also mehr als

1 Milliarde VND/Monat. Es ist bekannt, dass diese Räumlichkeiten von einem Restaurantbesitzer für 38.000 USD/Monat gemietet wurden. Aufgrund von Geschäftsverlusten gab der Restaurantbesitzer die Räumlichkeiten Anfang 2023 zurück und sie stehen bis heute leer. „Die wirtschaftlichen Schwierigkeiten haben dazu geführt, dass viele Menschen Geld verloren haben und die Räumlichkeiten zurückgeben mussten. Große Räumlichkeiten wie diese sind sehr schwer zu vermieten. Wenn Sie aufrichtig sind, können Sie eine weitere Reduzierung aushandeln“, sagte der Makler.

Eine Fläche direkt an der Ecke Nguyen Thi Minh Khai – Cach Mang Thang 8 mit einer Nutzfläche von über 1.100 m² wurde von einem Makler namens Dat für rund 1 Milliarde VND/Monat gemietet. Auf unsere Nachfrage nach einer Preissenkung, da diese Fläche seit fast zwei Jahren leer steht, bekräftigte Dat: „Sie steht zwar leer, aber wir können den Preis aufgrund der günstigen Lage nicht senken. Wenn Sie sie mieten, handeln Sie einfach einen Rabatt aus, morgen treffen wir uns direkt mit dem Vermieter.“

In der Le Loi Street (Bezirk 1), der Milliardenstraße der Stadt, hängen an vielen leerstehenden Mietshäusern „Zu vermieten“-Schilder mit einem Kreuz und einer Reihe von Telefonnummern. Als ich anrief, um mich nach einem Haus zu erkundigen, sagte der Vermieter, der Preis betrage 400 Millionen VND/Monat für ein 400 m² großes, dreistöckiges Haus. Ein Immobilienmakler sagte, die Mieten für Gebäude im Zentrum von Bezirk 1 seien trotz der vielen leerstehenden Gebäude immer noch sehr hoch. Je nach Gegend und Lage liegen die Mieten für Gebäude hier zwischen 200 und 600 Millionen VND/Monat. Obwohl große Gebäude schon lange leer stehen, hat der Vermieter den Preis nicht gesenkt.

Hoher Preis, dennoch Verlust im Vergleich zu Bankkreditzinsen

Nach Einschätzung von Savills lag die Auslastung der zu vermietenden Einzelhandelsflächen im dritten Quartal 2023 trotz eines leichten Rückgangs des Angebots unverändert bei 91 %. Insbesondere Flächen außerhalb des Zentrums von Ho-Chi-Minh-Stadt machten 91 % des Gesamtangebots aus. Was die Mietpreise angeht, sind die meisten Vermieter im Zentrum weiterhin zuversichtlich und erwarten stabile, hohe Mieten, die dreimal höher sind als außerhalb des Zentrums.

Trotz schleppender Geschäftsentwicklung und hoher Mieten zeigt ein Bericht von CBRE Vietnam, dass die Mieten in diesem zentralen Bereich weiterhin jährlich um 1–1,5 % steigen. Bemerkenswert sind nicht nur die hohen Preise, sondern auch die Schwierigkeiten bei der Erlangung von Gewerbe- und Brandschutzlizenzen. Einzelhändler suchen daher in dezentralen Bereichen nach mehr Platz, um dort kurzfristig temporäre Einzelhandelsgeschäfte zu eröffnen. Die unverkauften Flächen im Zentrum sind daher weiterhin unverkauft.

Der Immobilienunternehmer Hoang Tuan Anh analysierte dies wie folgt: Der Grund für die hohe Miete, die der Vermieter jedoch nicht senkt, liegt darin, dass er das Haus zuvor für 400 bis 600 Millionen VND/m² gekauft hat. Ein 200 m² großes Haus kostet etwa 100 Milliarden VND. Wenn die durchschnittliche Miete 5 % pro Jahr und Immobilie beträgt, verdient er jeden Monat 416 Millionen VND. Gleichzeitig zahlt der Vermieter 10 % pro Jahr an Bankkreditzinsen, was mehr als 800 Millionen VND entspricht, und verliert so etwa 400 Millionen VND pro Monat. Beim Kauf einer Immobilie rechnet der Vermieter mit einem Preisanstieg wie vor 10 Jahren. Dies ist jedoch unmöglich, da die Immobilienpreise im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit so hoch sind wie in China oder Singapur, höher als in Europa oder Amerika und um ein Vielfaches höher als in Thailand, Malaysia oder den Philippinen. Wenn die Immobilienpreise nicht steigen, verliert der Vermieter über lange Zeit Mieteinnahmen und muss die Immobilie schließlich verkaufen.

„Es besteht jedoch das Paradox, dass gewerbliche Mieter derzeit nicht in der Lage sind, 416 Millionen VND/Monat für eine 200 m² große Ladenfläche zu zahlen. Hohe Immobilienpreise und hohe Bankzinsen bedeuten, dass jeder Geld verliert, weshalb Ladenlokale im Zentrum lange Zeit geschlossen bleiben. Sehen Sie sich die Gegend um den Ben-Thanh-Markt an, der hauptsächlich von ausländischen Kunden besucht wird. Die Miete ist hoch, also verkaufen die Ladenbesitzer auch zu hohen Preisen, sodass viele ausländische Kunden nur einmal kommen und nicht wiederkommen. Unternehmen und Vermieter müssen diese Tatsache erkennen, um etwas zu ändern und durch eine Senkung der Ladenmiete internationale Kunden zur Rückkehr zu bewegen. Um die Miete zu senken, müssen jedoch die Bankzinsen drastisch gesenkt werden“, analysierte Herr Hoang Tuan Anh.

Dr. Su Ngoc Khuong, stellvertretender Direktor des Instituts für Informationstechnologie und angewandte Wirtschaftswissenschaften, erklärte, dass die Räumlichkeiten im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt hauptsächlich für den Verkauf von Produkten für internationale Touristen genutzt würden. Sinkt die Zahl dieser Besucher, sinken auch die Umsätze, die Mieter verlieren ihre Einnahmequelle und sind gezwungen, die Räumlichkeiten zurückzugeben. Filialketten schränken aufgrund sinkender Umsätze ihre weitere Expansion ein. Die Unternehmen werden die Kostenfrage prüfen. Ist die Miete zu hoch, müssen sie sich nach einem anderen Standort umsehen, um die Räumlichkeiten zurückzugeben oder einige Filialen zu schließen.

Einer Studie von Savills zufolge entfallen 37 % der gesamten zu vermietenden Einzelhandelsflächen auf die Gastronomie, gefolgt von der Modebranche mit 24 % Marktanteil; auf die restlichen Bereiche wie Gesundheit, Schönheit und Unterhaltung entfallen jeweils 13 %.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm