Trotz ihrer Ersparnisse zögern die Kunden noch immer, sich bei Banken Geld zu leihen, um Häuser in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zu kaufen.

Hohe Immobilienpreise, „rote Augen“ auf der Suche nach einem Haus unter 2 Milliarden VND in Großstädten

Die Familie von Herrn Quang Anh ( Ha Nam ) hatte bereits seit zwei Jahren vor, eine Wohnung zu kaufen, traute sich aber bisher nicht, Geld auszugeben. Im Jahr 2022 hatte seine Familie etwa 1 Milliarde VND gespart und plante, eine Wohnung für etwa 2,5 Milliarden VND zu kaufen. Den Restbetrag wollte er sich von der Bank leihen. Allerdings waren die Bankzinsen damals hoch, sie lagen zwischen 10 % und 12 % pro Jahr. Deshalb legte er den Plan, ein Haus zu kaufen, vorübergehend auf Eis und wartete auf sinkende Zinsen.

Bislang sind die Hypothekenzinsen der Banken während der Vorzugsphase auf 6–8 % pro Jahr gesunken, doch Herr Quang Anh traut sich immer noch nicht, ein Haus zu kaufen, weil die Preise zu stark gestiegen sind.

„Ich beobachte den aktuellen Preis für eine 2-Zimmer-Wohnung in Hanoi , der bei etwa 4 Milliarden VND liegt. Die Ersparnisse meiner Familie betragen derzeit etwa 1,2 Milliarden VND, was nur für 30 % der Anzahlung reicht. Die restlichen 70 % muss ich mir von der Bank leihen. Das Gesamteinkommen meiner Familie von etwa 35 Millionen VND/Monat reicht nur aus, um die monatlichen Zinsen an die Bank zu zahlen, sodass kein Geld für den Lebensunterhalt übrig bleibt“, sagte er.

Herr Quang Anhs Plan, ein Haus zu kaufen, liegt seiner Aussage nach aufgrund der hohen Immobilienpreise noch auf Eis. Er plant, in die Vororte zu ziehen, um dort ein günstigeres Haus zu finden und so den finanziellen Druck zu verringern.

Ebenso sagte Herr Hung, ein Angestellter eines Medienunternehmens (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi), dass seine Familie seit Anfang dieses Jahres beabsichtige, ein Haus zu kaufen. Er habe 2 Milliarden VND an Ersparnissen zur Hand und werde den Restbetrag voraussichtlich bei der Bank leihen.

Nach einer Preisanalyse stellte Herr Hung fest, dass der Hauspreis zu stark gestiegen war. Ein Kauf würde ihn 4 Milliarden VND kosten, wovon er 2 Milliarden VND von der Bank leihen müsste. Der Vorzugszinssatz beträgt im ersten Jahr etwa 7–8 %. „Meine Familie muss also jeden Monat etwa 30 Millionen VND an Tilgung und Zinsen zahlen. Nach Ablauf der Vorzugszinsphase wird die monatliche Rate deutlich steigen“, sagte er.

„Das Einkommen meiner Familie beträgt fast 40 Millionen VND pro Monat. Wenn wir die Hälfte des Hauswerts von der Bank leihen müssten, stünden wir unter großem Druck, die Schulden jeden Monat zurückzuzahlen. Deshalb legt meine Familie den Plan, ein Haus zu kaufen, vorerst auf Eis und wartet auf eine Preisanpassung“, fügte er hinzu.

Frau Ngoc (Bezirk 1, HCMC) sagte, ihr Budget für den Hauskauf betrage etwa 4 Milliarden VND, wovon sie etwa 2 Milliarden gespart und weitere 2 Milliarden von der Bank geliehen habe. Sie möchte eine 2-Zimmer-Wohnung in der Nähe von Bezirk 7 kaufen. Sie und ihr Mann haben nach Wohnungen gesucht, die den Kriterien entsprechen, zögern aber, weil sie den Preis im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Wohnung für zu hoch halten.

Sie fragte sich: „Vielleicht werden die Immobilienpreise gerade jetzt in die Höhe getrieben. Mein Mann und ich werden warten, bis sich der Markt ändert und das Angebot vielfältiger wird, um mehr Auswahl zu haben.“ Ihrer Meinung nach gibt es zu wenige neue Projekte, die zum Verkauf angeboten werden.

Die Immobilienpreise sind in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen, insbesondere im Wohnungssegment, wie Umfragen vieler Unternehmen zeigen. Laut Daten von Savills Vietnam erreichte der Preis für Erstwohnungen in Hanoi im dritten Quartal 69 Millionen VND/m², ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr. Der Verkaufspreis für Altbauwohnungen stieg auf 51 Millionen VND/m², ein Anstieg von 10 % gegenüber dem Vorquartal und 41 % gegenüber dem Vorjahr.

Bemerkenswert ist, dass Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen ausmachten, ein starker Anstieg im Vergleich zu nur 2 % im Jahr 2020. Gleichzeitig ist das Segment der Wohnungen mit Preisen unter 2 Milliarden VND fast vom Markt verschwunden und macht nur noch 1 % des Gesamtangebots aus.

Laut Daten von CBRE Vietnam verzeichneten die Verkaufspreise für Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin einen Aufwärtstrend. Auf dem Primärmarkt erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi 64 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren) und lag damit 3 % unter dem in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Auf dem Sekundärmarkt stieg der durchschnittliche Verkaufspreis im Vergleich zum Vorquartal weiter an und erreichte 46 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren), ein Plus von 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und fast 26 % gegenüber dem Vorjahr. Der Anstieg der Sekundärverkaufspreise zeigt keine Anzeichen eines Abflauens und liegt derzeit nur etwa 2 Millionen VND/m² unter dem Sekundärwohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Der Bericht des Bauministeriums stellte fest, dass der Anstieg der Wohnungspreise nicht nur bei neu eröffneten Projekten, sondern auch bei vielen alten, seit vielen Jahren genutzten Wohnungen zu verzeichnen sei. Dementsprechend warten die Hauskäufer auf sinkende Preise.

Die Kreditzinsen sind zwar gesunken, doch viele Menschen möchten immer noch keinen Bankkredit für den Kauf von Häusern und Grundstücken aufnehmen, weil sie meinen, der Zinssatz sei im Vergleich zu ihrer Fähigkeit, die Schulden zurückzuzahlen, immer noch zu hoch (Foto: Manh Quan).

Niedrige Zinsen schrecken weiterhin vor Krediten zurück

Seit Jahresbeginn sind Wohnungsbaudarlehen eine der Maßnahmen, die die Banken angesichts der allgemeinen Schwierigkeiten ergreifen, um das Kreditwachstum anzukurbeln. Viele Banken haben gleichzeitig neue Kreditpakete aufgelegt, mit denen Privatpersonen mittel- und langfristig Häuser kaufen können. Die Zinssätze liegen bei 5 bis 6 Prozent pro Jahr und damit gleich oder nur 1 bis 2 Prozent über dem Zinssatz für Spareinlagen mit einer Laufzeit von zwölf Monaten.

Dieser Zinssatz gilt während der ersten 6-36 Monate des langfristigen Kredits und wird von vielen Bankvertretern als „beispiellos niedrig“ bezeichnet.

Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge wendet die Agribank in der Gruppe der „Big 4“ (vier Banken mit staatlichem Kapital) für mittel- und langfristige Kredite zum Kauf eines Hauses, für den Lebensunterhalt und für Immobiliengeschäfte einen festen Zinssatz von 6 %/Jahr für die ersten 6 Monate, 6,5 %/Jahr für die ersten 12 Monate (Mindestlaufzeit des Kredits 3 Jahre) und 7 %/Jahr für die ersten 24 Monate (Mindestlaufzeit des Kredits 5 Jahre) an.

Der Mindestzinssatz für Eigenheimdarlehen bei BIDV beträgt 5 %/Jahr für die ersten sechs Monate (36 Monate) bzw. 5,5 %/Jahr für die ersten zwölf Monate (60 Monate). Dies gilt für Kunden in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Für Kunden außerhalb dieser beiden Städte beträgt der Mindestzinssatz für Eigenheimdarlehen 6 %/Jahr für 24 Monate bzw. 7 %/Jahr für die ersten 36 Monate.

Die VietinBank bietet Kredite für den Hausbau und die Renovierung zu folgenden Zinssätzen an: 6,2 %/Jahr mit Festzins für die ersten 18 Monate; 6,7 %/Jahr mit Festzins für 24 Monate; 8,2 % mit Festzins für 36 Monate. Zusätzlich zur Zinsbindungsfrist wird je nach Laufzeit ein Zinsaufschlag berechnet.

Bei der Vietcombank beträgt der Zinssatz für Kredite unter 24 Monaten 5,5 %/Jahr für die ersten sechs Monate; für Kredite über 24 Monate 5,7 %/Jahr für die ersten zwölf Monate; für die ersten zwei Jahre 6,5 %/Jahr fest; für die ersten drei Jahre 8,5 %/Jahr fest. Nach Ablauf der Vorzugsfrist entspricht der Zinssatz dem 12-Monats-Mobilisierungszinssatz der Vietcombank zuzüglich 3,5 %/Jahr.

Einige Privatbanken bieten auch Sonderzinsen für Eigenheimdarlehen an. Bei der VPBank betragen die Zinssätze für Eigenheimdarlehen 4,6 %/Jahr bei einer Laufzeit von 3 Monaten; 5,9 %/Jahr bei einer Laufzeit von 6 Monaten; 7,2 %/Jahr bei einer Laufzeit von 12 Monaten; 9,8 %/Jahr bei einer Laufzeit von 18 Monaten; 10,3 %/Jahr bei einer Laufzeit von 24 Monaten. Gilt für Darlehen mit einer Laufzeit von mindestens 48 Monaten. Die Zinsspanne nach Sonderzins beträgt 3,5 %/Jahr.

Bei der Eximbank beträgt der Festzinssatz 3,5 %/Jahr für die ersten zwei Monate und 7,5 %/Jahr für die nächsten 22 Monate. Der Kreditzinssatz nach der Vorzugsperiode berechnet sich aus dem Basiszinssatz zuzüglich einer Marge von 3 %/Jahr. Derzeit liegt der variable Zinssatz dieser Bank bei etwa 10–11 %/Jahr.

Einem früheren Bericht der VCBS Securities Company zufolge stiegen die Geschäftskredite für Immobilien allein im ersten Halbjahr dieses Jahres um mehr als 10 %, während die Hypothekenkredite für Verbraucher lediglich um mehr als 1 % zunahmen.

Das langsame Wachstum der privaten Wohnungsbaudarlehen wurde mit der Begründung erklärt, dass sich die Nachfrage nach Eigenheimen aufgrund des begrenzten Wohnungsangebots nicht erholt habe. Gleichzeitig habe der starke Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit bei Investoren und Eigenheimkäufern für Besorgnis gesorgt.

Experte: Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus muss stark gefördert werden

Der Ökonom Dinh The Hien sagte, dass der Immobilienmarkt in der Vergangenheit wenig Risiken berge, da der Markt noch in den Kinderschuhen stecke und die Preise niedrig seien. Aktuell jedoch seien alle Segmente, von Reihenhäusern und Wohnungen bis hin zu Grundstücken in Vorstädten, stark gestiegen. Daher sei das Risiko, Geld in Immobilien zu stecken, höher.

Für echte Bewohner, so Herr Hien, gilt: Wenn der Käufer ein Haus lange beobachtet hat und den genauen Preis kennt und der Eigentümer es nun günstiger als den üblichen Marktpreis anbietet, kann er es kaufen. Bei einem finanziellen Niveau von 2 Milliarden VND muss man sich jedoch mindestens 1-2 Milliarden VND von der Bank leihen, wenn man ein Haus kaufen möchte.

Angesichts der allgemeinen Wirtschaftslage und der sich nicht wirklich verbessernden Immobilienmärkte muss auch die Kreditaufnahme für den Kauf einer Wohnung hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit sorgfältig kalkuliert werden. Eine Unterbrechung des Cashflows beeinträchtigt den Schuldentilgungsprozess und birgt Risiken für den Käufer.

Bei Immobilien, die noch nicht vollständig verstanden sind, sollten Käufer ihre Pläne unterbrechen und sich die Zeit nehmen, sie zu beobachten und zu studieren. „Ich denke, dass die Immobilienpreise von jetzt an bis 2028 um maximal etwa 5 % pro Jahr steigen werden. Wenn Käufer dennoch frühzeitig kaufen möchten, müssen sie sich die Mühe machen, die passenden Immobilien zu finden. Käufer müssen Kriterien wie Wohnungen oder Häuser in Gassen und ein finanzielles Niveau festlegen, das die Rückzahlung während der gesamten Kreditlaufzeit sicherstellt“, sagte er.

Auch wenn sich nicht sofort ein Käufer findet, sollten Hauskäufer laut Herrn Hien nicht zu voreilig handeln, sondern Ruhe bewahren. Hören Sie nicht auf die Werbetrommel der Makler, denn wenn Sie nicht sofort kaufen, werden die Preise weiter stark steigen.

Experten raten Anlegern außerdem, bei der Aufnahme von Kapital die finanzielle Effizienz anhand aller Faktoren zu berechnen, wie etwa Darlehenszinsen, regelmäßige Tilgungs- und Zinszahlungsquelle, Darlehenslaufzeit, Amortisationsdauer, Hypothekenoptionen usw.

Die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen sind bei vielen Banken gesunken (Foto: Manh Quan).

Immobilienexperte Pham Duc Toan erklärte, dass trotz der niedrigen Zinsen viele Menschen noch immer zögern, Häuser zu kaufen, da die Preise zu stark gestiegen seien. Zudem seien viele Unternehmen weiterhin in Schwierigkeiten. Arbeitnehmer, die Häuser kaufen möchten, befürchten zudem, dass ihr Einkommen jederzeit sinken könnte, was sich negativ auf die Schuldentilgung auswirken würde.

Die Bankzinsen sind günstig, aber die Dauer einer Wohnungsbaudarlehensvergabe beträgt etwa 10 bis 20 Jahre. Daher befürchten manche Menschen, dass die Zinsen in Zukunft tendenziell steigen und sie in der nächsten Phase unter finanziellen Druck geraten könnten.

Ihm zufolge liegen die Preise für Wohnungen in Hanoi derzeit hauptsächlich im Bereich von 60 bis 70 Millionen VND/m². So kostet eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von etwa 70 m² mehr als 4 bis 5 Milliarden VND, ohne die Kosten für die Inneneinrichtung.

Um ein Haus zu kaufen, muss ein Haushalt mindestens 30 % der Anzahlung (umgerechnet etwa 1,5 Milliarden VND) Ersparnisse haben. Den restlichen Betrag, 70 % des Hauswerts (umgerechnet 2,5 bis 3 Milliarden VND), muss der Käufer von der Bank leihen. Obwohl der Zinssatz derzeit niedrig ist, muss der Käufer bei einem so hohen Kredit etwa 35 bis 40 Millionen VND pro Monat zahlen.

„Bei den aktuellen Immobilienpreisen muss ein Haushalt meiner Meinung nach über ein hohes Einkommen von mindestens 60 Millionen VND/Monat verfügen, um ein Haus auf Raten kaufen zu können. Bei einem Haushalt mit geringerem Einkommen wird der Hauskauf sehr schwierig oder sogar unmöglich“, sagte Herr Toan.

Um das Wohnungsproblem zu lösen, müsse die Regierung den sozialen Wohnungsbau stark fördern, so die Person. So könnten die Menschen leichter Zugang zu Wohnraum erhalten. Insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sollten spezielle Mechanismen zur Förderung von Sozialwohnungsprojekten geschaffen werden.

Quelle: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm