Kann ich ein rotes Buch bekommen, wenn ich Land mit einem handschriftlichen Dokument kaufe?

(Dan Tri) – Ab dem 1. August sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass bei der Übertragung von Immobilien der Vertrag notariell beglaubigt oder beurkundet werden muss, außer in dem in Absatz 2, Artikel 129 des Zivilgesetzbuchs von 2015 vorgeschriebenen Fall.

Der Verkauf und Kauf (die Übertragung) eines Grundstücks durch ein handschriftliches Dokument ist eine Transaktion zur Übertragung von Landnutzungsrechten, der Vertrag wird jedoch nicht notariell beglaubigt oder gemäß dem Gesetz zertifiziert.

Viele Menschen befürchten, dass für Grundstücke, die mit handschriftlichen Dokumenten abgewickelt werden, keine Nutzungsrechte ausgestellt werden. Tatsächlich gibt es zwei verschiedene Arten von Transaktionen und deren Abwicklung.

Vom 1. August bis heute übertragenes Land

Absatz 3, Artikel 27 des Landgesetzes von 2024 legt fest, dass Verträge über die Übertragung, Schenkung, Hypothek und Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit dem Land verbundenen Vermögenswerten notariell beglaubigt oder zertifiziert werden müssen, mit Ausnahme des in Punkt b dieses Absatzes genannten Falls.

Dementsprechend ist eine notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung nicht erforderlich, außer in Fällen, in denen einer oder mehrere Übertragende Immobilienunternehmen sind.

Allerdings bestimmt Absatz 2, Artikel 129 des Zivilgesetzbuchs von 2015, dass bei Verträgen, die nicht notariell beglaubigt oder zertifiziert sind, bei denen jedoch eine oder mehrere Parteien mindestens zwei Drittel der Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllt haben, das Gericht auf Antrag einer oder mehrerer Parteien eine Entscheidung erlässt, mit der die Gültigkeit des Vertrags anerkannt wird.

Allerdings ist die gerichtliche Anerkennung der Gültigkeit eines nicht notariell beglaubigten Übertragungsvertrags zeitaufwändiger und komplizierter als die Beglaubigung durch die Parteien. Andererseits birgt die Nichtbeglaubigung des Vertrags ein hohes Risiko von Rechtsstreitigkeiten.

Daher ist die Übertragung von Landnutzungsrechten durch handschriftliche Urkunde nur dann gültig, wenn die Übertragung vor dem 1. August erfolgt.

Muster einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte (Foto: IT).

Grundstücke, die vor dem 1. August übertragen wurden

Bei Transaktionen vor dem 1. August gibt es zwei Fälle: Grundstücke, denen Zertifikate erteilt wurden, und Grundstücke, denen keine Zertifikate für Landnutzungsrechte erteilt wurden.

Der erste Fall ist der Kauf und Verkauf von Grundstücken ohne rotes Buch.

Absatz 5, Artikel 137 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen und über eines der in den Absätzen 1, 2, 3 und 4 dieses Artikels genannten Dokumenttypen verfügen, auf dem der Name einer anderen Person eingetragen ist, zusammen mit Dokumenten über die Übertragung von Landnutzungsrechten, aber vor dem 1. August keine Verfahren zur Übertragung von Landnutzungsrechten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt haben und das Land nicht umstritten ist, eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten erhalten und ihren finanziellen Verpflichtungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nachkommen müssen.

Wenn die Übertragung also tatsächlich erfolgt ist (eine Partei zahlt, die andere Partei übergibt das Land, hat den Namen aber noch nicht geändert), ist es nicht notwendig, Verfahren zur Übertragung der Landnutzungsrechte durchzuführen, sondern es müssen Verfahren zur Registrierung und Ausstellung der ersten Urkunde durchgeführt werden.

Die Stelle, die den Antrag auf die Erstausstellung des Zertifikats entgegennimmt, darf vom Erwerber nicht verlangen, dass er wie vorgeschrieben einen notariell beglaubigten Vertrag oder ein Übertragungsdokument vorlegt.

Wenn der Erwerber ein Grundstück nutzt, das per Handschrift übertragen wurde, und eine entsprechende Bescheinigung erhalten möchte, muss er die Unterlagen vorbereiten und die in Absatz 1, Artikel 42 des Dekrets 101/2024 vorgeschriebenen Verfahren befolgen.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, Grundstücke mit roten Büchern zu kaufen und zu verkaufen.

Absatz 2, Artikel 42 des Dekrets 101/2024 legt fest, dass in dem Fall, dass eine Person Land aufgrund einer Übertragung vor dem 1. August nutzt und der Erwerber nur über eine Bescheinigung des Veräußerers oder einen Vertrag bzw. Dokumente über die vorgeschriebene Übertragung verfügt, der Erwerber einen Antrag auf eine Bescheinigung und Dokumente über bestehende Landnutzungsrechte einreichen muss, um eine neue Bescheinigung zu erhalten.

Der Prozess der Erteilung neuer Landnutzungsrechtszertifikate umfasst vier Schritte.

Schritt 1: Dokumente vorbereiten

Absatz 2, Artikel 42 des Dekrets 101/2024 legt fest, dass die Unterlagen, die bei der Durchführung von Verfahren zur Erteilung einer Bescheinigung im Falle einer Übertragung von Landnutzungsrechten vor dem 1. August einzureichen sind, wobei der Erwerber nur über die Originalbescheinigung des Veräußerers verfügt, Folgendes enthalten müssen:

- Antrag auf Eintragung von Änderungen an Grundstücken und an Grundstücken befestigten Vermögenswerten gemäß Formular Nr. 11/DK.

- Originalzertifikat ausgestellt.

- Dokumente zur Übertragung von Landnutzungsrechten und mit dem Land verbundenen Vermögenswerten müssen die vollständigen Unterschriften des Übertragenden und des Erwerbers tragen (der Vertrag muss nicht notariell beglaubigt oder zertifiziert sein, muss aber die vollständigen Unterschriften aller Parteien tragen).

Schritt 2: Bewerbung abschicken

Methode 1: Haushalte und Einzelpersonen reichen bei Bedarf Anträge beim Volkskomitee der Gemeinde, des Bezirks oder der Stadt ein, in der sich das Grundstück befindet.

Methode 2: Landnutzer können ihre Unterlagen bei der zentralen Anlaufstelle des Ortes oder der Zweigstelle des Grundbuchamts des Bezirks, der Stadt oder der Provinz einreichen, in der sich das Land befindet, oder bei der Registrierungsstelle für Landnutzungsrechte für Orte, an denen keine Zweigstelle des Grundbuchamts eingerichtet wurde.

Schritt 3: Dokumente empfangen und Anfragen bearbeiten

Das Grundbuchamt benachrichtigt den Übertragenden schriftlich über die Verfahren zur Ausstellung einer Bescheinigung an den Erwerber und hängt die Mitteilung am Sitz des Volkskomitees der Gemeinde, des Bezirks oder der Stadt aus, in der sich das Grundstück befindet.

Falls die Adresse des Übertragenden für die Benachrichtigung nicht bekannt ist, veröffentlicht das Grundbuchamt die Benachrichtigung in drei aufeinanderfolgenden Ausgaben in den lokalen Massenmedien (die Kosten für die Veröffentlichung der Benachrichtigung trägt die Person, die die Bescheinigung beantragt).

Wenn der Übertragende die ausgestellte Urkunde nicht innerhalb von 30 Tagen nach der Benachrichtigung oder Erstveröffentlichung in den lokalen Medien vorlegt, wird diese annulliert. Das Grundbuchamt erstellt ein Dossier und legt es der zuständigen Behörde vor, die in diesem Fall über die Annullierung der ausgestellten Urkunde entscheidet, um das Verfahren abzuschließen und dem Erwerber gleichzeitig eine neue Urkunde auszustellen.

Liegt ein Antrag auf Streitbeilegung vor, weist das Grundbuchamt die Parteien an, den Antrag bei der zuständigen staatlichen Stelle einzureichen, um den Streit gemäß den Vorschriften beizulegen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm