Paradox: Unternehmen müssen Land selbst pachten

Um Land für den Bau von Fabriken, Werkstätten usw. zu haben, mussten viele Unternehmen früher ihr Land an den Staat „übergeben“ und dann ihr eigenes Land zurückpachten.

Schwierigkeiten bei der Rückerlangung des eigenen Landes

Anfang der 2000er Jahre mussten gemäß der Politik des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt Produktionsanlagen in die Vororte verlagert werden, um Umweltverschmutzung zu vermeiden. Gleichzeitig sollten Fabrikgelände im Zentrum für städtische und Dienstleistungszwecke vorgesehen werden.

Derzeit gibt es nur sehr wenige Industriegebiete, und die Gebiete sind teilweise ungeeignet. Zwar gibt es für viele Vorstadtgebiete eine Wohnbauplanung, aber keine 1/2.000-Bebauungspläne, was den Bau von Fabriken ungeeignet macht. Ein Lösungsvorschlag sieht vor, dass Privatpersonen oder Unternehmen ihr Land dem Staat überlassen. Von dort aus verpachtet der Staat sein eigenes Land an Landnutzer zum Bau von Fabriken (nicht landwirtschaftliche Flächen). Die Pachtverträge laufen über fünf oder zehn Jahre und werden jährlich bezahlt.

Wenn der Pachtvertrag jedoch ausläuft oder das Unternehmen den Pachtvertrag für das Grundstück auflösen und das Pink Book im aktuellen oder vorherigen Zustand neu ausstellen möchte, wird es auf viele Probleme stoßen.

Ein typisches Beispiel ist der Fall von Herrn Cao Cuong im Bezirk Binh Chanh in der Altstadt von Ho-Chi-Minh-Stadt, der 1990 die Verlegung seiner Produktionsstätte in die Vororte umsetzte. Mit Genehmigung des Volkskomitees des Bezirks Binh Chanh kaufte Herr Cao Cuong ein ^{5.930 m²} großes landwirtschaftliches Grundstück mit einem rosa Buch. Im Jahr 2006 übertrug er das besagte Land an die Firma, deren Geschäftsinhaber er war, um eine Zweckänderung in Land für Produktion und Gewerbe zu beantragen.

Herr Cao Cuong musste sein eigenes Land pachten.

Da das Land jedoch zum bestehenden Wohnungssanierungsplan gehört und es keine genehmigte detaillierte Bauplanung im Maßstab 1/2.000 gibt, genehmigte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Richtlinie, dass er das Land dem Volkskomitee des alten Bezirks Binh Chanh übergibt, um es für 10 Jahre (2010 – 2020) auf einer Fläche von 5.150 ^m2 für den Fabrikbau an sein Unternehmen zu verpachten und eine jährliche Miete zu zahlen. Die restlichen ^{780 m2} (einschließlich ^{380 m2} hinter und ^{400 m2} vor dem Land) gehören zum Kanalschutzkorridor und bleiben daher landwirtschaftliche Flächen.

Gegen Ende der Pachtzeit im Jahr 2017 reichte das Unternehmen von Herrn Cao Cuong einen schriftlichen Antrag auf Pachtverlängerung ein. Dieser wurde jedoch abgelehnt, da das Gebiet als Wohngebiet ausgewiesen war, während die Fabrik Produktions- und Geschäftszwecken diente. Daher schloss das Unternehmen 2018 die Formalitäten ab, um das Grundstück an Herrn Cao Cuong persönlich zurückzugeben. In dieser Zeit reichte er außerdem zahlreiche Anträge auf Verlängerung der Pacht, Änderung der Nutzungsart oder Neuausstellung des Pink Book entsprechend dem aktuellen oder ursprünglichen Status zur weiteren Nutzung nach Ablauf der Pachtzeit ein.

Der Abwicklungsprozess dauerte jedoch viele Jahre. Bis 2024 konnte er ^{4.800 m²} in Wohngrundstücke umwandeln, musste jedoch 100 % der Landnutzungsgebühr ohne Abzug des Preises für landwirtschaftliche Flächen zahlen. Die restlichen ^{350 m²} Produktions- und Gewerbeflächen durften nicht in Wohngrundstücke umgewandelt werden, aber er erhielt kein Pink Book und war gezwungen, den Pachtvertrag zu erneuern und die jährliche Pacht zu zahlen.

Ähnlich wie im Fall von Frau Phuong musste sie, um eine Fabrik zu bauen, im Jahr 2010 4.890 ^Quadratmeter ihres Landes an das Volkskomitee des Bezirks Binh Chanh „übergeben“, anschließend musste ihr Unternehmen einen Vertrag mit dem Staat unterzeichnen, um das besagte Grundstück zu pachten. Im Jahr 2018 übergab das Unternehmen das besagte Grundstück an Frau Phuong. Den Vorschriften zufolge kann sie ihr Land jedoch nur bis 2020 weiterpachten. Viele Jahre lang hat Frau Phuong eine Neuausstellung des Pink Book für das Land mit demselben Zweck beantragt, jedoch bisher ohne Erfolg. Würde sie das Land in Wohnbauland mit der oben genannten Fläche umwandeln, müsste sie Berechnungen zufolge über 160 Milliarden VND an Steuern zahlen – ein so hoher Betrag, dass sie in eine äußerst schwierige und dilemmatische Lage gerät.

Vorschlag zur Neuauflage des rosa Buches

Herr Cao Cuong sagte, dass es im ganzen Land viele ähnliche Probleme gebe. Privatpersonen, die ihr eigenes Land schaffen und darauf Fabriken bauen wollen, müssen es dem Staat überlassen und dann ihr eigenes Land pachten. Doch da der Pachtvertrag nun abgelaufen ist, wird dem Landbesitzer das Pink Book nicht mehr in seinem ursprünglichen Zustand ausgehändigt. Wenn er das Land nicht weiter pachten kann, befindet sich auch der Staat in einem „Dilemma“, da die aktuellen Gesetze dies nicht klar regeln. Wird der Zweck in Wohnland geändert, wird der Wert des Landes bei der Berechnung der Steuer mit 0 VND berechnet. Diese Berechnung ähnelt der Berechnung der Landnutzungsgebühren für öffentliches Land, das Unternehmen pachten. Solche Regelungen ziehen viele Konsequenzen in Bezug auf Vermögenswerte, Investitionen, Hypotheken, Transaktionen usw. nach sich.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt sagte außerdem, dass das aktuelle Landgesetz 2024 und das Dekret 103/2024 Schwierigkeiten, Hindernisse und Unzulänglichkeiten geschaffen hätten, mit denen viele Menschen und Unternehmen konfrontiert seien, wenn sie Verfahren zur Änderung der Landnutzungszwecke und zur Auflösung von Pachtverträgen für nicht landwirtschaftliche Flächen durchführen, die mit jährlichen Pachtzahlungen gepachtet werden, die von selbst angelegtem Land und nicht von öffentlich gepachtetem Land stammen.

Bislang wurde das Land von Frau Phuong nicht in Wohngrundstück umgewandelt.

Das Dekret 103/2024 unterscheidet nicht klar zwischen privatem Land mit jährlichen Pachtzahlungen und staatlich gepachtetem öffentlichem Land. Aufgrund dieser fehlenden Unterscheidung müssen bei der Umwandlung in Wohngrundstücke für beide Grundstücksarten 100 % der Wohngrundstücksgebühr entsprechend dem Grundstückspreis zum Zeitpunkt der Umwandlung (Grundstückswert ist 0) entrichtet werden. Infolgedessen müssen Landnutzer deutlich höhere Grundnutzungsgebühren zahlen als für andere landwirtschaftliche Grundstücke, da der tatsächliche Grundstückswert, den der Landnutzer für den Kauf des Grundstücks ausgegeben hat, nicht berechnet wird.

Zwar gibt es derzeit keinen gesetzlichen Mechanismus, der es ermöglicht, bei Beendigung eines Pachtvertrags ein neues Pachtbuch im aktuellen Zustand oder im Zustand vor der Pacht zu erhalten. Allerdings gibt es auch keine Regelungen zur Landrückgewinnung in diesem Fall. Dies führt zu zahlreichen Problemen bei der Ausstellung eines Pachtbuchs nach Ablauf des Pachtvertrags für Privatpersonen und Unternehmen. Dies führt zur Entstehung von verstreutem, kleinem, verlassenem Land, das schwer zu verwalten und nicht handelbar ist.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong schlug daher vor, das Dekret 103/2024 über die Gebühren für die Umwandlung von Land in Wohnbauland zu ändern und zu ergänzen. Diese Gebühren gelten für Grundstücke, die mit jährlichen Mietzahlungen von Haushalten und Einzelpersonen gepachtet, geerbt oder selbst geschaffen wurden und nicht für öffentliche, vom Staat gepachtete Grundstücke. Bei der Umwandlung in Wohnbauland wird die Gebühr für die Umwandlung in Wohnbauland wie für nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Gewerbeflächen oder landwirtschaftliche Flächen zum Zeitpunkt der Umwandlung berechnet, nicht jedoch zu 100 % des Preises für Wohnbauland. Darüber hinaus besteht in diesen Fällen das Recht, den Pachtvertrag vorzeitig zu kündigen, wenn er nicht mehr benötigt wird, und ein neues rosa Buch entsprechend dem aktuellen Status oder der Art des Grundstücks vor der Pacht zu erhalten.

Quelle: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm