Fertigfabriken sind bei Mietern beliebt

Der Anstieg ausländischer Investitionen eröffnet weiterhin Chancen für den Markt für Fertiglagerhallen und Fabriken.

Angebot steigt, Auslastung steigt

Herr Dinh Hoai Nam, Direktor und Leiter der Abteilung für Geschäftsentwicklung und Projektentwicklung bei SLP Vietnam, erklärte, dass mit der Erholung der Verbrauchernachfrage nach dem Schock der Covid-19-Pandemie das Verbrauchervertrauen wieder gestärkt worden sei. Neben der Notwendigkeit, sich für das Jahresende mit Waren einzudecken, habe sich die Absorption des Marktes für Fertiglagerhallen deutlich verbessert und sei im Laufe der Monate stetig gewachsen. Der durchschnittliche Mietpreisanstieg sei in der südlichen Region positiver als in der nördlichen Region.

Darüber hinaus steigen die ausländischen Investitionen in Vietnam weiterhin stark an, ebenso wie das Investitionsengagement der „Queen Bees“, was dazu beiträgt, dass die Auslastung der Fertigfabriken auf einem guten Niveau bleibt. Insbesondere im Norden ist der Markteintritt chinesischer Unternehmen und die Expansion von „Queen Bees“ in der Elektronikbranche wie Samsung, LG, Foxconn usw. sowie der damit verbundenen Lieferketten zu verzeichnen, was dem Markt für Fertigfabriken zu mehr Dynamik verhilft.

Daten von Cushman & Wakefield zeigen, dass mit dem Wachstum der E-Commerce-Branche und steigenden Auslandsinvestitionen die Nachfrage nach Lagerhallen und schlüsselfertigen Industrieflächen stark ansteigt. Die gesamte Nettoabsorptionsfläche schlüsselfertiger Fabriken lag im dritten Quartal 2024 bei über 245.000 m2, ein Anstieg von 43 % gegenüber dem Vorquartal und doppelt so viel wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

CBRE Vietnam verzeichnete im dritten Quartal 2024 einen Anstieg der durchschnittlichen Lagerhallenauslastung um 4 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024 auf 65 %. Die Fabrikauslastung stieg im Vergleich zum Vorquartal um 7 % auf 88 %. In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden im südlichen Tier-1-Markt fast 357.000 m2 Lagerhallen und 700.000 m2 Fabriken angemietet, fast dreimal so viel wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Nachfrage nach Fertiglagern im Süden kommt von Herstellern aus den Bereichen Hochtechnologie, elektronische Komponenten und Logistik sowie von expandierenden Unternehmen im E-Commerce-Sektor.

Die gute Absorptionsrate der Fabriken führt auch dazu, dass der Lagerhallenmarkt eine grundlegende Funktionsumwandlung verzeichnet. JLL Vietnam gab bekannt, dass sich der Trend zur Funktionsumwandlung von Vermögenswerten im südlichen Industrieimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 fortsetzte. Im nördlichen Gebiet der Provinz Binh Duong wurden mehr als 18.000 m2 Fertiglagerhallenprojekte in Fertigfabriken umgewandelt. Mit der Umstellung des Entwicklungsplans für Fertiglagerhallen soll dem realen Überangebot begegnet werden, während die schwache Nachfrage das Angebot an neuen Fertiglagern deutlich reduziert hat.

Cushman & Wakefield prognostiziert, dass der Markt für Fertigfabriken im Zeitraum 2024 bis 2027 ein Angebot von etwa 1 Million Quadratmetern begrüßen wird. Angesichts der geringen Nachfrage nach Fertiglagern könnte sich der Trend zur Umwandlung von Fertiglagern in Fertigfabriken in naher Zukunft fortsetzen, sodass das Angebot an Fertigfabriken auf den Markt höher sein wird als prognostiziert.

Die Miete erhöht sich entsprechend

Insgesamt hat die gestiegene Mietnachfrage im dritten Quartal 2024 die Mietpreise weiter in die Höhe getrieben. Frau Trang Bui, Generaldirektorin von Cushman & Wakefield, sagte, dass der durchschnittliche Mietpreis für fertige Fabriken bei 4,8 USD/m2/Monat lag, was einem leichten Anstieg von 0,3 % gegenüber dem Vorquartal und 1,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Der Anstieg der Mietpreise ist auf neu gestartete Projekte mit höheren Mietpreisen als dem Marktdurchschnitt zurückzuführen. Auf Projektebene halten die meisten Entwickler die Mietpreise jedoch weiterhin stabil, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

Unter den Provinzen der südlichen Schlüsselwirtschaftszone liegt Binh Duong mit 159.000 m2 und damit 65 % der Gesamtfläche im dritten Quartal 2024 bei der Nettoabsorption von Fertigfabrikflächen an der Spitze, gefolgt von Dong Nai mit 27 %. Die Nachfrage nach Fertigfabriken zur Miete kommt aus Branchen wie der Elektro-, Möbel- und Papierindustrie.

CBRE Vietnam teilt diese Ansicht und prognostiziert, dass die Mietpreise für fertige Lagerhallen/Fabriken in den nächsten drei Jahren leicht um 1–4 % pro Jahr steigen werden, wobei das Segment der fertigen Fabriken eine höhere Preissteigerungsrate aufweisen wird.

Die positive Nachfrage aus der Elektronik-, Halbleiter-, Automobil- und Ersatzteilindustrie wird eine wichtige Triebkraft für die Entwicklung des nordischen Industrieimmobilienmarktes im Allgemeinen und des Segments der Fertigfabriken im Besonderen sein.

Was die Mietpreise betrifft, so spiegeln diese laut Dinh Hoai Nam das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt wider. Die Nachfrage nach Lager- und Fabrikmieten kommt hauptsächlich von Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, die hohe Anforderungen an Produktqualität und Standort stellen, was die Mietpreise in die Höhe treibt.

Die Verbesserung der inländischen Konsumnachfrage und die steigenden Anforderungen an die Lieferzeiten haben Unternehmen zudem dazu ermutigt, Lagerhallen in Zentrumsnähe anzumieten, die eine gute Qualität bieten, auch zu höheren Preisen. Es wird erwartet, dass diese Faktoren auch in Zukunft die Marktabsorptionsrate unterstützen werden.

Der Mietpreis ist jedoch nur ein kleiner Faktor, der die Auslastung bestimmt. Ein Vertreter von SLP Vietnam räumte ein, dass die Lage der erste Faktor ist, den Kunden bei der Mietentscheidung berücksichtigen. So müssen Lagerhallen beispielsweise verkehrsgünstig, in der Nähe von Wohn- oder Produktionsgebieten und mit guter Anbindung an Transitgebiete wie See- und Flughäfen liegen. Der zweite Faktor ist die Produktqualität.

Dies zeigt sich nicht nur in der Fähigkeit, kontinuierlich und ohne Unterbrechungen zu arbeiten, sondern auch in den Dienstprogrammen und Funktionen, die zur Optimierung des Betriebs und zur effektiven Nutzung von Ressourcen beitragen. Beispielsweise tragen Lager mit zwei bis vier Import- und Exportartikeln zur Steigerung der Betriebskapazität bei und eignen sich daher hervorragend für Logistik- oder E-Commerce-Unternehmen.

Darüber hinaus achten Mieter auch auf den Faktor „Grünes Lager“. Sie berücksichtigen häufig Zertifikate und umweltfreundliche Maßnahmen wie Solarstromanlagen auf dem Dach, Wasserwiederverwendung usw. und treffen so Mietentscheidungen im Einklang mit nachhaltigen Entwicklungstrends.

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Quelle: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html