Verschärfung der Grundstücksaufteilung und des Grundstücksverkaufs

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DNVN – Laut Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan haben neue Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes und des Immobiliengeschäftsgesetzes (geändert) die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen „verschärft“.

Das Wohnungsbaugesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 werden voraussichtlich am 1. August in Kraft treten. Der Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan erklärte, dass diese beiden neuen Gesetze die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen aus zwei Perspektiven „verschärft“ hätten. Zum einen sei der Umfang der Projektgebiete, die in Grundstücke aufgeteilt und verkauft werden können, eingeschränkt worden, zum anderen seien die Verfahren, die die Unternehmen einhalten müssen, präzisiert worden.

Insbesondere auf regionaler Ebene ist es Investoren nicht gestattet, Immobiliengeschäfte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Grundstücken zu tätigen, wenn es sich um Projekte in Bezirken, Distrikten, Städten der Sondergebiete, Stadtgebiete des Typs I, Typ II und Typ III oder Projekte (unabhängig von der Region) handelt, bei denen Investoren durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten ausgewählt werden, um in Wohnungsbauprojekte gemäß dem Bodengesetz zu investieren.

Unternehmen, die Projekte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Land an Spekulanten umsetzen, haben viele Grundstücksfieber ausgelöst.

Nach Angaben des Bauministeriums gab es in Vietnam im Dezember 2023 902 Stadtgebiete. Davon gab es 2 besondere Stadtgebiete, 22 Stadtgebiete des Typs I (einschließlich 3 Stadtgebiete des Typs I, die direkt der Zentralregierung unterstehen), 36 Stadtgebiete des Typs II, 45 Stadtgebiete des Typs III, 95 Stadtgebiete des Typs IV und 702 Stadtgebiete des Typs V.

„In 105 Städten und Gemeinden, die als Stadtgebiete des Typs III oder höher eingestuft sind, ist es nicht gestattet, Immobiliengeschäfte in Form der Aufteilung von Grundstücken und des Verkaufs von Grundstücken zu tätigen. Dadurch wird der Bereich, in dem Unternehmen Grundstücke aufteilen und Grundstücke verkaufen dürfen, stark eingeschränkt.“

Mit anderen Worten: In städtischen Gebieten des Typs III und höher müssen Investoren Häuser zum Verkauf bauen und dürfen das Land nicht mehr wie früher in kleine Stücke zum Verkauf „aufteilen“, kommentierte Herr Tuan.

Zu den Verfahren, die Unternehmen einhalten müssen, sagte Herr Tuan, das neue Gesetz sehe vor, dass Unternehmen sowohl „notwendige“ als auch „ausreichende“ Bedingungen erfüllen müssten, um Landnutzungsrechte in Form einer Parzellierung zu übertragen.

Voraussetzung ist ein Dokument des Volkskomitees der Provinz, das dem Unternehmen die Übertragung der Landnutzungsrechte durch Aufteilung und Verkauf der Grundstücke gestattet. Eine ausreichende Voraussetzung ist, dass der Investor eine Genehmigung beim Bauamt beantragt, ähnlich wie bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags für zukünftiges Wohnen.

Die neue Regelung ermöglicht es den Empfängern von Grundstücksübertragungen, den Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den Investor klar zu bestimmen. Diese Festlegung basiert darauf, ob der Investor ein Dokument vom Bauamt erhalten hat oder nicht.

„Die neue Regelung zur Verschärfung der Parzellierung ist sinnvoll. Unternehmen führen Projekte durch, indem sie Grundstücke aufteilen und Land in Form von Spekulationen, Kauf und Weiterverkauf an einzelne Personen verkaufen, was zu vielen Grundstücksfiebern führt. Der Höhepunkt Anfang 2021 ereignete sich gleichzeitig von Nord nach Süd, was zur Verschwendung von Sozialvermögen führte.

„Die derzeitigen Gesetze schreiben für Käufer von parzelliertem Land keine Inbetriebnahme des Baugrundstücks vor“, sagte Herr Tuan.

Eine der bemerkenswertesten Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) ist laut Herrn Tuan außerdem die Anforderung, dass der Erwerber von Landnutzungsrechten „Wohnungen bauen muss, um den Baufortschritt sicherzustellen, und zwar in Übereinstimmung mit dem genehmigten Entwurf und der Detailplanung, einer Baugenehmigung in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erteilt werden muss, und in Übereinstimmung mit der Vereinbarung im Vertrag zur Übertragung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur im unterzeichneten Immobilienprojekt“ (Klausel 2, Artikel 34).

Dies ist nicht nur für Investoren, sondern auch für die zuständigen Behörden eine wichtige Grundlage für die Überwachung des Hausbaus durch Käufer. Vermeiden Sie die Situation, Grundstücke zu kaufen und sie dann brach liegen zu lassen oder für persönliche Spekulationen.

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