Laut dem Immobilienmarktbericht für das erste Quartal 2024 von PropertyGuru Vietnam stiegen die Wohnungspreise im ersten Quartal weiter. Nach 6 Jahren erreichte der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi 70 %.
Anfang 2018 betrug der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt 27 bzw. 31 Millionen VND/m2. Nach sechs Jahren erreichte der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi 70 % und übertraf damit Ho-Chi-Minh-Stadt (Preisanstieg von 55 %).
Laut einem Bericht von PropertyGuru Vietnam werden die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 weiterhin um 2–5 % steigen.
Insbesondere stiegen die Verkaufspreise für Wohnungen der gehobenen Preisklasse in Ho-Chi-Minh-Stadt (Preis über 55 Millionen VND/m2) um 5 %, die Preise im mittleren Preissegment (Preis 35–55 Millionen VND/m2) um 2 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023.
Die Wohnungspreise im Zentrum der Großstädte steigen weiter (Foto: Cong Hieu).
Experten zufolge können die Immobilienpreise nicht weiter steigen. Wenn sich das Szenario von vor mehr als zehn Jahren wiederholt, werden die Immobilienpreise sinken, wenn die Zahl der bezahlbaren Wohnprojekte zunimmt und das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ausgeglichen ist.
Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, räumte ein, dass der Grund für den Anstieg der Wohnungspreise neben den gestiegenen Inputkosten auch darin liege, dass die Unternehmen in zu viele Rechtsverfahren verwickelt seien, was zu einer Verlängerung der Zeitspanne führe und dazu, dass das Angebot nicht der Nachfrage entspreche.
Laut Herrn Que bedeutet die Tatsache, dass die Wohnungspreise steigen, jedoch nicht, dass sie nicht sinken können. Ein Beweis dafür sind die Wohnungsbauprojekte in der Vergangenheit, im Zeitraum 2008 bis 2010, die Preise für 50 bis 70 Millionen VND/m2. Als jedoch zwischen 2011 und 2013 kostengünstige kommerzielle Wohnungsbauprojekte mit durchschnittlich 11 bis 15 Millionen VND/m2 auf den Markt kamen, kühlten sich die Wohnungspreise sofort ab.
Beispielsweise lag der durchschnittliche Verkaufspreis des Apartmentprojekts Indochina Plaza in der Xuan Thuy Straße (Cau Giay, Hanoi) im Jahr 2010 bei 50 bis 60 Millionen VND/m². Doch als das Angebot 2013 zunahm, lag der Preis vieler Wohnungen in dieser Gegend nur noch bei 30 bis 35 Millionen VND/m². Nach mehr als 10 Jahren liegt der Preis für Wohnungen hier nun bei rund 100 Millionen VND/m².
Angesichts der aktuellen Entwicklungen erklärte der Vertreter der G6 Group, dass die Immobilienpreise ab 2026 sinken könnten, wenn sich das alte Szenario wiederholt. Der Grund dafür sei, dass die Verfahren für Wohnungsbauprojekte im Allgemeinen und für Sozialwohnungsprojekte im Besonderen abgeschlossen würden, wodurch das Angebot etwa ein Jahr später zunehmen und die Immobilienpreise sinken würden.
Nach Angaben der Vietnam Association of Realtors (VARS) wird das Wohnungsangebot in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nach einer langen Phase des Rückgangs voraussichtlich wieder zunehmen. Dies sei auf die Erholung des Marktes und die Bemühungen staatlicher Verwaltungsbehörden zurückzuführen, rechtliche Hindernisse für Projekte zu beseitigen.
Insbesondere Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen werden in naher Zukunft auf den Markt kommen. Allerdings benötigt das Angebot dieser Produkte Zeit, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, bevor es auf den Markt kommt, und stammt hauptsächlich aus Gebieten, die weit vom Zentrum entfernt sind.
VARS prognostiziert daher, dass die Wohnungspreise im Zentrum der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment. Gleichzeitig könnten die Kauf- und Wiederverkaufspreise von High-End- und Luxusprojekten leicht sinken.
Bis Mitte 2025 könnten die Immobilienpreise jedoch nachgeben, wenn Rechtsdokumente im Immobiliensektor in Kraft treten, die die Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen lindern sollen.
„ Das Angebot an Sozialwohnungen wird zunehmen und die Wohnungspreise werden auf ein Niveau sinken, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf besser geeignet ist “, sagte VARS.
Laut Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE Vietnam, können die Wohnungspreise nicht ewig steigen. Die Preise für Wohnungen werden so lange steigen, bis sie die „Erträglichkeitsgrenze“ und die Erschwinglichkeit für Eigenheimkäufer erreichen.
Viele Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise ab Mitte 2025 sinken werden.
Der deutlichste Beweis für diese Realität sei laut Frau Dung, dass sich die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt, nachdem sie von 2017 bis 2019 kontinuierlich gestiegen waren und einen Höchststand erreicht hatten, bis 2022 stabilisiert hätten.
„Die Preise für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt sind so hoch geworden, dass die Leute sie sich nicht mehr leisten können“, kommentierte Frau Dung.
Frau Dung geht davon aus, dass die Preise auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi weiter steigen werden, bis sie einen Durchschnittspreis von 100–200 Millionen VND/m2 erreichen, und dass sie dann zum Stillstand kommen werden.
„ Dieser Preisanstieg hängt natürlich von der Lage und Qualität des jeweiligen Projekts ab. Projekte, die derzeit bei 70 Millionen VND/m2 liegen, werden weiter steigen, bis sie 100-120 Millionen VND/m2 erreichen. Projekte, die derzeit bei 30-40 Millionen VND/m2 liegen, können je nach Qualität der Wohnung und Ruf des Investors auf 50-60 Millionen VND/m2 steigen“, sagte Frau Dung.
Darüber hinaus wird sich nach Ansicht von Experten mit dem Inkrafttreten des Bodengesetzes das Wohnungsangebot erhöhen und die Immobilienpreise werden sich abkühlen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), betonte, dass das ein halbes Jahr früher in Kraft getretene Landgesetz von 2024 die Entwicklung des Marktangebots fördern und dadurch die Immobilienpreise senken werde.
In letzter Zeit hat der anhaltende Wohnungsmangel die Preise für Wohnungen in Hanoi ungewöhnlich in die Höhe getrieben. Selbst in Vororten liegen die Verkaufspreise bei 60 bis 70 Millionen VND/m², was dem Grundstückspreis entspricht. Im Stadtzentrum gibt es Projekte mit Preisen von fast 300 Millionen VND/m².
Einer Studie von PropertyGuru Vietnam zufolge werden in den jüngsten Neubauprojekten nur etwa 20.000 bis 30.000 Wohnungen pro Jahr gebaut, während die normale Nachfrage bei bis zu 70.000 bis 80.000 Wohnungen pro Jahr liegt.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), teilt diese Ansicht und analysierte weiter: Das bald in Kraft tretende Bodengesetz wird dazu beitragen, dass viele Projekte schnell umgesetzt und fertiggestellt werden können. Dadurch wird das Angebot auf dem Markt steigen und der derzeitige Druck auf Angebot und Nachfrage abnehmen. Die Immobilienpreise werden schrittweise auf ein angemessenes, dem Einkommen der Bevölkerung angemessenes Niveau sinken.
Wenn Investoren leichteren Zugang zu Grundstücken haben, können zudem die Kosten der Projektentwicklung aufgrund des verkürzten rechtlichen Fertigstellungsprozesses sinken. Die Produktpreise können angepasst werden.
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