Beseitigung der Engpässe für Menschen mit niedrigem Einkommen bei der Verwirklichung ihres „Traums“ vom Eigenheim

(Chinhphu.vn) – In seiner Rede auf der Sitzung des zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt am Nachmittag des 22. September stellte Herr Nguyen Van Khoi, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienvereinigung, zahlreiche Lösungen zur Beseitigung von Engpässen vor, damit auch Menschen mit geringem Einkommen Häuser kaufen können.

Die Regierung hat zahlreiche Richtlinien, Resolutionen und politische Mechanismen erlassen.

Im Kontext der rasanten Urbanisierung wird der Bedarf an Wohnraum, insbesondere für Arbeiter, junge Arbeitnehmer und Haushalte mit niedrigem Einkommen, zu einer der größten Herausforderungen in Vietnam. Millionen von Menschen sehnen sich nach einem stabilen Zuhause, während sich der Immobilienmarkt oft stark auf das gewerbliche und gehobene Segment konzentriert.

Angesichts dieser Situation hat die Regierung zahlreiche Richtlinien, Beschlüsse und politische Maßnahmen erlassen, um die Marktschwierigkeiten zu beseitigen und gleichzeitig den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus zu fördern. Die große Frage ist jedoch: Wie lassen sich diese Maßnahmen in die Praxis umsetzen, um konkrete Wohnungen zu angemessenen Preisen zu schaffen und die richtigen Menschen mit Bedarf zu erreichen?

Der Immobilienmarkt zeigt in letzter Zeit positive Erholungszeichen. Zahlreiche Sozialwohnungsprojekte wurden gestartet, einige Produkte verkauft und in Betrieb genommen. Dies zeugt von der Aufmerksamkeit von Partei, Staat und Regierung sowie von den Bemühungen von Kommunen und Unternehmen. Gleichzeitig verzeichnet auch der Sektor der Industrieimmobilien ein stabiles Wachstum, was die Überzeugung bestärkt, dass der Markt weiterhin Wachstumsdynamik besitzt.

Beseitigung der Engpässe, damit Menschen mit geringem Einkommen ihren „Traum“ vom Eigenheim verwirklichen können. Quelle des Illustrationsfotos: Ho Chi Minh City Women's Newspaper

Die Nachfrage der Menschen nach Eigenheimen ist sehr groß.

Laut Nguyen Van Khoi, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbandes, herrscht auf dem Immobilienmarkt derzeit jedoch ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, was sowohl für Unternehmen als auch für die Bevölkerung große Herausforderungen mit sich bringt. Während zahlreiche gewerbliche Wohnprojekte, insbesondere im gehobenen Segment, aufgrund mangelnder Kaufkraft auf dem Vormarsch sind, herrscht im sozialen Wohnungsbau und im Mittelklassebereich ein erheblicher Mangel. Dies spiegelt nicht nur das Ungleichgewicht in der Struktur der Immobilienprodukte wider, sondern erschwert auch die Deckung des Wohnbedarfs der Mehrheit der Bevölkerung.

Eines der besorgniserregendsten Probleme ist der Wohnungsmangel. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbands, analysierte: „Mit einem durchschnittlichen Einkommen von etwa 15 Millionen VND/Monat können einige Haushalte den Kauf eines Hauses in Erwägung ziehen.“ Da das durchschnittliche Einkommen derzeit jedoch nur um 10 Millionen VND/Monat schwankt, ist der Traum vom Eigenheim nahezu unerreichbar. Die große Lücke zwischen Einkommen und Immobilienpreisen zwingt viele Menschen dazu, ihre Mietdauer zu verlängern, während der Wunsch nach einer stabilen Lebenssituation immer dringlicher wird.

Die Umfrageergebnisse zeigen, dass Haushalte selbst bei Zugang zu den aktuellen Kreditpaketen bei ihrem derzeitigen Einkommensniveau mehr als 20 Jahre brauchen, um ihre Schulden zurückzuzahlen. Dieser langfristige Kredit wird zu einer erheblichen Belastung und beeinträchtigt die Lebensqualität und die Sparfähigkeit der Menschen direkt.

Die wichtigsten Knoten

Bei seinem Vortrag auf dem Treffen wies Herr Nguyen Van Khoi auf die tatsächlich bestehenden Engpässe hin.

Erstens ist laut Herrn Khoi das Land in Bezug auf die Landverwaltung und -zuteilung das wichtigste Regulierungsinstrument. Die Gemeinden entscheiden direkt über die Landzuteilung für Sozialwohnungen. Fehlt es an Land und an infrastrukturellen Anreizen für Sozialwohnungsprojekte, steigen die Wohnungspreise, was zu einer großen Kluft zwischen den Einkommen der Arbeitnehmer und dem Bau von Sozialwohnungen führt.

Daher müssen Provinzen und Städte in ihren Stadtentwicklungsplänen die Zielvorgaben für den Landfonds, ^{die Quadratmeter} Wohnfläche und die Anzahl der Wohnungen für Sozialwohnungen klar festlegen, bei Projekten Infrastrukturförderungsmechanismen anwenden und den Fonds für sauberes Land für Sozialwohnungsprojekte Priorität einräumen.

Zweitens liegt der aktuelle Kreditzinssatz für Unternehmen im Rahmen der Finanzregulierung bei etwa 6,4 % pro Jahr, was als relativ angemessen gilt. Die Kreditlaufzeit ist jedoch zu kurz, was für Unternehmen bei der Umsetzung langfristiger Projekte großen Druck bedeutet. Daher ist eine Kreditlaufzeit von über 10 Jahren denkbar.

Für Eigenheimkäufer ist der aktuelle Zinssatz immer noch hoch, sodass die Rückzahlung der Schulden Jahrzehnte dauern kann. Daher schlagen viele Experten vor, den Zinssatz für Sozialwohnungskredite auf etwa 4 % pro Jahr zu senken und die Laufzeit zu verlängern. Sollten Geschäftsbanken Schwierigkeiten haben, Vorzugszinsen anzubieten, kann der lokale Haushalt einen Teil des Zinssatzes übernehmen und so die Belastung der Bevölkerung verringern.

Drittens zu den Rohstoffkosten und der Preistransparenz. Herr Khoi bestätigte, dass die Baustoffpreise in den letzten Jahren stark geschwankt haben, was sich direkt auf die Projektkosten auswirkt. Daher geben die lokalen Behörden auf Provinzebene die Baustoffpreise regelmäßig alle drei Monate bekannt und aktualisieren sie. In Zeiten schwankender Preise nehmen sie zudem rasche Anpassungen vor. Dies hilft Unternehmen, genauere Kostenvoranschläge zu erstellen, Kapitalüberschreitungen zu vermeiden und den Projektfortschritt sicherzustellen.

Viertens: Die Politiklücke im Bereich des Wohnungsbaus für die Mittelschicht. Die Realität zeigt, dass sich die Mechanismen hauptsächlich auf Sozialwohnungen und Luxuswohnungen konzentrieren. Im Mittelschichtsegment – ​​also Wohnungen für die Einkommensgruppe von etwa 15 Millionen VND/Monat – führen fehlende Mechanismen zu einem anhaltenden Marktungleichgewicht. Die große Gruppe der Arbeitnehmer mit durchschnittlichem Einkommen, die noch keinen Anspruch auf Sozialwohnungen haben, wird dabei außer Acht gelassen.

Das V8-Gebäude gehört zum Sozialwohnungsprojekt für Arbeiter im Industriepark Dong Tien in der Provinz Bac Ninh .

Kurzfristige, mittelfristige und langfristige Lösungen

Die Priorisierung von Grundstücksfonds ist die Lösung, die nach Ansicht von Herrn Khoi klar und vorrangig umgesetzt werden muss. „Die Gemeinden müssen in Planungen und Plänen die Ziele für Grundstücksfonds, ^Quadratmeter Wohnfläche und die Anzahl der Wohnungen für Sozialwohnungen festlegen. Die Bereitstellung von sauberen Grundstücksfonds, die Unterstützung der Infrastruktur in Sozialwohnungsprojekten sowie die Unterstützung der Bankkreditzinsen für Käufer werden dazu beitragen, die Inputkosten zu senken und damit die Wohnungspreise zu senken“, sagte Herr Khoi.

In Bezug auf das kreditpolitische Lösungspaket schlug Herr Khoi die Entwicklung von Vorzugskreditpaketen speziell für den sozialen Wohnungsbau mit einem Zinssatz von 4 % pro Jahr und einer flexiblen Laufzeit von 15 bis 20 Jahren vor. Projektentwicklungsunternehmen sollten zudem durch eine Verlängerung der Kreditlaufzeit auf über 10 Jahre unterstützt werden. Dies gibt den Unternehmen mehr Sicherheit bei der Umsetzung und trägt dazu bei, die finanzielle Belastung der Menschen zu reduzieren.

Die aktuellen praktischen Vorschriften legen den Schwerpunkt auf die Förderung der internen Infrastruktur des Projekts. Kommunen müssen jedoch nur in die externe Infrastruktur investieren. Der Vorsitzende des vietnamesischen Immobilienverbands schlug daher vor, die Wohnungspreise deutlich zu senken, wenn die interne Infrastruktur – wie Straßen, Wasserversorgung, Abwassersysteme und Beleuchtung – aus dem lokalen Haushalt finanziert wird. Dies ist eine praktische Lösung zur Steigerung der Realisierbarkeit.

Darüber hinaus veröffentlichen die Provinzbehörden alle drei Monate die Preisliste für Baumaterialien und verfügen über einen Mechanismus zur schnellen Anpassung bei Schwankungen. Diese Transparenz trägt dazu bei, das Risiko von Kapitalerhöhungen zu verringern und das Vertrauen von Unternehmen und Bürgern zu stärken.

Zur Umstellung von Bestandsprojekten erklärte Herr Khoi, die Erfahrungen der Marktperiode 2007–2012 hätten gezeigt, dass die Umwandlung eines Teils kommerzieller Projekte in Sozialwohnungen oder durchschnittlichen Wohnraum dazu beigetragen habe, den Bestand freizugeben und die vorhandene Infrastruktur zu nutzen. Im aktuellen Kontext seien für eine umfassendere Umsetzung spezifische Verfahrensrichtlinien und ein Mechanismus zur Risikoteilung zwischen Regierung und Investoren erforderlich.

Herr Khoi betonte bei dem Treffen, dass der Nationale Wohnungsbaufonds bald eingerichtet werden müsse. Es müsse ein Mechanismus geschaffen werden, der die Beteiligung von Geschäftsbanken und Unternehmen nicht nur in bar, sondern auch im Baugewerbe fördert. Dieser Fonds werde eine unterstützende Rolle bei der Stützung der Zinssätze, Investitionen in die Infrastruktur und der Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen zur Miete und zum Mietkauf spielen.

„Keine Behörde kann das gesamte Problem des sozialen Wohnungsbaus allein lösen. Eine enge Abstimmung zwischen dem Bauministerium , der Staatsbank, dem Finanzministerium und den Kommunen ist unabdingbar. Darüber hinaus tragen Kreditrichtlinien, Zinsmechanismen, Steuern und Gebühren, die auf die einzelnen Wohnungssegmente (Gewerbe, mittlerer Wohnungsbau, Sozialwohnungen usw.) abgestimmt sind, dazu bei, Spekulation und Verschwendung zu verhindern. Darüber hinaus müssen Anreize für Grundstücke auf Makroebene diskutiert und vereinbart werden, um Überschneidungen oder Verantwortungslosigkeit zu vermeiden. Wenn eine Abstimmung stattfindet, können neue Richtlinien rasch in die Praxis umgesetzt werden“, schlug Herr Khoi für sektorübergreifende Koordinierungslösungen vor. Laut dem Vorsitzenden des vietnamesischen Immobilienverbands ist dies die entscheidende Voraussetzung.

„Es ist notwendig, die Unternehmen dazu aufzurufen, gemeinsam mit der Regierung und den Kommunen in Sozialwohnungen zu investieren, die Preise zu senken und die Sozialisierung umzusetzen“, fügte Herr Khoi hinzu.

Im Allgemeinen beseitigen diese Lösungen nicht nur unmittelbare Schwierigkeiten, sondern tragen auch zur Gestaltung eines nachhaltigen und ausgewogenen Immobilienmarktes bei und, was noch wichtiger ist, sie verschaffen Millionen Vietnamesen ein Zuhause.

BAC NINH – EINER DER LICHTPUNKTE IM SOZIALWOHNUNGSBAU

Im Jahr 2024 gilt Bac Ninh als einer der führenden Orte des Landes im Bereich der Entwicklung von Sozialwohnungen. Laut dem vom Bauministerium vorgegebenen Ziel muss die Provinz im Jahr 2024 rund 10.500 Wohnungen fertigstellen.

Bis Ende 2024 wird Bac Ninh zehn Projekte in Betrieb genommen und teilweise fertiggestellt haben, die mehr als 7.000 Wohnungen bereitstellen, und gleichzeitig Dutzende anderer Projekte im Umfang von Zehntausenden von Wohnungen umsetzen.

Dies ist ein wichtiger Schritt nach vorn, der dem Ort dabei hilft, die Ziele für den Zeitraum 2021–2025 grundsätzlich zu erreichen und gleichzeitig seine Rolle als „Lichtblick“ bei der Umsetzung des Projekts von 1 Million Sozialwohnungen bis 2030 zu bekräftigen.

Um dieses Ergebnis zu erreichen, setzte Bac Ninh zahlreiche synchrone Lösungen ein. Die Provinz überprüfte und ergänzte proaktiv die Landfonds und verpflichtete städtische Projekte, 20 % ihrer Fläche für Sozialwohnungen bereitzustellen. Die Räumungsarbeiten wurden beschleunigt, Verwaltungsverfahren vereinfacht und ein Lenkungsausschuss eingerichtet, um die Schwierigkeiten jedes Projekts zu beseitigen.

Bac Ninh veröffentlicht außerdem Planungs- und Projektlisten, um Investoren anzuziehen, und verstärkt gleichzeitig die Inspektionen, um sicherzustellen, dass der Sozialwohnungsbau die richtigen Begünstigten erreicht.

Diese Lösungen haben für Bac Ninh eine Grundlage geschaffen, um sein Angebot weiter auszubauen und bis 2030 135.000 Wohnungen anzustreben.

Giang Oanh

Quelle: https://baochinhphu.vn/thao-cac-nut-that-de-nguoi-thu-nhap-thap-cham-duoc-giac-mo-mua-nha-102250922194005824.htm