Der Immobilienmarkt ist nicht stark genug, um „die Steigung zu überwinden“, aber nicht mehr „außer Kontrolle“

Am Nachmittag des 12. Oktober organisierten die Vietnam Real Estate Association (VNREA) und die Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) gemeinsam die Veranstaltung zur Bekanntgabe des Berichts „Bewertung des Erholungsprozesses des vietnamesischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 und Prognose der Marktsituation im vierten Quartal 2023“.

Immobilientransaktionen sind wieder in vollem Gange

In ihrer Eröffnungsrede verwies Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Leiterin der Abteilung für Marktforschung und Beratung zur Förderung von Immobilieninvestitionen bei VARS, auf die Forschungsdaten von VARS und sagte, dass sich die Liquidität auf dem Immobilienmarkt allmählich verbessere, insbesondere im Vergleich zur schwierigen Zeit Ende letzten Jahres und in den ersten Monaten dieses Jahres.

Der Markt zeigt zunehmend Lichtblicke. Dabei handelt es sich um Orte mit entwickelten Volkswirtschaften , die sich auf die Förderung von Investitionen in Infrastruktur und Transport konzentrieren und über viele der Nachfrage entsprechende Bezugsquellen verfügen, wie beispielsweise Hanoi, Haiphong, Lao Cai, Da Nang, Ho-Chi-Minh-Stadt usw.

Frau Mien erklärte, dass die oben genannten Ergebnisse den Bemühungen, Verbindungen und der engen Abstimmung zwischen staatlichen Verwaltungsbehörden und Unternehmen zu verdanken seien. Insbesondere habe die Regierung kontinuierlich und intensiv fast 20 entsprechende untergesetzliche Dokumente und Maßnahmen herausgegeben, deren Inhalt sich zunehmend an den tatsächlichen Bedürfnissen des Marktes und der Unternehmen orientiere.

„Obwohl der Markt nicht stark genug ist, um die Steigung zu überwinden, ist er der Gefahr, die Bremse zu verlieren, einigermaßen entgangen“, sagte Frau Mien.

Der Immobilienmarkt hat die schwierigste Phase hinter sich, die Transaktionen erholen sich allmählich in Quantität und Qualität.

Die Daten im Bericht zeigen, dass das Transaktionsvolumen im gesamten Markt im Laufe der Zeit zugenommen hat, da immer mehr Produkte auf den Markt kommen, die den Bedürfnissen der Menschen entsprechen. So verzeichnete der Markt im dritten Quartal 2023 fast 6.000 Transaktionen, 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal und mehr als doppelt so viel wie im ersten Quartal 2023.

Im Vergleich zum vorherigen Zeitraum betrug die Gesamtzahl der Transaktionen in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 jedoch nur etwa 50 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und etwa 20 % im Vergleich zur Zeit des Immobilienfiebers. Der Grund dafür ist, dass es auf dem Markt immer noch an Angeboten im Bereich Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum mangelt, da die Immobilienpreise kontinuierlich steigen und keine Anzeichen eines Stillstands zeigen.

Der VARS-Bericht zeigt mit Blick auf die Zukunft deutlich, dass die wirtschaftliche Erholung zusammen mit positiven Prognosen für das Wirtschaftswachstum sicherlich zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien in allen Segmenten führen wird, von Wohnungen bis hin zu Büros zur Miete, Fabriken, Einzelhandelsimmobilien usw. Insbesondere in einer Situation, in der das Angebot aus vielen Gründen knapp ist, ist mit einem Anstieg der Immobilienpreise in der kommenden Zeit zu rechnen.

Darüber hinaus erwähnte Frau Mien, dass die Staatsbank den Betriebszinssatz seit März 2023 viermal in Folge gesenkt hat. Die Zinssätze für Bankdarlehen wurden deutlich nach unten angepasst und lagen zwischen 6,7 % und 10 %. Damit nähern sie sich dem Niveau von Anfang 2022 an und sind im Vergleich zum Ende des zweiten Quartals 2023 von 0,4 % auf 3,5 % gesunken. Dies ist ein günstiger Zinssatz für Eigenheimkäufer. Wer in dieser Zeit ein Eigenheim kauft, profitiert optimal von den Kredit- und Preisniveaus.

Wir brauchen mehr Mechanismen für Investoren, die Sozialwohnungen bauen

Herr Le Dinh Chung, Mitglied der VARS Real Estate Research Working Group und Generaldirektor von SGO Homes, erklärte bei der Veranstaltung, dass der Immobilienmarkt in Großstädten Anzeichen einer Bodenbildung gezeigt habe, wobei der Schwerpunkt auf dem Wohnungs- und Häusersegment mit Preisen unter 10 Milliarden VND im zentralen Kerngebiet liege.

Für das Landsegment gab es keine positiven Signale, aber es gibt Anzeichen dafür, dass bei den versteigerten Grundstücken die Talsohle erreicht ist. In der Gegend um Hanoi liegt der Preis bei etwa 2 Milliarden VND, mit einer Absorptionsrate von 70–80 %, wobei der Auktionspreis etwa 5 % über dem Anfangspreis liegt und die Grundstücke mit einer Differenz von 30–50 Millionen VND/Grundstück sofort übertragen werden können.

Lediglich im Resorttourismussegment ist die Stimmung weiterhin düster, das Transaktionsvolumen stagniert aufgrund der Anlegerstimmung am Markt.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, hielt bei der Veranstaltung eine Rede.

Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS Real Estate Research and Development Working Group und Generaldirektor von G-Home JSC, äußerte seine Ansichten zum Angebot an Sozialwohnungen und betonte, dass die Politik des Staates, 1 Million Sozialwohnungen zu bauen, äußerst human sei.

In Wirklichkeit müsse man jedoch erkennen, dass eine Million Sozialwohnungen für den aktuellen Markt nicht ausreichen, sagte Herr Nam. Selbst wenn das oben genannte Projekt maximal umgesetzt werde, bestehe bei den Menschen immer noch ein großes Bedürfnis, diese zu besitzen.

Gleichzeitig ist der Prozess der Umsetzung, des Baus und des Verkaufs von Sozialwohnungsprojekten noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden, die von rechtlichen Mechanismen über Vorschriften und Kaufbedingungen bis hin zu Fällen reichen, in denen eine Police beantragt werden kann.

Herr Nam wies insbesondere auf die aktuelle Situation hin, in der es für die Menschen sehr schwierig sei, Zugang zu Sozialwohnungen zu erhalten, da viele Vorschriften zu streng seien und die Menschen in reiche und arme Menschen unterteilt würden, wodurch Sozialwohnungen für viele Bevölkerungsgruppen unerschwinglich seien.

Auch auf Investorenseite ist die Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus ein schwieriges Problem, da es in vielerlei Hinsicht Schwierigkeiten gibt, von den Mechanismen und Richtlinien bis hin zur finanziellen Leistungsfähigkeit der Unternehmen. Laut Herrn Nam ist der Bau von Sozialwohnungen „sowohl schwierig als auch riskant“.

Auf dem Markt gibt es sogar Fälle von „unverkauften“ Sozialwohnungen, da die Baugebiete ungünstig gelegen sind und den Wohnbedürfnissen der Bewohner nicht gerecht werden. Viele Investoren investieren Zeit und Geld in den Bau, werden aber jahrzehntelang von Verwaltungsverfahren „gequält“. Nach Fertigstellung und Verkaufsstart müssen sie im Falle eines Verlustes selbst für den Verlust aufkommen, und bei einem Gewinn von mehr als 10 % sind sie gezwungen, den Betrag an den Staat abzuführen – Herr Nam hält das für ungerechtfertigt.

Der Generaldirektor von G-Home JSC empfahl daher, die Wohnungspolitik auf alle Gesellschaftsschichten auszurichten. Die Regelungen für die Begünstigten von Sozialwohnungen sollten angepasst werden. Sozialwohnungen sind nicht für Reiche bestimmt, sondern sollten auch für diejenigen gedacht sein, die über steuerpflichtiges Einkommen und Ersparnisse verfügen, sich aber keinen Zugang zu den derzeit teuren Gewerbeimmobilien leisten können.

Gleichzeitig sollten Mechanismen und Richtlinien für Investoren in eine offenere und „offenere“ Richtung entwickelt werden und es sollten Bedingungen geschaffen werden, die sozialen Wohnungsbauunternehmen mehr Möglichkeiten zum Weiterbauen geben.

Abschließend sagte Herr Tran Van Binh, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär von VARS, dass in der kommenden Zeit neben rechtlichen und finanziellen Engpässen das Vertrauen der Kunden und Investoren die letzte „Hürde“ sei, die überwunden werden müsse, damit der Immobilienmarkt wirklich zur Normalität zurückkehren könne.

Der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 dürfte ein Sprungbrett für einen Wandel im Jahr 2024 sein. Das Gesamtbild des Marktes wird sicherlich viele neue Lichtblicke aufweisen. Insbesondere in Gebieten mit viel Entwicklungsspielraum, synchroner und moderner Planung, investitionsorientierter Infrastruktur und nicht hohen Preisen .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html