Wie viel Haus sollte ich bei einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat kaufen?

Der Markt verliert Wohnungen unter 25 Millionen VND/m2

Zu den jüngsten Informationen über den Immobilienmarkt erklärte das Bauministerium , dass die Zahl der neu genehmigten und fertiggestellten Wohnbauprojekte im Vergleich zu den Vorjahren zurückgegangen sei, was zu einem eher begrenzten Angebot auf dem Markt führe. Die Immobilienpreise steigen jedoch tendenziell und übersteigen die finanziellen Möglichkeiten der meisten Menschen, die eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen möchten.

Bemerkenswert ist, dass es im Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) fast keine Projekte gibt. Der Markt besteht hauptsächlich aus dem mittleren Segment (Preise 25-50 Millionen VND), das für die Mobilisierung von Kapital und den Handel geeignet ist.

Ein Sozialwohnungsprojekt, das seit vielen Jahren in Hanoi im Einsatz ist (Foto: Ha Phong).

Laut Savills‘ Immobilienmarktübersichtsbericht für Hanoi für das vierte Quartal 2023 ist das Angebot an neuen Wohnungen auf dem niedrigsten Stand seit 10 Jahren. Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND machen 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus, gegenüber 3 % im Jahr 2019. Wohnungen mit Preisen zwischen 2 und 4 Milliarden VND machen 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen kosten weniger als 2 Milliarden VND.

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) haben das schnelle Wirtschaftswachstum und die Urbanisierung in den letzten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum erhöht, während das Angebot kontinuierlich zurückgegangen ist und seit 2018 keine Anzeichen einer Erholung zeigt, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender wird.

Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend zu hochwertigen Produkten für Investitions- und Spekulationszwecke. Dieser anhaltende Phasenunterschied führt zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise und etabliert ein neues Preisniveau, das für die Mehrheit der Bevölkerung weit über die Bezahlbarkeit hinausgeht.

Dies erschwert nicht nur den Erwerb einer eigenen Immobilie, sondern verringert auch den Bedarf an Wohnraum. Insbesondere die jüngere Generation gibt nach und nach auf, weil sie sich trotz aller Bemühungen kein Haus leisten kann. Sie wechselt zu einem Lebensstil, der den Genuss fördert und dem Mieten den Vorzug gibt.

Forschungsdaten dieser Einheit zeigen, dass der Anteil des Wohnungsangebots im erschwinglichen Segment (unter 25 Millionen VND/m2) am gesamten Wohnungsangebot kontinuierlich gesunken ist, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2023.

Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen im mittleren Preissegment (25–50 Millionen VND/m2) auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %, wobei das Angebot hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von 40–50 Millionen VND/m2 bestand.

Dabei führt die Nachfrage nach realem Wohnraum mit einem Anteil von 80 % stets die Wohnnachfragestruktur an, die restlichen 15 % sind langfristige Investitionsnachfrage und 5 % sind spekulative Nachfrage. Und nur etwa 25 % der Nachfrage nach realem Wohnraum verfügen über die finanzielle Kapazität, sich in reale Nachfrage umzuwandeln.

Die Wohnkosten sollten 30 % des Gesamteinkommens nicht übersteigen.

In diesem Zusammenhang wird bezahlbarer Wohnraum neben dem sozialen Wohnungsbau in der kommenden Zeit der wichtigste und stärkste Entwicklungstrend auf dem Immobilienmarkt sein. Denn dieses Segment entsteht aus den Bedürfnissen und tatsächlichen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen.

Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, gibt es kein offizielles Konzept für bezahlbaren Wohnraum. Es ist jedoch möglich, einige Merkmale dieses Typs herauszustellen, indem man ihn mit Sozialwohnungen vergleicht und auf der Methode zur Bestimmung der Angemessenheit der Wohnungspreise basiert.

Ein unvollendetes Bauprojekt im Bezirk Ha Dong, Hanoi (Foto: Ha Phong).

Sozialer Wohnungsbau richtet sich vor allem an Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten. Er ist von der Grundsteuer befreit und bietet ausschließlich Investoren und Eigenheimkäufern Zugang zu Vorzugskreditpaketen.

Bezahlbarer Wohnraum ist gewerblich genutzter Wohnraum zu moderaten Preisen, der den finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen entspricht und sich an die Gruppe der Menschen mit durchschnittlichem und nahezu durchschnittlichem Einkommen und einem gewissen Maß an Ersparnissen richtet.

Laut dem VARS-Vorsitzenden ist bezahlbarer Wohnraum dann gegeben, wenn jeder Haushalt die Wohnkosten und sonstigen Lebenshaltungskosten mit seinem Einkommen vereinbaren kann. Erfahrungen bei der Bewertung der Erschwinglichkeit von Wohnraum in vielen Ländern der Welt zeigen, dass bezahlbarer Wohnraum dann gegeben ist, wenn die Wohnkosten nicht mehr als 30 % des gesamten Haushaltseinkommens ausmachen.

„Für einen Haushalt mit einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat entsprechen 30 % dieser Kosten einer Ansammlung von etwa 100 Millionen VND/Jahr, sodass bezahlbarer Wohnraum etwa 2 bis 2,5 Milliarden VND/Wohnung kostet“, nannte Herr Dinh ein Beispiel.

Ihm zufolge sei es derzeit sehr schwierig, Wohnungsbauprojekte mit Preisen in der oben genannten Preisspanne zu entwickeln, insbesondere in den beiden Sonderstadtgebieten mit hoher Wohnungsnachfrage. Schwierig heißt jedoch nicht unmöglich.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm