Wie viel Haus sollte ich bei einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat kaufen?

Der Markt verliert Wohnungen unter 25 Millionen VND/m2

Zu den jüngsten Informationen zum Immobilienmarkt erklärte das Bauministerium , dass die Zahl der neu genehmigten und fertiggestellten Wohnbauprojekte im Vergleich zu den Vorjahren zurückgegangen sei, was zu einem eher begrenzten Angebot auf dem Markt führe. Die Immobilienpreise steigen jedoch tendenziell und übersteigen die finanziellen Möglichkeiten der meisten Menschen, die eine Immobilie zur Nutzung erwerben möchten.

Bemerkenswert ist, dass es im Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) fast keine Projekte auf dem Markt gibt. Der Markt besteht hauptsächlich aus dem mittleren Segment (Preise zwischen 25 und 50 Millionen VND), das für Kapitalmobilisierung und Transaktionen in Frage kommt.

In Hanoi gibt es seit vielen Jahren ein Sozialwohnungsprojekt (Foto: Ha Phong).

Laut Savills‘ Immobilienmarktübersichtsbericht für Hanoi für das vierte Quartal 2023 ist das Angebot an neuen Wohnungen auf dem niedrigsten Stand seit 10 Jahren. Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND machen 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus, gegenüber 3 % im Jahr 2019. Wohnungen mit Preisen zwischen 2 und 4 Milliarden VND machen 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen kosten weniger als 2 Milliarden VND.

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) haben das schnelle Wirtschaftswachstum und die Urbanisierung in den letzten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum erhöht, während das Angebot kontinuierlich zurückgegangen ist und seit 2018 keine Anzeichen einer Zunahme mehr zeigt, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender wird.

Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend zu hochwertigen Produkten für Anlage- und Spekulationszwecke. Dieser anhaltende Phasenunterschied führt zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise und etabliert ein neues Preisniveau, das für die Mehrheit der Bevölkerung weit über die Bezahlbarkeit hinausgeht.

Dies erschwert nicht nur den Zugang zu Wohnraum für diejenigen, die ein Haus zum Wohnen kaufen müssen, sondern verringert auch diesen Bedarf. Insbesondere die jüngere Generation gibt nach und nach auf, weil sie „egal wie sehr sie es versucht, kein Haus kaufen kann“, und wechselt zu einem Lebensstil des Genusses und bevorzugt das Mieten.

Forschungsdaten dieser Einheit zeigen, dass der Anteil des Wohnungsangebots im erschwinglichen Segment (unter 25 Millionen VND/m2) am gesamten Wohnungsangebot kontinuierlich gesunken ist, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2023.

Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen im mittleren Preissegment (25–50 Millionen VND/m2) auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %, wobei das Angebot hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von 40–50 Millionen VND/m2 bestand.

Dabei führt die Nachfrage nach realem Wohnraum mit einem Anteil von 80 % stets die Wohnnachfragestruktur an, die restlichen 15 % sind langfristige Investitionsnachfrage und 5 % sind spekulative Nachfrage. Und nur etwa 25 % der Nachfrage nach realem Wohnraum verfügen über die finanzielle Kapazität, sich in reale Nachfrage umzuwandeln.

Die Wohnkosten sollten 30 % des Gesamteinkommens nicht übersteigen.

In diesem Zusammenhang wird bezahlbarer Wohnraum neben dem sozialen Wohnungsbau in der kommenden Zeit der wichtigste und stärkste Entwicklungstrend auf dem Immobilienmarkt sein. Denn dieses Segment entspringt den tatsächlichen Bedürfnissen und Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen.

Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, gibt es kein offizielles Konzept für bezahlbaren Wohnraum. Es ist jedoch möglich, einige Merkmale dieses Typs herauszustellen, indem man ihn mit Sozialwohnungen vergleicht und auf der Methode zur Bestimmung der Angemessenheit der Wohnungspreise basiert.

Ein unvollendetes Bauprojekt im Bezirk Ha Dong, Hanoi (Foto: Ha Phong).

Sozialer Wohnungsbau richtet sich vor allem an Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten. Er ist von der Grundsteuer befreit und bietet Zugang zu Vorzugskreditpaketen speziell für Investoren und Eigenheimkäufer.

Bezahlbarer Wohnraum ist gewerblich genutzter Wohnraum zu moderaten Preisen, der den finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen entspricht und sich an Menschen mit durchschnittlichem oder nahezu durchschnittlichem Einkommen und einem gewissen Maß an Ersparnissen richtet.

Laut dem VARS-Vorsitzenden ist bezahlbarer Wohnraum dann gegeben, wenn jeder Haushalt die Wohnkosten und sonstigen Lebenshaltungskosten mit seinem Einkommen vereinbaren kann. Erfahrungen bei der Bewertung der Erschwinglichkeit von Wohnraum in vielen Ländern der Welt zeigen, dass bezahlbarer Wohnraum dann gegeben ist, wenn die Wohnkosten nicht mehr als 30 % des gesamten Haushaltseinkommens ausmachen.

„Für einen Haushalt mit einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat entsprechen 30 % dieser Kosten einer Ansammlung von etwa 100 Millionen VND/Jahr, sodass bezahlbarer Wohnraum etwa 2 bis 2,5 Milliarden VND/Wohnung kostet“, nannte Herr Dinh ein Beispiel.

Ihm zufolge sei es derzeit sehr schwierig, Wohnungsbauprojekte mit Preisen in der oben genannten Preisspanne zu entwickeln, insbesondere in zwei besonderen Städten mit hoher Wohnungsnachfrage. Schwierig heißt jedoch nicht unmöglich.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm