Ho-Chi-Minh-Stadt „Brainstorming“ mit 20 % Landfonds für Sozialwohnungen

Das Gesetz schreibt vor, dass Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte 20 Prozent ihres Grundstücksbestands für Sozialwohnungen reservieren oder einen anderen Grundstücksbestand bereitstellen oder bar bezahlen müssen. Ho-Chi-Minh-Stadt erwägt jedoch noch, Kriterien für die Umsetzung zu entwickeln.

Das Gesetz schreibt vor, dass Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte 20 Prozent ihres Grundstücksbestands für Sozialwohnungen reservieren oder einen anderen Grundstücksbestand bereitstellen oder bar bezahlen müssen. Ho-Chi-Minh-Stadt erwägt jedoch noch, Kriterien für die Umsetzung zu entwickeln.

Nach zahlreichen Änderungen in der Politik zur Regulierung von Landfonds für den sozialen Wohnungsbau in kommerziellen Projekten sieht das Wohnungsbaugesetz von 2023 vor, dass das Volkskomitee der Provinz ausreichend Landfonds für den sozialen Wohnungsbau entsprechend den im Wohnungsbauprogramm und -plan angegebenen Bedürfnissen bereitstellen muss, darunter: Landfonds für die Entwicklung unabhängiger Sozialwohnungen; Landfonds für den Bau von Sozialwohnungen in kommerziellen Wohnungsbauprojekten.

Das Gesetz schreibt außerdem vor, dass Investoren von Investitionsprojekten im gewerblichen Wohnungsbau einen Teil des Wohngrundstücks im Projekt reservieren oder an anderen Standorten Grundstücksfonds bereitstellen oder Geld in Höhe des Wertes des in den Bau technischer Infrastruktursysteme investierten Grundstücksfonds zahlen müssen, um Sozialwohnungen zu bauen...

Im Dekret Nr. 100/2024 über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen ist die Fläche für die Erfüllung von Verpflichtungen auf 20 % der gesamten Landfläche gewerblicher Wohnprojekte festgelegt. Die Entscheidung über eine der drei oben genannten Formen wird vom Volkskomitee der Provinz getroffen.

Die 253. Dialogkonferenz zwischen Unternehmen und der Regierung von Ho-Chi-Minh-Stadt, organisiert von ITPC und dem Bauministerium. Foto: Trong Tin.

„Die aktuellen Vorschriften sind viel flexibler, insbesondere das Dekret Nr. 100/2024, das nicht mehr den Umfang kommerzieller Wohnungsbauprojekte vorschreibt, für die Land für den sozialen Wohnungsbau reserviert werden muss“, sagte Herr Nguyen Van Doi, Generaldirektor der Saigon 9 Company, auf der 253. Dialogkonferenz zwischen Unternehmen und der Regierung von Ho-Chi-Minh-Stadt, die am 15. November von ITPC und dem Bauministerium organisiert wurde.

Er sagte jedoch, dass bei kommerziellen Wohnungsbauprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt immer noch die Frage der Landzuteilung für den sozialen Wohnungsbau im Raum stehe.

Herr Doi sagte, er habe verstanden, dass die Stadt versuche, Kriterien zu entwickeln, die Unternehmen bei der Wahl einer von drei Formen des sozialen Wohnungsbaus unterstützen. Er und andere Unternehmen warteten zudem darauf, dass das städtische Volkskomitee die Kriterien herausgebe.

Auf der Konferenz schlug Herr Doi eine Lösung vor: Anstatt 20 % des Bodenfonds für Sozialwohnungen bereitzustellen, sollen die Unternehmen bar zahlen. Ho-Chi-Minh-Stadt wird dann in einen ausreichend großen Bodenfonds von 200 bis 300 Hektar in den Vororten investieren, um dies umzusetzen. Denn an einigen zentralen Straßen werden die Kosten für Sozialwohnungen auf der Grundlage der neu herausgegebenen, angepassten Bodenpreisliste sehr hoch sein.

Seinen Berechnungen zufolge würden die Kosten für Sozialwohnungen bei einem Bau in der Dong Khoi Straße im Bezirk 1 (Grundstückspreisliste 763,6 Millionen VND/m²) bei etwa 276 bis 386 Millionen VND/m² liegen. Am günstigsten wäre es in der Rung Sac Straße im Bezirk Can Gio (Grundstückspreisliste 20,9 Millionen VND/m²), wo die Preise ebenfalls um etwa 45 bis 70 Millionen VND/m² sinken würden.

„Als das Van Phuc City-Projekt in Thu Duc Land für Sozialwohnungen übergab, sagten die Verantwortlichen von Thu Duc City, dass selbst wenn sie nur einen kleinen Teil dieser Fläche bekämen, das Land nur gefrieren würde, was zu einem Blutgerinnsel führen würde, da es dann unmöglich wäre, Sozialwohnungen zu bauen. Denn der staatliche Grundstückspreis für dieses Projekt beträgt 73 Millionen VND, während der Marktpreis bei über 100 Millionen VND liegt“, sagte er.

Herr Nguyen Van Doi, Generaldirektor der Saigon 9 Company, gab auf der Konferenz eine Empfehlung ab. Foto: Trong Tin.

Daher sollte Ho-Chi-Minh-Stadt laut Herrn Doi, wenn es flexibel sei, günstige Grundstücksstandorte wählen. Die Unternehmen seien bereit, das Budget für die sofortige Umsetzung des Grundstücksfonds zu zahlen.

Daraufhin sagte Herr Huynh Thanh Khiet, stellvertretender Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die aktuelle Frage des Landtauschs bzw. des Geldwertaustauschs eine schwierige Angelegenheit sei und dass die Sektoren derzeit miteinander darüber diskutierten.

„Wenn man beispielsweise von Standort A nach Standort B wechselt, ist der Grundstückswert oder die Grundstücksfläche gleich? Das sind zwei verschiedene Dinge, und die Lage ist derzeit sehr angespannt. Auch die Stadt hat das Problem erkannt und erlässt Bauvorschriften zur Umsetzung“, sagte Khiet.

Die meisten Unternehmen bieten Barzahlung an.

Einem früheren Bericht der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) zufolge hat die HoREA seit Inkrafttreten der Vorschriften zur Umsetzung der Verpflichtungen von Investoren in gewerbliche Wohnprojekte im Bereich Sozialwohnungen festgestellt, dass es in städtischen Gebieten und für gewerbliche Wohnprojekte viele Wohnprojekte mit einer Größe von mehreren zehn oder hundert Hektar gibt, in den Projekten jedoch kaum Anzeichen von Sozialwohnungen vorhanden sind.

Konkret gilt für den Zeitraum vom 1. Juli 2015 bis zum 31. März 2021 gemäß den Bestimmungen des Regierungsdekrets 100/2015, dass bei gewerblichen Wohnbauprojekten mit einer Fläche von 10 Hektar oder mehr auf 20 % des Grundstücksfonds dieses Projekts Sozialwohnungen gebaut werden müssen.

Bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten mit einer Fläche von weniger als 10 Hektar dürfen Investoren auf 20 % des Wohngrundstücks des Projekts Sozialwohnungen errichten, den Sozialwohnungsgrundstücksfonds an einem anderen Standort eintauschen oder in bar im Gegenwert von 20 % des Wohngrundstücks des gewerblichen Wohnungsbauprojekts zahlen.

HoREA stellte jedoch fest, dass die meisten Investoren eine Barauszahlung in Höhe von 20 % des Grundstücksfondswerts forderten und dass es keinen Fall gab, bei dem Sozialwohnungsgrundstücke gegen einen anderen Standort in Höhe von 20 % des Grundstücksfondswerts getauscht wurden.

Vom 1. April 2021 bis zum 31. Juli 2024 müssen gemäß den Bestimmungen des Regierungsdekrets 49/2021 gewerbliche Wohnbauprojekte mit einer Fläche von 2 Hektar oder mehr Sozialwohnungen auf 20 % des Grundstücksfonds dieses Projekts errichten. HoREA hat jedoch keine gewerblichen Wohnbauprojekte gesehen, die in diesen Projekten Sozialwohnungen errichten.

Bei gewerblichen Wohnbauprojekten mit einer Fläche von weniger als 2 Hektar müssen Investoren keine 20 % des Grundstücksfonds reservieren, sondern nur Landnutzungsgebühren für die gesamte Grundstücksfläche des Projekts zahlen.

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