Ho-Chi-Minh-Stadt muss auf „Variationen“ reagieren

Ho-Chi-Minh-Stadt verlangt offiziell, dass es Investoren von Immobilienprojekten in der Region nicht gestattet ist, Grundstücke im Projekt aufzuteilen und an Organisationen und Einzelpersonen zu verkaufen, damit diese ihre eigenen Häuser bauen können. Viele Meinungen besagen, dass Ho-Chi-Minh-Stadt einen Plan braucht, um mögliche „Umgestaltungen“ zu verhindern.

Das Gesetz über Immobiliengeschäfte tritt am 1. August 2024 in Kraft und erlaubt keine Projekte zur Aufteilung und zum Verkauf von Grundstücken in städtischen Gebieten.

Eine Delegation vor Ort inspiziert die Verwaltung staatseigenen Landes im Bezirk Binh Chanh, Ho-Chi-Minh-Stadt. (Foto: Thanh Dao).

Zur Umsetzung des Gesetzes zum Immobiliengeschäft hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vor Kurzem den Beschluss Nr. 83/2024 über Vorschriften zur Bestimmung von Gebieten erlassen, in denen Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in dem Gebiet ihre eigenen Häuser bauen können.

Mit dieser Entscheidung regelt Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell das Verbot der Grundstücksaufteilung und des Grundstücksverkaufs, um der seit langem bestehenden, schmerzhaften Situation zu begegnen. Insbesondere ist es Immobilieninvestoren in der Region nicht gestattet, Grundstücke zu teilen und zu verkaufen, damit Organisationen und Einzelpersonen dort ihre Häuser bauen können. Gemäß dieser Regelung dürfen neben den Bezirken auch Grundstücke in fünf Randbezirken, darunter Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be, nicht geteilt und verkauft werden.

Mittlerweile regelt die Stadt lediglich die Landaufteilung und lässt Haushalte und Einzelpersonen mit Grundstücken, die die Bedingungen erfüllen, für die Landaufteilung in Betracht.

Parzellierung und Verkauf von Grundstücken verhindern

In Bezug auf den Inhalt der Entscheidung 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt kommentierte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau – Mitglied des Zentralkomitees der Vietnamesischen Vaterländischen Front, stellvertretender Vorsitzender der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die neue Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt wird erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Stadt haben, darunter auch direkte Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Unternehmen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, sowie auf die jüngste wahllose Aufteilung und Veräußerung von Grundstücken.

Das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken wird vielen Städten helfen, das Problem der „ungeordneten Planung“ und der „Preisinflation“ auf dem Immobilienmarkt zu lösen. (Foto: Dai Doan Ket).

Rechtsanwalt Hau sagte außerdem voraus, dass es nach Erlass der Entscheidung 83/2024 zwangsläufig zu unterschiedlichen Meinungen seitens der Bevölkerung, der Geschäftswelt und der Immobilienunternehmen kommen werde.

Gemäß Klausel 6, Artikel 31 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 lautet eine der Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten für Grundstücke mit technischer Infrastruktur in einem Immobilienprojekt an Privatpersonen zum Eigenheimbau: „ Das Grundstück liegt nicht in einem Bezirk, Kreis oder einer Stadt eines Sonderstadtgebiets des Typs I, Typs II oder Typs III; Landnutzungsrechte für Investitionen in Wohnungsbauprojekte werden gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes nicht versteigert. Für die übrigen Gebiete bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Eigenheimbau übertragen dürfen .“

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau prognostiziert, dass die neue Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt große Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Stadt haben wird.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau räumte ein, dass Ho-Chi-Minh-Stadt die Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte konkretisiert habe. Insbesondere orientieren sich die oben genannten Einzelheiten an Artikel 2 der Entscheidung Nr. 83/2024. Insbesondere Investoren in Immobilienprojekte und Wohnungsbauinvestitionsprojekte in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt Die Übertragung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten oder Wohnungsbauinvestitionsprojekten an Organisationen oder Einzelpersonen, die ihre eigenen Häuser bauen, ist nicht zulässig.

Mit Ausnahme von Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen unter Verwendung von Grundstücken in Gemeinden, Städten und Stadtbezirken ist es ihnen unter Einhaltung der Vorschriften gestattet, das Nutzungsrecht an Grundstücken mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen unter Verwendung von Grundstücken an Einzelpersonen zum Bau ihrer eigenen Häuser zu übertragen.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau verglich den Inhalt des Gesetzes über Immobiliengeschäfte mit der Entscheidung Nr. 83/2024 und sagte: Durch diese Entscheidung des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden die Bestimmungen des Gesetzes über Bereiche, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Eigenbau von Häusern übertragen dürfen, erheblich eingeschränkt.

„Dies wird jedoch nicht als illegal angesehen, weil „Das Gesetz über das Immobiliengeschäft hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt ermächtigt, über Gebiete zu entscheiden, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Eigenbau von Häusern übertragen dürfen, und zwar auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten“, sagte Rechtsanwalt Hau .

Im Allgemeinen werden die neuesten Regelungen des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt der „Lokomotive“ des ganzen Landes helfen, viele Probleme im Zusammenhang mit der Situation der wahllosen Parzellierung und des Verkaufs von Land zu lösen, was die Planung zerstört. Gleichzeitig Dies minimiert nicht nur die Situation, in der Menschen willkürlich und ohne Genehmigung bauen, sondern trägt auch dazu bei, die rechtlichen Risiken für Hauskäufer zu verringern, indem von Immobilienprojektinvestoren in der Region verlangt wird, die Qualität ihrer Produkte gleichzeitig zu verbessern . Darüber hinaus steht der Beschluss 83/2024 auch im Einklang mit dem Projekt „ Investition – Bau von Bezirken zu Bezirken (oder Städten unter Ho-Chi-Minh-Stadt) im Zeitraum 2021–2030“ , das die Stadt baut. Insbesondere werden die Bezirke bis 2030 ihren Schwerpunkt auf Investitionen in den Infrastrukturbau legen, um städtische Ziele zu erreichen und zu Städten unter Ho-Chi-Minh-Stadt zu werden.

Umgang mit „Varianten“

Unmittelbar nach Erlass des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt schickte die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Petition an das Volkskomitee der Stadt, in der sie zahlreiche Bedenken äußerte.

In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dai Doan Ket am Morgen des 1. November sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Vereinigung auch ein Dokument an das Komitee der Vietnamesischen Vaterlandsfront von Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt habe, in dem der Vorschlag enthalten sei, die Gebiete festzulegen, in denen es Investoren für Immobilien- und Wohnungsbauprojekte gestattet sei, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zu übertragen, um Häuser in Kommunen zu bauen, ausgenommen Städte in fünf Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Laut Herrn Le Hoang Chau ist Ho-Chi-Minh-Stadt im Gesetz über Immobiliengeschäfte und im Wohnungsbaugesetz von 2023 ein Sonderstadtgebiet. Daher ist es Investoren nur in Fällen, in denen sich Grundstücke in Bezirken, Distrikten und Städten von Sonderstadtgebieten (einschließlich 16 Distrikten und Thu Duc City) befinden, nicht gestattet, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zu übertragen, damit diese ihre eigenen Häuser bauen können.

Zuvor hatte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, dem Bauministerium und dem Komitee der Vaterländischen Front von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument mit der Empfehlung geschickt, die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in Gemeinden in fünf Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin zuzulassen. Denn ein Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken in fünf Bezirken verstößt gegen die Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte und des Wohnungsbaugesetzes.

Aus diesem Grund hat der Verband dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagen, detaillierte Vorschriften zur Bestimmung der Gebiete zu erlassen, in denen es Investoren in Immobilien- und Wohnungsbauprojekte gestattet ist, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zu übertragen, damit diese in Kommunen eigene Häuser bauen können. Städte in fünf Bezirken der Stadt sind davon ausgenommen.

Zu den „post-“Auswirkungen des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt sagte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau, Mitglied des Zentralkomitees der Vietnamesischen Vaterländischen Front und stellvertretender Vorsitzender der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Anwendung dieses Beschlusses das Landangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt noch knapper machen könnte und nicht mehr den Bedürfnissen der Bevölkerung entspräche. Daher sei es wahrscheinlich, dass die Preise für zuvor aufgeteiltes Land in naher Zukunft stark ansteigen und die Zahl der Käufer aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit begrenzt sein werde.

Ingenieur Tran Van Phuong, Leiter eines Immobilienmaklers in Thu Duc City, teilt diese Ansicht: „Sollte die Regelung die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbieten, muss sich Ho-Chi-Minh-Stadt darauf einstellen, dass Investoren, Organisationen und Einzelpersonen das Gesetz umgehen und Grundstücke aufteilen könnten.“ Insbesondere die neue Regelung zur Grundstücksaufteilung ermöglicht es Haushalten und Einzelpersonen mit Grundstücken, die die Voraussetzungen erfüllen, weiterhin, für eine Parzellierung in Betracht gezogen zu werden. Sollte die Regelung jedoch geändert werden, werden sich Parzellierung und Verkauf von Grundstücken komplexer und negativer entwickeln, was sich auf den Immobilienmarkt insgesamt auswirken würde.

Da Ho-Chi-Minh-Stadt neben dem 7. Bezirk Nha Be liegt, ist die Urbanisierungsrate derzeit sehr hoch.

In Bezug auf die Urbanisierung erklärte der Architekt Nguyen Van Bieu, Direktor der Bhomes Company Limited, dass die neue Regelung neben Bezirken und Distrikten auch die Aufteilung oder den Verkauf von Grundstücken in fünf Vorstadtdistrikten, darunter Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be, nicht vorsieht. „Wir wissen alle, dass sich in den letzten Jahren die Urbanisierungsgeschwindigkeit mancher Orte, wie Binh Chanh (insbesondere der Bereich Trung Son) und Nha Be (Bereich Phuoc Kien), trotz der Einstufung als Vorstadtdistrikt, rasant erhöht hat. Moderne städtische Infrastruktur: Vielerorts werden Infrastrukturen sogar schneller gebaut und die Bevölkerungsdichte ist höher als in einigen zentralen Distrikten“, analysierte Architekt Nguyen Van Bieu.

Vertreter einiger Unternehmen und Privatpersonen äußerten gegenüber Reportern der Zeitung Dai Doan Ket ihre Besorgnis darüber, dass zwar keine Fälle mehr vorkommen, in denen kleine Immobilienunternehmen landwirtschaftlichen Flächen von Privatpersonen kaufen und dann illegal „Projekte“ zum Verkauf ausarbeiten, die Situation jedoch bei Projekten zur Aufteilung von Grundstücken zum Verkauf brachliegt, ohne dass auf dem Land Infrastruktur gebaut wird, und dass sogar Projekte ausgesetzt werden. Wenn es keine Lösung gibt, wird dies auch dazu führen, dass der Immobilienmarkt der „Lokomotivenstadt“ in einem Zustand der „Entführung und Aufgabe der Grundstücke“ bleibt, ohne dass die Grundursachen der Probleme gelöst werden.

Quelle: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html