Ho-Chi-Minh-Stadt muss auf „Variationen“ reagieren

Ho-Chi-Minh-Stadt hat offiziell gefordert, dass es Immobilienprojektinvestoren in der Region nicht gestattet ist, Grundstücke in ihren Projekten aufzuteilen und an Organisationen und Einzelpersonen zu verkaufen, damit diese ihre eigenen Häuser bauen können. Viele Meinungen besagen, dass Ho-Chi-Minh-Stadt einen Plan braucht, um mögliche „Umgestaltungen“ zu verhindern.

Das Gesetz über Immobiliengeschäfte tritt am 1. August 2024 in Kraft und verbietet Projekten zur Aufteilung und zum Verkauf von Grundstücken in städtischen Gebieten.

Eine Delegation vor Ort inspiziert die Verwaltung staatseigenen Landes im Bezirk Binh Chanh, Ho-Chi-Minh-Stadt. (Foto: Thanh Dao).

Zur Umsetzung des Gesetzes zum Immobiliengeschäft hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vor Kurzem den Beschluss Nr. 83/2024 über Vorschriften zur Bestimmung von Gebieten erlassen, in denen Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in dem Gebiet ihre eigenen Häuser bauen können.

Mit dieser Entscheidung regelt Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell das Verbot der Grundstücksaufteilung und des Grundstücksverkaufs, um der seit langem bestehenden, schmerzhaften Situation zu begegnen. Insbesondere ist es Immobilienprojektinvestoren in der Region nicht gestattet, Grundstücke zu unterteilen und sie im Rahmen des Projekts an Organisationen und Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser zu verkaufen. Gemäß dieser Regelung dürfen neben den Bezirken und Distrikten auch Grundstücke in fünf Randbezirken, darunter Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be, nicht unterteilt und verkauft werden.

Mittlerweile regelt die Stadt lediglich die Landaufteilung und lässt Haushalte und Einzelpersonen mit Grundstücken, die die Bedingungen erfüllen, für die Landaufteilung in Betracht.

Verhinderung der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken

In Bezug auf den Inhalt der Entscheidung 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt kommentierte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau – Mitglied des Zentralkomitees der Vietnamesischen Vaterländischen Front, stellvertretender Vorsitzender der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die neue Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt wird erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Stadt haben, darunter auch direkte Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Unternehmen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, sowie auf die jüngste wahllose Aufteilung und Veräußerung von Grundstücken.

Das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken wird vielen Städten helfen, das Problem der „ungeordneten Planung“ und der „Preisinflation“ auf dem Immobilienmarkt zu lösen. (Foto: Dai Doan Ket).

Rechtsanwalt Hau sagte außerdem voraus, dass es nach Erlass der Entscheidung 83/2024 unvermeidlich sein werde, dass es zu widersprüchlichen Meinungen seitens der Bevölkerung, der Geschäftswelt und der Immobilienunternehmen kommen werde.

Gemäß Klausel 6, Artikel 31 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte 2023 lautet eine der Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten für Grundstücke mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten an Privatpersonen zum Bau ihrer eigenen Häuser: „ Grundstücke, die nicht in einem Bezirk, Kreis oder einer Stadt eines Sondergebiets des Typs I, Typs II oder Typs III liegen; Landnutzungsrechte für Investitionen in Wohnungsbauprojekte dürfen gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes nicht versteigert werden. Für die übrigen Gebiete bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Bau ihrer eigenen Häuser übertragen dürfen .“

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau prognostiziert, dass die neue Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt große Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Stadt haben wird.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau räumte ein, dass Ho-Chi-Minh-Stadt die Bestimmungen des Immobiliengesetzes konkretisiert habe. Die oben genannten Einzelheiten orientieren sich insbesondere an Artikel 2 des Beschlusses Nr. 83/2024. Insbesondere Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionen in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt Die Übertragung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten oder Wohnungsbauinvestitionsprojekten an Organisationen oder Einzelpersonen, die selbst Häuser bauen, ist nicht zulässig.

Mit Ausnahme von Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen unter Verwendung von Grundstücken in Gemeinden, Städten und Stadtbezirken ist es ihnen unter Einhaltung der Vorschriften gestattet, das Nutzungsrecht an Grundstücken mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen unter Verwendung von Grundstücken an Einzelpersonen zum Bau ihrer eigenen Häuser zu übertragen.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau verglich den Inhalt des Gesetzes über Immobiliengeschäfte mit der Entscheidung Nr. 83/2024 und sagte: Durch diese Entscheidung des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden die Bestimmungen des Gesetzes über Bereiche, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, um ihre eigenen Häuser zu bauen, erheblich eingeschränkt.

„Dies wird jedoch nicht als illegal angesehen, weil „Das Gesetz über das Immobiliengeschäft hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt ermächtigt, auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten über die Gebiete zu entscheiden, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese ihre eigenen Häuser bauen können“, kommentierte Rechtsanwalt Hau .

Im Allgemeinen werden die neuesten Regelungen des Volkskomitees von HCMC der „Lokomotive“ des ganzen Landes helfen, viele Probleme im Zusammenhang mit der Situation der wahllosen Parzellierung und des Verkaufs von Land zu lösen, die die Planung zerstören. Gleichzeitig Dies minimiert nicht nur die Situation, in der Menschen willkürlich und ohne Genehmigung bauen, sondern trägt auch dazu bei, die rechtlichen Risiken für Hauskäufer zu verringern, indem von Immobilienprojektinvestoren in der Region verlangt wird, die Qualität ihrer Produkte gleichzeitig zu verbessern . Darüber hinaus steht der Beschluss 83/2024 auch im Einklang mit dem Projekt „ Investition – Bau von Bezirken zu Bezirken (oder Städten unter Ho-Chi-Minh-Stadt) im Zeitraum 2021–2030“ , das die Stadt durchführt. Insbesondere werden sich die Bezirke bis 2030 auf Investitionen in den Bau der Infrastruktur konzentrieren, um städtische Ziele zu erreichen und Städte unter Ho-Chi-Minh-Stadt zu werden.

Umgang mit „Varianten“

Unmittelbar nach Erlass des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt schickte die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Petition an das Volkskomitee der Stadt, in der sie zahlreiche Bedenken äußerte.

In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dai Doan Ket am Morgen des 1. November sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Vereinigung auch ein Dokument an das Komitee der Vietnamesischen Vaterländischen Front von Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt habe, in dem der Vorschlag enthalten sei, die Gebiete festzulegen, in denen Investoren von Immobilien- und Wohnungsbauprojekten Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, um Häuser in Kommunen zu bauen, ausgenommen Städte in fünf Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Laut Herrn Le Hoang Chau ist Ho-Chi-Minh-Stadt im Gesetz über Immobiliengeschäfte und im Wohnungsbaugesetz von 2023 ein Sonderstadtgebiet. Daher ist nur im Falle von Grundstücken in Bezirken, Distrikten und Städten von Sonderstadtgebieten (einschließlich 16 Distrikten und Thu Duc City) festgelegt, dass Investoren keine Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, um ihre eigenen Häuser zu bauen.

Zuvor hatte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, dem Bauministerium und dem Komitee der Vaterländischen Front von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument mit der Empfehlung geschickt, die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in Gemeinden in fünf Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin zuzulassen. Denn ein Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken in fünf Bezirken verstößt gegen die Bestimmungen des Immobiliengesetzes und des Wohnungsgesetzes.

Aus diesem Grund hat der Verband dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagen, detaillierte Vorschriften zur Bestimmung der Gebiete zu erlassen, in denen Investoren in Immobilien- und Wohnungsbauprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in Kommunen eigene Häuser bauen können. Städte in fünf Bezirken der Stadt sind davon ausgenommen.

Zu den „post-“Auswirkungen des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt sagte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau, Mitglied des Zentralkomitees der Vietnamesischen Vaterländischen Front und stellvertretender Vorsitzender der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Anwendung dieses Beschlusses das Landangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt noch knapper machen könnte und den Bedarf der Bevölkerung nicht mehr decken könne. Dies führe dazu, dass die Preise für zuvor aufgeteiltes Land in naher Zukunft möglicherweise stark ansteigen und die Zahl der Käufer aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit begrenzt werde.

Ingenieur Tran Van Phuong, Leiter eines Immobilienmaklers in Thu Duc City, teilt diese Ansicht: „Sollte die Regelung die Aufteilung von Grundstücken in zum Verkauf stehende Parzellen verbieten, muss sich Ho-Chi-Minh-Stadt darauf einstellen, dass Investoren, Organisationen und Einzelpersonen das Gesetz umgehen und Grundstücke aufteilen könnten.“ Insbesondere sieht die neue Regelung zur Grundstücksaufteilung weiterhin vor, dass Haushalte und Einzelpersonen mit Grundstücken unter den gegebenen Voraussetzungen für eine Grundstücksaufteilung in Betracht gezogen werden. Sollte sich die Regelung jedoch ändern, wird sich das Problem der Aufteilung von Grundstücken in zum Verkauf stehende Parzellen komplexer und negativer entwickeln, was sich auf den Immobilienmarkt insgesamt auswirken würde.

Da Ho-Chi-Minh-Stadt neben dem 7. Bezirk Nha Be liegt, ist die Urbanisierungsrate derzeit sehr hoch.

In Bezug auf die Urbanisierung erklärte der Architekt Nguyen Van Bieu, Direktor von Bhomes LLC, dass die neue Regelung neben Bezirken und Distrikten auch die Aufteilung oder den Verkauf von Grundstücken in fünf Vorstadtdistrikten, darunter Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be, nicht erlaubt. „Wir wissen alle, dass sich die Urbanisierungsgeschwindigkeit mancher Orte wie Binh Chanh (insbesondere der Bereich Trung Son) und Nha Be (Bereich Phuoc Kien) in den letzten Jahren trotz der Einstufung als Vorstadtdistrikt rapide erhöht hat. Moderne städtische Infrastruktur: Vielerorts werden Infrastrukturen sogar schneller gebaut und die Bevölkerungsdichte ist höher als in manchen zentralen Distrikten“, analysierte Architekt Nguyen Van Bieu.

Vertreter einiger Unternehmen und Privatpersonen äußerten gegenüber Reportern der Zeitung „Dai Doan Ket“ ihre Besorgnis darüber, dass es zwar keine Fälle mehr gebe, in denen kleine Immobilienunternehmen landwirtschaftlichen Flächen von Privatpersonen aufkaufen und dann illegal „Projekte“ zum Verkauf ausarbeiten, dass aber die Situation, in der Projekte zur Aufteilung von Grundstücken zum Verkauf unangetastet bleiben und keine Infrastruktur auf dem Land gebaut wird, einschließlich ausgesetzter Projekte, ohne dass es eine Lösung gebe, auch dazu führen werde, dass der Immobilienmarkt der „Lokomotivenstadt“ in einem Zustand der „Entführung und Aufgabe des Grundstücks“ verharre, ohne dass die Grundprobleme gelöst würden.

Quelle: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html