VARS: Bezahlbare Wohnungen „verschwinden“ in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt

ANTD.VN – Der jüngste Anstieg des Immobilienangebots ist hauptsächlich auf das High-End-Segment zurückzuführen, während bezahlbarer Wohnraum „aufgegeben“ wird, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender wird.

Kein Angebot mehr an neuen bezahlbaren Wohnungen

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt dank der neuen Angebots- und Förderpolitik der Regierung allmählich „aufgeheizt“. Der Angebotszuwachs findet jedoch hauptsächlich im oberen Segment statt, während bezahlbarer Wohnraum „aufgegeben“ wird.

VARS-Forschungsdaten zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und es sehr schwierig oder sogar unmöglich ist, dass es in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder auftaucht.

Insbesondere in Hanoi erreichte der Anteil der neu auf den Markt gebrachten erschwinglichen Wohnungen im Jahr 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an Wohnungen in diesem Segment weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des Gesamtangebots der zum Verkauf stehenden Wohnungen und erreichte 2023 0 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt war der Rückgang sogar noch stärker: Im Jahr 2018 betrug der Anteil der neu auf den Markt gebrachten bezahlbaren Wohnungen 20 %, sank im Jahr 2020 jedoch auf nur noch 0,5 %, bevor er im Jahr 2021 vollständig verschwand.

Bis zu den ersten neun Monaten des Jahres 2024 erholte sich das Wohnungsangebot deutlich, doch etwa 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt hatten Verkaufspreise von 50 Millionen VND/m2 oder mehr.

Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, die die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der Stichprobe von 150 von VARS ausgewählten und beobachteten Projekten widerspiegeln, zeigen auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des Stichprobenprojektclusters in Hanoi im dritten Quartal 2024 bei fast 60 Millionen VND/m2 liegt, was einem Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht.

Der durchschnittliche Verkaufspreis von Projektclustern in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 30,6 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist das Angebot an bezahlbaren Wohnungen verschwunden.

Warum interessieren sich Unternehmen nicht für das Low-End-Segment?

Laut VARS liegt der Hauptgrund dafür, dass erschwinglicher Wohnraum von Immobilienentwicklern nicht viel Aufmerksamkeit erhält, darin, dass die Gewinnspanne in diesem Segment niedriger ist als im gehobenen Segment. Berechnungen von Projektentwicklern zeigen, dass bei einer Gewinnspanne von nur etwa 15 % der Entwickler Geld verliert, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre lang stagniert oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre verzögert.

Darüber hinaus werden die zentralen Grundstücksfonds derzeit und in Zukunft immer knapper, da sie sich vor allem in großen städtischen Gebieten befinden, in denen eine Reihe von Infrastrukturen und öffentlichen Versorgungseinrichtungen investiert werden müssen. Zudem steigen die Inputkosten, insbesondere die Grundstückskosten, und die Preise sind nicht erschwinglich.

Zweitens: Obwohl die Regierung zahlreiche Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus und des bezahlbaren Wohnraums ergriffen hat, stellen die rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken und Planungen nach wie vor große Hindernisse dar. Die komplizierten und langwierigen Genehmigungsverfahren sowie die zunehmende Knappheit der Grundstücksreserven für den Wohnungsbau in Großstädten zwingen Projektentwickler dazu, Investitionen in diesem Segment sorgfältig abzuwägen.

Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer in diesem Segment nicht synchron umgesetzt.

Drittens bringen High-End-Projekte hohe Gewinnspannen und sind nicht schwer zu verkaufen. Da die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum, sowohl für den Wohn- als auch für den Investitionsbedarf, sehr groß ist, steigt die Zahl der einkommensstarken Kunden stetig an, zusammen mit der wirtschaftlichen Entwicklung und der Welle ausländischer Investitionen sowie der im Ausland lebenden Vietnamesen auf der Grundlage des neuen Rechtskorridors, der die Eigentumsbedingungen für diese Gruppe „lockert“.

Tatsächlich ist die Zahl der Kunden, die bereit sind, einen Aufpreis zu zahlen, um die limitiertesten und hochwertigsten Produkte des Projekts zu besitzen, nicht gering. Dies macht das Segment des bezahlbaren Wohnraums für Projektentwickler weniger attraktiv.

Notwendigkeit staatlicher Intervention

Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu begegnen, ist VARS der Ansicht, dass ein starkes Eingreifen des Staates erforderlich ist.

Dementsprechend muss der Staat Strategien erforschen und entwickeln, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, die bezahlbare Gewerbewohnungen bauen (Befreiung von der Grundsteuer, der Körperschaftssteuer oder Erhöhung der Baudichte oder des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für gewerbliche Wohnprojekte).

Gleichzeitig wird der Planungs- und Baugenehmigung Priorität eingeräumt, was dazu beiträgt, die Projektentwicklungszeit zu verkürzen.

Zweitens sollte der Staat Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen (der Staat bietet Anreize für die Landbeschaffung und rechtliche Unterstützung).

Drittens sollte es Maßnahmen geben, die die Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum unterstützen. Die Regierung könnte die Einrichtung eines Fonds in Erwägung ziehen, der den Ausbau und die Erhaltung des Angebots an preiswerten Wohnungen unterstützt.

Darüber hinaus muss der Staat Maßnahmen ergreifen, um spekulative Motive einzuschränken. Er sollte bald eine Grundsteuer prüfen und anwenden, die sich an Immobilienbesitzer richtet, die ihre Immobilien nicht für gewerbliche Zwecke nutzen oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführen.

Es ist notwendig, Wohnungsaufsichtsbehörden oder -ausschüsse einzurichten und Fälle von Spekulation, Preismanipulation oder illegalen Preiserhöhungen streng zu ahnden.

Damit die Regulierungspolitik jedoch wirklich wirksam ist und langfristig einen sicheren und gesunden Marktbetrieb gewährleistet, muss der Staat das Informations- und Datensystem zum Immobilienmarkt sowie das System zur Verwaltung des identifizierten Wohnraums bald fertigstellen.

Quelle: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd