不動産市場は底を打った。
不動産業界を代表して、新聞社に感謝申し上げます。 労働者 問題を抜本的に解決し、承認に向けて準備されている法律に盛り込む必要があるこの段階で、「不動産に関する法的障害の除去」セミナーを開催することは、非常にタイムリーです。
あらゆるリーダー、調査機関、そして経済界は、不動産市場において法的問題が非常に重要であることを明確に理解しています。私たちは政府に対し、最大の問題は法的問題であり、プロジェクトにおける問題の70%を占めていると報告しています。
問題には3つのレベルがあります。最大の問題は、一部の規制に一貫性がなく、矛盾があり、法律に抵触していることです。不動産分野の土地に関する下位法令の一部にも問題があります。特に、部署や支局の公務員による法執行に問題があります。同じ法令であっても、一部の地域では比較的うまく解決できている一方で、一部の地域では解決できず、地域プロジェクトの渋滞を引き起こしています。
二番目に大きな問題は資金調達です。近年、不動産企業は自己資本に加え、他に4つの資金調達源に依存しています。一つ目は株式市場からの資金調達です。現在、上場企業は1,600社以上ありますが、そのうち不動産関連企業はわずか169社余りです。この数は非常に少なく、株式市場で資金を調達するには不十分です。
二つ目は債券からの資本調達ですが、2022年第3四半期以降、これは阻止されています。調整決議08にもかかわらず、現在に至るまで債券市場は依然として停滞しています。
3つ目の大きな問題は、商業銀行からの融資です。これはシード資金の源泉であり、「助産師」として企業にとって大きな支えとなるものの、十分に活用されていません。
残りは顧客やパートナーからの資金ですが、初期の問題が解決されなければ、これらの問題も行き詰まります。特にパートナーや外国資本（FDI）からの資金は、国内企業にプロジェクトを安く「売却」したり、投資に高い割引を強いたりすることを強います。簡単に言えば、彼らは「死んだ」プロジェクトを「狩る」ために「面倒な」待機をしているようなものです。これは国内企業にとって大きなデメリットです。
現在、最も有利なセグメントはおそらく産業用不動産でしょう。3年間続いたパンデミックはこのセクターに大きな影響を及ぼしておらず、他の産業を促進する条件も整っています。
市場に関しては、今は底値圏という言葉を使うべきだと思います。多くの人が今年の4月か5月あたりが底値圏だと考えていますが、ホーチミン市建設局のデータに基づくと、不動産セクターの成長率がマイナス16.1%となる2023年第1四半期が底値圏であり、その後徐々に回復していくと考えています。
2023年第2四半期末時点では、成長率は依然として11%を超えるマイナス成長でした。しかし、第3四半期以降はマイナス成長率が8%を超えるまで縮小しました。
法的問題に関しては、現在、法規制、法令や通達などの下位法規制、そして省の決定という3つの問題があります。これらの問題は、責任への恐れ、責任回避、提案への消極的態度など、不動産関連文書の取り扱いにおいて、役人や公務員の困難を引き起こしています。
中央政府が、果敢に考え、果敢に行動する公務員の権利保護に関する規則を公布したことは、公務員精神の復活に寄与するだろう。加えて、第13期党中央委員会第18期決議「制度と政策の革新と充実を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を高め、我が国を高所得先進国へと押し上げる原動力を創出する」は、2013年土地法および関連法の整合性と統一性を確保するため、改正の必要性を強調した。
現在国会で審議され承認に向けて準備されている200ページを超える土地法（改正案）は、私見では大作だが、最新の草案を読むと、第128条に規定されている企業の土地利用権の問題など、まだいくつかの問題がある。
したがって、草案では二つの選択肢が規定されています。一つは、企業が住宅用地の譲渡のみを受け入れるか、住宅用地とその他の土地を併せて商業用住宅プロジェクトに利用できるようにするかです。では、大規模な商業用住宅プロジェクト、つまり大規模な都市部を建設するための土地はどのようにして確保できるのでしょうか？ホーチミン市中心部では、住宅用地の場合、最大でも数千平方メートルに過ぎません。
10ヘクタールの農地や2ヘクタールの工場用地を購入しても、住宅地がないためプロジェクトを実施することは依然として不可能です。これは不合理であり、商業プロジェクトの開発を促進するために適切に調整する必要があると私は考えています。
さらに、社会住宅、労働者向け住宅、老朽化した集合住宅の改築・再建を促進するための適切な規制が整備されることを期待します。改正土地法が適切な時期に審議・成立することを期待します。
また、住宅法（改正）、不動産業法（改正）などの関連法についても、土地法との整合性や整合性を確保するため、信用機関法、不動産競売法などを改正することが極めて重要です。
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出典: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
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