抑止するにはもっと強くなる必要がある!

(CLO) 多くの専門家は、土地オークションを妨害する者に対して、抑止力となり、他者への模範となるよう、強力な措置を講じる必要があると訴えています。そのため、彼らは、最近のソクソン地区の土地オークションにおいて「妨害行為」を行った複数の人物を一時的に拘留するというハノイ警察の決定に強く賛同しています。

土地オークションの抜け穴

2024年、ハノイ郊外のほぼすべての土地オークションで、異常に高い価格を支払った後に手付金を取り消すというスキャンダルが起きた。

例えば、11月29日にソクソンで行われた58区画の土地の競売では、最大3000万ドン/平方メートルという信じられないほどの値段を故意に支払って、途中で諦める「妨害者」が現れた。

この問題をさらに分析した不動産専門家のグエン・タン・トゥアン氏は、「土地オークション規則によると、顧客がオークションで落札した後、結果発表から120日を過ぎても落札額を支払わない場合、または落札額の全額を支払わない場合、手付金は没収されます。手付金は、開始土地価格の5%以上20%以下となります」と述べています。

写真：先週末、ソクソンで競売にかけられた土地の一部。写真：ST

しかし、近年のハノイの土地オークションの開始価格は比較的低く、顧客が途中で手付金をキャンセルしたとしても、彼らの「財布」に大きなダメージを与えることはないだろう。

2024年9月と11月中旬に行われたタンオアイとホアイドゥックの土地オークションの落札事例もそうだ。しかし、ソクソンの土地オークションでは、第5ラウンドで300億ドン/㎡を支払い、第6ラウンド（勝敗を決するラウンド）のオークションに参加しなかった顧客は「有効に」諦めたとみなされ、顧客自身は何の責任も負わず、損害も受けず、手付金を失うこともなかった。

「2024年9月にタンオアイで行われた競売の後、地方自治体は競売開始価格を引き上げ、競売参加前の保証金率を引き上げました。これは保証金のキャンセルを防ぐためです。しかし、不動産投機家はこれまで提案された解決策をほとんど効果のないものにするような多くの策略を駆使しています」とトゥアン氏は述べた。

一方、グエンチャイ大学（NTU）財務銀行学部のCEO、グエン・クアン・フイ氏は、第1ラウンドで土地価格を非常に高く押し上げておきながら、最終ラウンドで参加をやめれば、資源の損失を招くだけでなく、オークションの評判にも影響すると述べた。

しかし、これは唯一の「抜け穴」ではない。フイ氏によると、他に2つの「抜け穴」がある。現在の保証金の水準は依然として低く、抑止力にはなっていない。また、支払い期間が長かったり、土地利用の進捗状況に関する明確な規制がなかったりするため、土地が放棄され、資源が浪費されているのだ。

したがって、この「抜け穴」を塞ぐには、開始価格を引き上げ、保証金の額を大きくし、投資家がオークションに真剣に参加するよう促す必要があるとフイ氏は考えている。同時に、保証金率を現在の開始価格の5～20%から30～50%に引き上げる必要がある。

さらに、落札後の入金期限を短縮し、落札結果発表後10～20日以内に落札金額全額を入金するよう規定する。この期間を過ぎても全額が入金されない場合、落札権は取り消され、落札者は入金した金額を全額失う。

「市場価格に近い価格、頭金の増額、支払い期間の短縮、送金の制限、そしてタイムリーな建設の要求は、透明性の高い競争環境を作り出すだけでなく、持続可能な経済発展に貢献し、土地資源の最適な活用を確実にします」とフイ氏は強調した。

土地オークションの妨害行為に対する厳正な対応が必要

このような状況に直面し、各省庁、支部、地方自治体は、開始価格の再計算、異常に高い価格を支払った後に保証金をキャンセルした、あるいは途中で諦めた対象者を公表するなど、様々な対策を講じてきました。しかし、これらの対策はあまり効果がないという意見が多く見られます。

先週末、ソクソンでいくつかの土地が競売にかけられた。写真：ST

むしろ、多くの専門家は、土地オークションを妨害する者に対して、抑止力を高め、他者への模範となるよう、強力な措置を講じるべきだと声を上げています。そのため、ソクソン地区の土地オークションにおいて、不動産オークションの価格吊り上げを共謀したとして、先日行われたオークションを「妨害」した複数の人物をハノイ警察が一時拘束した決定に強く賛同しています。

チンファップ法律事務所所長のダン・ヴァン・クオン弁護士は次のように述べた。「オークションでの土地落札による巨額の利益のため、最近多くの地方で、土地使用権オークションに参加し、書類購入のための争い、書類の転売の強要、落札した土地区画の転売、土地使用権オークション活動の妨害、他地域の人々のオークション参加の禁止など、土地使用権オークション活動を操作し、チンピラや「ギャング」のような行動をとる者が多数現れ、社会秩序と安全を乱している。」

治安妨害を含むさまざまな犯罪で、多くの被験者が刑事訴追されています。

しかし、公共秩序を乱す行為とは、オークション主催者の活動を妨害するために、身体的な暴力、武器の使用、あるいは言葉、脅迫、侮辱行為などを用いる行為だけではありません。オークションを妨害する行為には、高額の入札を行った後、保証金を故意に放棄し、オークションを不成立にすることも含まれます。

クオン氏によれば、法律は、不動産オークション活動を妨害する行為を含め、オークション参加者、落札者、個人、その他の組織が2016年不動産オークション法第9条第5項に規定された行為を行うことを厳しく禁止している。

必要性がなく、土地使用料を支払うことができず、購入する意思もないのにオークションに参加し、高額を支払った後に手付金を放棄し、オークションが不成立となり再度オークションを実施するような行為は、法律の禁止事項に違反し、公共の秩序を乱す行為となります。

土地使用権の競売を妨害する者は、行政罰や刑事訴追の対象となる可能性があります。

不動産オークション活動を妨害する者に対する行政罰のレベルは政令82号に規定されており、罰金は700万～1,000万ドンとなっている。

土地使用権の競売において、異常に高い価格を支払った後に保証金を放棄するなどして競売を妨害し、競売の開催を不可能にしたり、不成立にしたりして、社会の安全と秩序に悪影響を及ぼした場合、刑法第318条に規定する公共秩序を乱す罪で起訴される可能性があり、最高刑は懲役2年から7年である。

「上記の土地使用権オークションにおいて、ソクソン区の住宅用地に対し300億ドンを超える入札が行われたのは異例であり、オークション活動への軽視を示すものです。当局は、高額を支払った後に手付金を放棄した者の身元を捜査・解明するとともに、その影響を評価し、法の規定に従った適切な対応を検討します」とクオン氏は述べた。

ベトヴ

出典: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html