不動産市場における不平等な競争

企業は縮小し、赤字経営となります。

2022年末以降の不動産業界では、非常に厳しい審査が大規模に行われるようになりました。

財務状況が悪化し、経営能力も低下する企業は、徐々に市場の審査問題に晒されています。「表面的な」投資や法的保証のないプロジェクトに走る多くの投資家も、多くの困難に直面し、損失を被り、事業継続のために資産売却を受け入れることさえあります。

LDG投資株式会社は、ダナンのバイブット・ソンチャ・ビーチリゾートとビンズオン省ディアン市ビンアン区のC1番アパートメントコンプレックスを含む2つのプロジェクトを譲渡する方針を掲げていました。今回の動きは、銀行債務と社債の返済に向けた同社の資産再編計画の一環です。

バイブット・ソンチャ・ビーチリゾートは、かつて長期的なビジョンを持つ戦略的プロジェクトの一つとみなされていたLDG社によって「卵のように扱われた」。売却を検討する前に、同社は50～70%の出資比率でパートナーを見つけることを検討したが、LDGの幹部らは、現在の不動産市場状況ではその可能性は低いと認めた。

この取引が完了する前に、LDG社の取締役会長であるグエン・カン・フン氏が顧客詐欺の容疑で逮捕されました。フン氏は、 ドンナイ省トランボム郡ドイ61コミューンのタンティン住宅地区プロジェクトにおいて、LDG社が680戸のヴィラとタウンハウスを違法に建設したことに関与していました。

厳しい事業状況と新規プロジェクトの不足も、LDGを赤字に追い込みました。2018年から2019年にかけて、同社は年間6,000億ドン以上の利益を上げていました。しかし、パンデミックの影響で利益は大幅に減少し、2022年には40億ドンの利益にとどまり、過去最低を記録しました。2023年の最初の9ヶ月間で、LDGの税引き後損失は2,090億ドンに上り、前年同期の80億ドン超から大幅に減少しました。

LDG社はプロジェクトの実施において困難に直面した（イラスト写真：コン・チエム）。

ハイファット・インベストメント株式会社は、ニャチャンのタンラップ島住宅プロジェクトの一部であるTM1商業用地の投資家に全出資資本を売却しました。計画によると、このプロジェクトには40階建てのタワーが3棟含まれており、うち商業階は3階、ホテル階は10階、アパートメント階は27階となっています。ハイファットは、ラオカイ省、バクザン省、クアンニン省の他の複数のプロジェクトにおいて、製品の卸売に注力する予定です。

ホアン・アン・ザ・ライ・グループは長らく不動産業界から撤退していたものの、ザライ省プレイク市にあるホアン・アン・ザ・ライ・ホテルも売却した。これはドゥック氏が所有していた最後の不動産だった。同社の発表によると、売却益約1,800億ドンは債券の返済にも充てられたという。

他にも多くの企業が一斉に閉鎖や操業停止に追い込まれている。住宅開発貿易株式会社（HDTC）は、財政難と従業員への給与支払いのための収入源の喪失により、一時的に操業を停止すると発表した。

また、PVRハノイ投資株式会社も、人員の再編成と新たな事業の方向性を模索するため、2023年11月15日から2024年11月14日まで一時的に業務を停止した。

不動産仲介会社も同様に厳しい状況にあります。ダット・サン・サービスの営業部長、トリン・ティ・キム・リエン氏は最近のイベントで、パンデミック発生から3年、不動産市場危機から1年以上が経過し、ほとんどの不動産仲介会社が貯蓄を使い果たしていると述べました。

リエン氏によると、2023年には不動産仲介業者の数が昨年末比で60～70%減少する見込みです。営業を継続している店舗も、営業スタッフの採用難、高額な採用コスト、そして給与、ボーナス、手数料に関する競争圧力に直面しています。多くの店舗は、資本保全のため、市場の次の局面を待つために営業停止を検討せざるを得ない状況です。

「不動産仲介業が近年ほど厳しい困難に直面した例は、ビジネス史上かつてなかった」とリエン氏は語った。

土地資金を獲得する企業が多く登場しています。

むしろ、市場が依然として多くの困難に直面している状況下で、多くの企業は躊躇することなく資産の買い増しや土地資金の増額を宣言しており、今年から新たなページを開くことが期待されている。

アン・ジャー不動産の代表者は、投資政策が承認され、手頃な費用でプロジェクト開発が可能で、実施期間が短いプロジェクトを優先し、クリーンランドファンドの拡大を継続することを目指していると語った。

同社は現在、ホーチミン市第8区とトゥドゥック区にある2つの土地ファンドについて、詳細な評価を進めている。取引完了後、ホーチミン市における土地ファンドの不足が深刻化する中、4,000点以上の商品を市場に提供することが期待される。

多くの企業が土地資金獲得競争に果敢に取り組んでいる（イラスト：グエン・マウ・フオック）。

アン・ドゥオン・タオ・ディエン不動産投資貿易株式会社は、ホーチミン市トゥドゥック市フオックロン区に位置する8区画の土地使用権の譲渡を受ける計画を承認しました。譲渡金額は2,940億ドン以上です。

オル・エコパーク・グループは、タントゥイ町（フート省タントゥイ郡）のタントゥイ温泉鉱泉リゾートプロジェクトの投資家であるソンタオ・カンパニー・リミテッド社全体を買収する交渉中である。

同時に、エコパーク・ソンタオ社は、65ヘクタール規模のタントゥイ温泉鉱石リゾートプロジェクトの計画の調整と再構築を提案し、法律の規定に従って土地の資産登録手続きを完了することが許可されています。

しかし、企業は買収競争において依然として困難に直面しています。アンドゥオンタオディエン社の場合、上記8件の取引に2,940億ドン以上を費やす必要があるにもかかわらず、9月30日時点の現金残高はわずか530億ドン強で、譲渡額の約18%に過ぎません。この譲渡額は、2023年第3四半期末の投資不動産総額（約2,740億ドン）を上回っています。

エコパークグループは、2022年の利益は前年比9%増の約2兆4,000億ドンとなったものの、負債は前年比11%増の19兆4,150億ドンにとどまりました。負債比率は前年の4.1倍から減少したものの、依然として3倍にとどまっています。

国内企業が依然として、一般的な経済困難、未解決のプロジェクト法的問題、社債の多くの欠陥、資本フローへのアクセスの欠如など、多くの不利な要因に直面していることは容易にわかります。

DSC証券株式会社（DSC）の調査によると、2024年には不動産事業グループの償還債券額が120兆ドンを超え、過去5年間で最高額となる見込みです。債券の返済負担は依然として不動産事業にとって重くのしかかり、財務健全性回復には「大手術」が必要です。

ソース: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/cuoc-dua-khong-can-suc-tren-thi-truong-bat-dong-san-20240110112141844.htm