月給3000万ドン、30億ドン以下のアパートは…「まだ手が届かない」

住宅価格を下げるには包括的な解決策が必要

「人々は住宅に困っているのに、買える家がない。1平方メートルあたり1億ドンの家が買えるだろうか？不動産価格が上昇し続ければ、住宅価格が高騰し、さらに高騰し、高すぎて買えないという現実を目の当たりにするだろう。」先週初め、住宅政策・不動産市場に関する中央指導委員会の会合でファム・ミン・チン首相が述べたこの発言は、国民の注目を集めた。短い発言だったが、ハノイやホーチミン市といった大都市で長年暮らし、働いてきた人々をはじめ、何百万人もの人々の心に響いた。

また、この会議でファム・ミン・チン首相は政府の決意を表明し、人々が良好で適切な住宅条件を得られるよう、供給を増やし、コストを下げ、商業住宅価格を適正な水準に維持するよう努め、社会住宅の開発を促進することを目指す11グループの重要な課題と解決策を強調した。

市場の見方によると、商業住宅と社会住宅という2つのセグメントにはそれぞれ異なる解決策が必要となる。特に、商業住宅は法的手続きや実施期間に関する問題の解決に重点を置く。一方、社会住宅は、資本問題や企業の参入を促す政策の解決が求められる。

「私は、高騰する住宅価格を引き下げる解決策は何なのか、どうすれば住宅価格を適正化し、人々の収入に見合ったものにできるのか、という問いを投げかけました。包括的な解決策は数多く存在しなければなりません。財政政策だけでは、金融政策だけでは、土地政策だけでは、中央政府だけでは、地方自治体や企業だけでは、到底実現できません。これは非常に包括的なものでなければなりません。つまり、包括的で、オープンで、効果的な、非常に同期した包括的な解決策がなければなりません。中央政府と地方自治体の間で、非常に緊密な連携がなければなりません」と、ファム・ミン・チン首相は強調した。

住宅ローンの金利は4％未満にする必要がある

実際、党、国家、政府は長年にわたり、住宅を重要な社会保障政策と位置付けてきました。統計によると、今年7月現在、全国で692件の社会住宅プロジェクトが実施されています。これは、2030年までに100万戸の社会住宅を整備するという目標に向けたロードマップにおける前進です。政府の目覚ましい努力を示すもう一つの成果は、8月までにベトナム全土で仮設住宅と老朽住宅をなくすという目標をほぼ達成したことです。

現在の住宅市場価格に戻りましょう。ベトナム不動産市場調査評価研究所のデータによると、約10年前、ハノイのアパート価格は1㎡あたり1,800万～2,500万ドン程度でした。しかし現在では、平均価格は7,550万ドン/㎡にまで高騰しています。高級物件の多くは、1㎡あたり1億～2億ドンという価格設定になっています。

住宅価格をどう落ち着かせるか？企業や専門家によると、多くの同時的な解決策が必要だという。

地価、建築資材、人件費の高騰により住宅プロジェクトの投入コストが増加したことや、投資家がハイエンド、超高級住宅のみを好むようになったこと、投機、買いだめなどにより、住宅価格が2023年後半から現在まで上昇している主な理由と考えられています。

GPインベスト社のグエン・クオック・ヒエップ取締役会長は、「現在、不動産の供給が市場価格の上昇か下落かを左右します。時間が長引けば投資コストも増加します。土地価格の決定から評価まで、非常に長い時間がかかります。プロジェクトによっては2～3年かかることもあります」と指摘しました。

9つの銀行が、社会住宅向け145兆VNDの優遇融資パッケージへの参加登録を済ませています。6回の金利引き下げを経て、現在、この金利は投資家向けが年6.4%、住宅購入者向けが年5.9%に引き下げられています。融資期間は5年です。しかし、2年以上経過した現在でも、この融資パッケージの融資額はわずか4兆VND強にとどまっています。企業や個人からの融資需要は非常に高いにもかかわらずです。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・コイ会長は、「返済期間が短すぎる。ほとんどの企業は10年以上の返済期間を提案しており、これが価格の下落につながる。低所得者や労働者が購入できる水準は4%に引き下げられるべきだ」と述べた。

投資家の選択を変える必要があるという意見もある。

「政府が社会住宅の解放からすべてまですべてを管理する代わりに、数十の企業を調査して選択し、企業に引き渡すことで、価格を1500万〜2000万に設定することができます」とVPバンクのグエン・ドゥック・ヴィン総裁は述べた。

投機筋による市場混乱のため、住宅価格の高騰は無視できません。例えば、約2,000戸の住宅プロジェクトの場合、投機筋は100戸しか保有できず、その後価格を継続的に引き上げることで偽りの希少性を作り出し、群衆心理を巧みに利用します。したがって、販売価格を計算する際には、投資家がプロジェクトを立ち上げた時点、つまりルート価格から計算するだけでなく、不動産が完成し市場に投入され始めた時点の上限価格も計算する必要があります。

ホーチミン市における手頃な価格の住宅供給を増やすための解決策

市場調査会社のデータによると、ホーチミン市のアパート価格は過去1年間で18～20%上昇しています。価格上昇が続く中、多くの若い世帯は賃貸生活を続け、購入を待つことを受け入れています。

しかし、カム・トゥーさん（ホーチミン市の会社員）にとって、最近のようにマンション1戸あたり数十億ドンに価格が高騰している中で、いつ家を購入できるようになるのかという疑問は、実際には答えられないものである。

事務職の場合、月収は約3000万ドンで、それにいくらかの貯金があるが、1戸あたり30億ドン以下のアパートを買うのはトゥさんにはまったく手の届かないことだ。

「銀行金利やアパート価格の面で、若者の住宅購入を支援する政策パッケージがさらに増えることを期待します」とトゥ氏は語った。

専門家によると、ホーチミン市が供給を増やして住宅価格の高騰を抑えるための最も早い解決策は、手頃な価格の住宅開発を優先するクリーンランド基金を計画することだという。

「低所得者や中所得者層に土地資金を保証する計画が必要だ」とサヴィルズ・ベトナムのシニアディレクター、スー・ゴック・クオン博士は語った。

公営住宅を建設する際の法的手続き上の難しさは、依然として多くの企業を悩ませる「ボトルネック」となっていることがわかります。

レ・タン建設貿易会社のレ・ヒュー・ギア取締役は、「決議201号は手続きの迅速化を目的として発行されましたが、結局、この決議では社会住宅にも建設許可の取得が義務付けられています。建設許可の手続きを行うには、申請前に規則に従って一連の事前手続きを完了する必要があり、非常に長い時間がかかります。一方、商業住宅は現在、建設許可の対象外となっています」と述べました。

この現実に直面して、市不動産協会は当局に対し、社会住宅に関する法的困難を継続的に排除し、依然として法的問題に直面している約220件のプロジェクトを早急に検討して、障害を取り除き、供給を創出し、住宅価格を下げる解決策を見つけるよう勧告している。

公営住宅購入手続きを支援する

今週初めの政府会合を待つまでもなく、社会住宅は年初から不動産市場で大きな話題となっており、特にベトナム国内の二大市場であるハノイとホーチミン市では注目が集まっています。社会住宅の供給数の増加に加え、購入申請のための書類手続きにも人々の関心が高まっています。

ハノイでは今年完成予定の社会住宅プロジェクトが6件ありますが、今のところいずれも販売開始も入居申込受付も行われておらず、人々は期待に胸を膨らませています。社会住宅の価格は1平方メートルあたり1,800万～2,700万ドンと、現在市場に出回っている商業住宅の平均価格である1平方メートルあたり7,000万～8,000万ドンと比べると、わずか3分の1です。

昨年6月以降、多くの住宅購入者が社会住宅の申請に関する情報を積極的に探していました。ハノイ市行政サービスセンターは、人々の手続きを支援するため、ドンアン村において社会住宅購入手続きのためのモバイルサポートを試験的に導入しました。実施期間は9月15日から9月30日までです。

ハノイのドンアン地区で試験的に導入されてからわずか10日余りで、職員は2,000件を超える申請を受け取りました。申請件数が多いにもかかわらず、ほとんどの申請者に事前に通知され、オンラインシステムで番号が登録されていたため、押し合いへし合いは起こりませんでした。これは、仲介業者を介した手続きを避け、人々がより便利に公営住宅にアクセスできるようにするための解決策の一つです。仲介業者を介した手続きは、ネガティブな印象を与えやすいからです。

「ドンアン支店での手続きはとても迅速でした。初めての利用でしたが、こんなに早いとは思いませんでした」と、グエン・ヴァン・ソン氏（ハノイ）は語った。

グエン・チュン・ヴィエット氏（ハノイ）は、「モバイルコンサルティングチームがあると聞いて、私も相談に行きました。申請は非常に簡単で、自分でもできそうでした」と述べました。

しかし、需要が高いためにI-Hanoiシステムで待ち番号を取得できず、翌日まで待たなければならない場合もあります。

ハノイ市公共旅行サービスセンター行政手続き指導部のグエン・ディン・ルオン副部長は次のように述べた。「私たちはまた、このようなプログラムで人々にサービスを提供する際には、I-Hanoiの予約数を増やし、人々へのサービスを向上させ、待ち時間を短縮するよう指導部に勧告します。」

今週初めに開催された住宅政策と不動産市場に関する中央指導委員会の会議において、ファム・ミン・チン首相は、不動産市場と社会住宅の発展は国家と国民にとって重大な問題であり、非常に重要であり、不動産価格の引き下げ、需要と供給を満たすための供給の増加、未処理プロジェクトの解決、社会住宅の促進、地価の引き下げ、コストの削減、交通、電気、水道、通信などのインフラ問題の解決など、多くの包括的な解決策が必要であると断言した。

建設省は、国家、国民、企業の利益を調和させる原則に従って、いくつかの社会住宅プロジェクトを実施するために、有能で熱心かつ才能のある企業を割り当てる決議を政府が出すよう調査を行っています。

出典: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm