土地投資は依然として「ピーク」か？トゥティエム都市圏の3区画が競売にかけられる。土地の種類を決定する基準

ドンアン（ ハノイ）の社会住宅プロジェクトの起工式、トゥーティエム都市圏（ホーチミン市）の3つの土地のオークションの予定、土地の種類の決定基準など、最新の不動産ニュースです。

不動産：トゥーティエム新都市区の3区画の土地が2025年第2四半期に競売にかけられる予定です。

どのセグメントに投資すべきでしょうか?

ハノイのある投資家は、銀行口座に30億ドン以上を保有しており、それを引き出して不動産投資に充てたいと考えています。彼が調査対象としているのは、土地、競売物件、そしてアパートです。

土地の価格は時間の経過とともに上昇する傾向があるため、損失を出すことは難しいと考えたこの投資家は、利用可能な資金で土地に投資することを計画しており、時にはハノイでアパートを購入して賃貸に出したいと考えています。

投資家の懸念に対し、G6グループのグエン・アン・クエ会長は、競売物件は法的地位が良好で、インフラも整っており、価格も手頃な特殊な不動産セグメントであるため、長年にわたり投資家を惹きつけてきたと分析した。しかし、競売物件の購入はFOMO（群衆心理）の影響を受けやすく、市場水準よりも高い価格で購入してしまう可能性がある。

そのため、Que氏によると、この種の不動産のオークションに参加する投資家は、市場価格を慎重に検討し、遊休資金を活用し、計画を理解し、評価が良好であれば中長期投資を受け入れる必要がある。同時に、FOMO（不安や不安感）や預金の損失、さらには法律に抵触するといった苦い結果を避けるために、精神的に安定している必要がある。

アパートに関しては、ハノイで販売されている商業用アパートの平均価格は1㎡あたり約6,500万～8,500万ドンで、多くのプロジェクトは1㎡あたり1億～2億ドンの価格帯です。この販売価格では、投資目的で購入した場合、元金回収に30～50年かかるため、ほとんど住宅購入者しか関心を示しません。また、この価格は一般の人々の収入をはるかに超えています。

G6グループのリーダーによると、ハノイでは2025年から2030年にかけて社会住宅の供給が非常に多くなる見込みです。現在、投資家を選定中の大規模プロジェクトは約14件、実施中のプロジェクトは67件あり、社会住宅向け土地基金の20%に含まれるインフラ整備済みの空き地は83区画あります。特筆すべきは、2025年にはハノイで6,000戸以上の社会住宅が販売開始されることです。

これは将来のマンション価格と流動性に影響を与えるでしょう。多くの人が住宅を購入すれば、賃貸住宅の需要と家賃にも影響を与えるでしょう。

ハノイの不動産価格は近年急騰しており、マンションは50～200%、戸建て住宅と土地は20～50%上昇しています。一方、フンイエン省、バクニン省、 ハナム省といったハノイ郊外の不動産価格も近年10～50%上昇しており、もはや魅力的な投資対象ではありません。現在、キャッシュフローはホーチミン市、フーコック、ダナンといった南方へと流れています。「2025年には、投資家は土地セグメントや多目的農地に興味を持つようになるかもしれません」とクエ氏は述べました。

一方、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、都市化のスピードが速いため地方の需要が高くなるため、キャピタルゲインを増やすために土地を購入する投資は依然として良いことであり安全だと分析した。

同氏によれば、30億～40億ドンあれば、ハノイ周辺の土地や、バクニン、 バクザン、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、クアンニンなどの工業団地に関連する経済拠点に投資することが可能だという。

しかし、SGOホームズのゼネラルディレクターは、土地を購入する際には、投資家は法的条件を満たしたプロジェクト、少なくとも売買契約の締結やレッドブックの取得などに注意を払う必要があると指摘した。同時に、投資家の能力を考慮し、ニーズを満たし、将来的に人々が住みたいと思うような場所を選ぶことも必要だ。

競売にかけられる土地について、チョン氏によると、競売のほとんどは心理的な動機で行われ、数億ドン高く売れることを期待しているという。投資の観点から見ると、この方法は効果的ではないだろう。

「このタイプの土地は、市場が『活況』なときに『サーフィン』をするといった短期投資しかできません。特に現時点では、長期投資はプロジェクト用地への投資ほど利益は出ません」とチョン氏は述べた。

トゥーティエム都市圏の30億ドル相当の土地の詳細がオークションにかけられる

ホーチミン市（HCMC）天然資源環境局は、2025年第2四半期に、トゥドゥック市トゥティエム新都市地区の3つの土地区画のオークションを同市が開催する予定であると発表した。

これらは、機能エリアNo.1の1-2区画と1-3区画、および機能エリアNo.3の3-5区画です。このうち、3-5区画は2021年11月に競売にかけられましたが、落札者はその後契約を解除し、保証金の喪失を受け入れました。

区画1-2と区画1-3は、9区画からなる多機能住宅・商業用地計画の一部です。両区画とも、地下1階、地上14階建てで、4面間口の好立地、清潔な土地です。

具体的には、区画1-2は7,886㎡以上、205戸のマンションが建っています。区画1-3は5,006㎡以上、152戸のマンションが建っています。

残りのロット3-5は、ホーチミン市が2021年11月にオークションに出品した4つのロットのうちの1つです。ある企業がこのロットを、開始価格の7倍にあたる3兆8,200億ドンで落札しました。

しかし、ホーチミン市人民委員会がオークション結果を承認し、市税務局が支払い通知を発行した後も、落札企業は支払いを行わず、保証金の没収を受け入れた。

機能地区3号北側居住地区計画内に位置する3-5番地は、面積6,446㎡、延床面積15,000㎡、76戸のマンション規模、最大居住人口608名を想定しています。

市天然資源環境局によると、土地価格は調整された価格表に基づいて適用されるため、上記3つの土地の開始価格は5兆ドン以上になると予想される。

ハノイ市ドンアン区CT3社会住宅プロジェクトの起工式

ハノイ市ドンアン区キムチュン新都市地区のCT3社会住宅プロジェクトは3月3日に正式に着工し、予想価格1,840万VND/m2で1,100戸以上のアパートを提供する予定だ。

ハノイ市ドンアン区CT3社会住宅プロジェクトの展望。（出典：投資家）

このプロジェクトは、ハノイ住宅投資開発公社（Handico）とViglacera Corporationの合弁企業によって投資され、キムチュン都市圏のタンロングリーンシティ社会住宅プロジェクトに位置しています。

タンロングリーンシティプロジェクトは、総面積約3.7ヘクタール、4棟の建物で構成されています。そのうち、CT4区画のソーシャルビルディングは2021年第4四半期から運用が開始され、484戸のアパートメントを備え、1,500人以上の居住スペースを提供しています。

CT3区画には、延床面積約109,000平方メートルの3棟の建物があります。これらの建物は12階建てで屋根裏部屋を備え、1,100戸以上の住戸を備え、3,900人以上の居住者が居住しています。

合弁投資家の代表であるハンディコ・コーポレーションのゼネラル・ディレクター、ファム・ティエン・ドゥック氏は、このプロジェクトはシンガポールの建築家によって設計され、子供の遊び場や緑豊かな景観など、現代的で調和のとれたユーティリティを備えた、快適でモダンな居住空間を創出していると述べました。各アパートメントは、2～3つの寝室を含む50～64㎡の適切な広さで、機能を最大限に活用できるように設計されています。

特に、この社会住宅エリアの販売価格は、1平方メートルあたり約1,840万ドン（5%のVATと2%の管理費を含む）と予想されています。この単価で、プロジェクト内の49.8平方メートルのアパートメントは約9億2,000万ドン、最大面積の64平方メートルのアパートメントは約12億ドンとなります。

起工式で演説したハノイ市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長は、合弁投資家に対し、2026年第4四半期の進捗見込みよりも5か月早い2026年第3四半期初めの完成を目指し、先進的な建設対策とソリューションを実施するよう要請した。

市人民委員会の指導者たちは、両公社に対し、市内の残りの工事および投資プロジェクトのプロジェクト準備手続きを加速するよう、各構成部署に指示するよう要請した。特に、キムチョン新都市地区CT5区画の工事については、2025年の建設再開に向けた投資方針の調整手続きを速やかに完了させ、キムチョン新都市地区のインフラ整備を同期的に完了させ、市の社会住宅基金に積み増しするよう求めた。

土壌の種類を決定する基準

土壌の種類を決定する際、何を基準にすればよいのでしょうか?

2024年土地法第10条第1項は、次のいずれかの基準に基づいて土地の種類の決定を規定しています。

a) 土地使用権証明書。家屋所有権及び土地使用権証明書。土地使用権、家屋所有権及び土地に付随するその他の資産の証明書。土地使用権及び土地に付随する資産の所有権の証明書。

b) 本項 a 号に規定する証明書が交付されていない場合、本法第 137 条に規定する土地使用権に関する文書。

c) 本条a項に規定する証明書が交付されていない場合、管轄の国家機関による土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可の決定。

2024年土地法第10条第2項は、本条第1項に規定する書類がない場合、および発行された書類で確定された土地の種類が本法の規定による土地の区分と異なる場合、または現在の土地利用状況と異なる場合、土地の種類の確定は政府の規制に従って実施されるものと規定している。

したがって、土壌の種類は上記の基準に基づいて決定されます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html