企業は、名前のないコストのために住宅価格を下げるのが困難になっている

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まだ果たされていない共通の責任

近年、政府や省庁、特に建設省は、不動産市場の問題点や欠点を解消するための解決策を継続的に打ち出してきました。

首相が指摘し、当局と不動産業界に繰り返し検討を指示してきた主要な課題の一つは、住宅市場の再構築と価格引き下げの必要性です。その目的は、人々が住宅にアクセスできるようにし、市場の課題を解決することです。

不動産 - HoREA: 企業は、名前のないコストのために住宅価格を下げるのが困難です — *HoREAは、2020年から現在に至るまで、不動産市場が困難に陥り、市場の細分化が同期しなくなり、住宅製品の不均衡が生じていると考えています。*

しかし、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産業界は上記の要件をまだ積極的かつ効果的に実施していないと述べた。

チャウ氏によると、具体的には、中高級住宅プロジェクトにおいて、一部の投資家が割引、プロモーション、アフターサービスといった施策を通じて販売価格を下げているが、これらは顧客にとって有益ではあるものの、その効果は限定的である。こうした施策は、プロジェクトの住宅価格を安定させることも目的としている。

HoREA の会長は、住宅価格の上昇により、建設、資材、労働、財務、管理のコストの増加に加えて、不測の事態に対する名前の挙がらない支出も発生しているとコメントしました。

積立金の価値は小さくありません。なぜなら、それらは無効であるため、投資コストには含まれていないからです。しかし、投資家は依然としてこの金額を売却価格に含めており、住宅購入者はそれを負担しなければなりません。

さらに、当初は手頃な価格または中価格帯の住宅を対象としていたプロジェクトが、投資家によって後に利益を最大化するために高級住宅と称されるより高級なセグメントに変更されたケースもあります。

その結果、ホーチミン市では過去5年間で深刻な不均衡が生じています。2020年以降、高級住宅セグメントが一貫して70%以上を占める一方で、手頃な価格の住宅は過去3年間でほぼ消滅しています。

「住宅価格は長年にわたり年間約10％のペースで継続的に上昇しており、投機や買いだめを招き、市場を歪め、多額の社会資源を浪費している」とHoREAのレ・ホアン・チャウ会長は述べた。

上記のコメントから、チャウ氏は、名前のないコストの削減、財源の増加、コーポレートガバナンスの改善、情報技術、デジタル化、人工知能の適用、科学的プロセス（BIM）に従ったプロジェクト管理など、いくつかの具体的な解決策を提案しました。

さらに、住宅市場振興局（HoREA）は、住宅市場の競争力を高め、住宅価格の引き下げに貢献するためには、市場が手頃な価格の住宅供給を補う必要があると考えています。したがって、住宅管理局は、新たな供給を補うために、最大のボトルネックである合法性を排除する必要があります。

「住宅価格を下げるには、まず供給を増やす必要がある。そして、供給を増やすためにまずすべきことは、ホーチミン市の住宅価格高騰の主な原因である住宅供給の停滞につながった長年の法的問題を完全に解決することだ。」

「位相外れ」の市場セグメンテーション

HoREAは、2020年から現在に至るまで、不動産市場が困難に陥り、市場の細分化が同期しなくなり、住宅製品の不均衡が生じていると考えています。

ホーチミン市では、プロジェクトごとの住宅供給が徐々に減少しており、2020年には16,895戸だったものが、2021年には14,443戸、2022年には12,147戸に減少し、2023年の最初の9か月末には15,020戸とわずかに回復の兆しが見られます。

不動産 - HoREA: 企業は、名前のないコストのために住宅価格を下げることが困難であると感じています (図 2)。 — 不動産市場が安全、健全、オープン、透明、かつ持続的に発展していくためには、関係するすべての主体が責任を果たし、協力して困難を取り除かなければなりません。

不動産市場は深刻な不均衡に陥っており、持続的な発展は見られません。特に、高級住宅セグメントは2020年に70%、2021年に72%、2022年に78.2%を占め、2023年の最初の9ヶ月でも依然として66.3%を占めています。

中価格帯住宅セグメントは、2020年に29%、2021年に28%、2022年に21.8%、2023年の最初の9か月間に33.63%を占めました。

2020年の手頃な価格の住宅セグメントには163戸のアパートしかなく、わずか1％を占めており、2021年、2022年、そして2023年の最初の9か月には、手頃な価格の住宅アパートがなくなることは懸念されます。

需要と供給の法則によると、住宅需要、特に手頃な価格の住宅の需要が非常に高い一方で住宅供給が不足しているため、住宅価格は近年継続的に上昇しており、平均価格上昇率は年間約 10% となっています。

市場セグメントの「位相差」、高級住宅セグメントの「位相差」、手頃な価格のアパートの不足という状況は、現在の住宅市場の「ピラミッド」モデルが「逆さま」で、バランスが崩れ、持続不可能であることを示しています。

手頃な価格の住宅部門には手頃な価格の住宅も含まれるため、社会住宅が大部分を占め、最も高い割合を占めるはずですが、現実にはそれは少なすぎます。過去 3 年間でもこのタイプの住宅は存在しなくなりました。

高級住宅セグメントは、最小の割合を占めるに過ぎないはずであるが、実際には最大の割合（70～80%）を占め、住宅市場を支配し、不動産市場を歪める投機と買いだめを引き起こし、大量の社会資源を「消費」している。

経済的には、土地資源の非効率的な使用による浪費など、社会資源の浪費がありました。

「逆ピラミッド」のような住宅市場モデルを、手頃な価格の住宅、社会住宅、中価格帯の住宅が市場の主な住宅セグメントとなる、バランスのとれた調和のとれた持続可能な「ピラミッド」モデルに転換するには、すべての関連主体が責任を果たし、協力して困難を取り除き、不動産市場が安全、健全、オープン、透明、かつ持続可能な形で発展していく必要があります。

同時に、市場を促進し、社会保障を重視し、低所得者層に機会を創出し、低所得者の住宅ニーズを満たすために社会住宅や労働者住宅の開発を促進する適切な政策があります。

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