物価上昇と大きな所得格差の課題
9月22日午後の会議において、 ファム・ミン・チン首相は不動産市場に関する多くの重要な指示を行いました。特に首相は、住宅を必要としているにもかかわらず、価格が高すぎるために購入できない人々がどれほどいるのか、1平方メートルあたり7,000万ドン、あるいは1億ドンを超えるマンションを購入できる資金を持っている人は誰なのかという問題を提起しました。首相は、不動産価格を下げ、需要と供給のバランスをとるために供給を増やすための解決策の実施を要請しました。
近年のマンション価格の継続的な上昇は、人々の注目を集める「ホットな」問題となっています。多くの市場調査機関や専門家がこの問題に繰り返し言及し、警告を発しています。
Batdongsan.com.vnの8月のレポートによると、過去2年間、一般的な不動産販売価格（全国平均）はほとんどの物件タイプで上昇傾向を維持しており、中でも土地（2024年第1四半期比44%増）が最も大きく、アパートは42%上昇しました。個人住宅、プロジェクト用地、タウンハウスなどのその他の物件タイプは、同時期にそれぞれ28%、14%、1%上昇しました。
不動産価格は8ヶ月間で多くの種類で上昇した（出典：Batdongsan.com.vn）
Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏によると、販売価格が上昇し続けている事実は、高い経済成長を目指した柔軟な金融政策による力強いマネーサプライの増加、特に大都市における一次供給の長期にわたる不足、そして将来の価格上昇の可能性に対する投資家の信頼の結果である。
同時に、彼は低中所得者層の住宅アクセスの課題を指摘した。法規制や供給上のボトルネックが徹底的に解決されない限り、この状況は今後も続く可能性がある。
一方、専門家のカン・ヴァン・ルック氏は最近のセミナーで、ベトナムの公務員がアパートを購入するには26年間の勤続が必要だと述べました。この差は、不動産価格の上昇が収入をはるかに上回るペースで進んでいるという現実を反映しており、 世界平均（15年）と比べて大きな差が生じています。
リュック氏は、問題は格差が日々拡大し、所得の伸びが住宅価格の上昇に追いついていないことだと強調した。そのため、専門家は不動産価格の抑制が必要だと考えている。
アパートを購入するには26年かかります（出典：Can Van Luc博士提供）。
大都市のアパート価格は急騰している。
ダン・トリ記者の調査によると、最近ハノイでは多くのマンションプロジェクトが売りに出されている。しかし、現在の価格は高額物件に集中している。
具体的には、ハノイ市ダイモ区のプロジェクトは、8,000万～1億2,000万ドン/㎡のオープニング価格となっています。また、トゥリエム区のレー・クアン・ダオ通りにあるアパートプロジェクトは、約1億3,000万ドン/㎡（VATおよび管理費を除く）のオープニング価格となっています。
ベトフン区のプロジェクトも1平方メートルあたり1億2,000万ドンを超えると予想されています。特に、カウザイ区のプロジェクトは1平方メートルあたり1億5,000万ドンからになると予想されています。また、スアンディン区で新たに発売されたプロジェクトも1平方メートルあたり1億ドンで販売開始されています。
専門家のレ・ディン・チュン氏によると、ハノイのマンションの平均価格は1平方メートルあたり7,000万～8,000万ドンの間で推移している。さらに、市場では1平方メートルあたり1億ドンを超える価格帯の高級ブランド物件が数多く登場している。
彼によると、これらのプロジェクトはハノイ中心部の一等地にあることが多い。プロジェクト開発業者は、大多数の顧客ではなく、高所得者層への販売を意図している。しかし、顧客を厳選するため、1.5億VND/m2を超える物件の流動性は高くないだろう。
彼は、特にマンション市場、そして不動産市場全体が減速していると述べた。そのため、高級マンションの流動性も非常に低い。
高級マンションやブランドマンションの価格上昇の可能性について、チョン氏は、現在、それらのほとんどが一次産品であるため、投資家は高い価格を設定していると述べた。そのため、価格を引き上げられる機会を得るには、もう少し時間がかかるだろう。さらに、プロジェクトの投入コストは現在非常に高く、実施の進捗も遅い。同時に、プロジェクト開発者は製品への投資を増やしているため、高い利益率を期待している。
ハノイと同様に、ホーチミン市の不動産市場、特にアパート分野では最近急激な価格上昇を記録しています。
実際、ホーチミン市では最近、新築マンションの価格が継続的に上昇しており、特に一次産品は顕著です。価格は1平方メートルあたり1億～2億ドンと高止まりしており、タウンハウスに迫る水準となっています。
旧2区のアンフー交差点周辺では、外国投資家が高層マンション開発プロジェクトの第3期工事を開始し、1平方メートルあたり約1億3,000万～2億2,000万ドンでマンションを市場に投入しています。ホーチミン市・ロンタン高速道路に並行する道路沿いでは、再開されたプロジェクトの平均価格が1平方メートルあたり約1億2,000万ドンとなっています。近隣の117ヘクタールを超える首都圏のマンションも、1平方メートルあたり1億6,000万ドンからとなっています。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長、レ・ホアン・チャウ氏によると、統計によると、ホーチミン市のマンション価格は2024年には平均9,000万ドン/㎡に上昇するとのことです。2020年から現在に至るまで、ホーチミン市の住宅価格の上昇率は年間15～20%に達しています。
DKRAグループの副社長であるヴォ・ホン・タン氏は、今年最初の8ヶ月間の状況報告の中で、ホーチミン市（旧）の主要マンションの平均販売価格は前年同期比12～18%上昇し、一部のプロジェクトでは最高価格4億9,300万ドン/㎡を記録したと述べました。ビンズオン省（旧）でも、平均価格は前年同期比8～10%上昇しました。
ホーチミン市（旧）および近隣地域のアパートの販売価格（出典：DKRA）。
アパート価格が高騰する理由
ホーチミン市のマンション価格上昇の理由は、近年多くの専門家によって分析されています。第一に、供給量の減少が挙げられます。CBREベトナムのレポートによると、ホーチミン市（旧）のマンション供給量は第2四半期に前四半期比で倍増したものの、最初の6ヶ月間では同時期比16%減少しました。また、この物件の6ヶ月供給量は、ホーチミン市で過去10年間で最低を記録しました。
サヴィルズ・ベトナムの専門家も同様の見解を示し、ホーチミン市も近年供給不足に直面していると述べた。ホーチミン市は2021年から2025年にかけて約23万5000戸の新築住宅を開発するという目標を掲げていたが、達成率はわずか24%にとどまり、依然として17万9000戸が不足している。プロジェクトの合法性に関する問題により、需給ギャップは拡大している。
もう一つの理由は、市場への供給の不均衡です。レ・ホアン・チャウ氏によると、今年上半期、ホーチミン市には資金調達可能な高級マンション3,300戸以上を含む商業用住宅プロジェクトがわずか4件しかありませんでした。市場には中価格帯や手頃な価格のマンションが全くなく、この状況は長年続いています。
2021年から現在に至るまで、ホーチミン市における新規住宅供給プロジェクトには、1平方メートルあたり3,000万ドン未満の手頃な価格の商業住宅がなくなり、公営住宅も深刻な不足に陥っています。対照的に、2020年から2023年にかけては高級住宅セグメントが引き続き優勢を占め、総供給量の約70%を占めています。
彼は、ホーチミン市の住宅市場は短期的には、特に中価格帯および低価格帯の住宅において供給不足に直面すると警告した。住宅価格は上昇を続け、都市部住民の大多数の経済力を超えることになるだろう。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムのジェネラル・ディレクター、トラン・ブイ氏も同様の見解を示し、市場供給がハイエンドおよび高級セグメントに集中しつつあることを認めた。中心部には新規供給がなく、典型的な不動産開発業者が市場を牽引している。主要販売価格の上昇は、手頃な価格帯および中価格帯の供給不足を反映している。
トラン氏は、来年は新たな回復サイクルの起点となる可能性があるものの、その回復は緩やかで、選別的かつ極めて差別化されたものになると予測しています。ホーチミン市市場の課題は、平均所得と比較して一次販売価格が依然として高すぎるため、住宅購入に20年以上かかることです。
価格は地域によって異なりますが、年間5～10%の上昇が続く見込みです。製品の品質に応じて上昇しますが、広範囲にわたる上昇ではありません。供給量は今年から年間25～30%増加する可能性がありますが、それでも2022年のピーク時には及ばないでしょう。市場は法的制約の緩和を伴う新たな供給を歓迎するでしょう。
マンション価格上昇のもう一つの要因は、投入コスト、特に土地代、土地使用料、建設費への圧力です。これらのコストは、プロジェクト全体の投資コストの大部分を占めています。専門家は、投入コストが適切な水準に抑制されて初めて、不動産価格が安定すると考えています。
サヴィルズ・ハノイのシニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は、ハノイ市は制度改革、インフラ整備、住宅プロジェクトのパイロット事業など、多くの解決策を同時並行的に実施していると述べた。特に、3～3.5ベルト以外の地域でも多くのプロジェクトが実施を検討されている。手続きが完了し、製品が市場に投入されれば、価格水準にプラスの影響を与えるだろう。
しかし、重要な要因として、土地利用コストが現在、総コストの大きな割合を占めていることが挙げられます。このコストが合理的に算定され、国と企業の利益の調和が確保されれば、住宅価格は人々の支払い能力により適した水準まで引き下げられる可能性があります。同時に、この商品ラインの発展を促進するためには、手頃な価格の住宅分野に対する税制、融資、土地に関する優遇措置も必要です。
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