土地資源を国の経済発展に活用する

土地から得られる大きな収入源は数多くあり、それらを最適化する必要性がある。

財務省統計総局のデータによると、2025年の最初の8ヶ月間の国家予算収入総額は約1兆7400億ドンに達すると予測されており、これは年間推定値の88.5%に相当し、前年同期比28.5%の増加となる。特に、多くの大規模地方自治体の予算は土地収入で「満杯」となっている。

土地資源と不動産商品は経済発展にとって大きな資源です。

写真：ディン・ソン

イーグルアカデミー副所長のグエン・ホアン氏は、土地収入の驚異的な増加は、土地が国、企業、そして国民にとって重要な財源になりつつあることを示していると述べました。しかし、経済発展のために土地資源を最適化するには、長期的かつ体系的な戦略を策定する必要があります。

一つ目は、南北に広がる公有地資金の有効活用です。実際、ホーチミン市、ハノイ、ダナンなど多くの大都市では、かつて政府機関、工場、企業の本社があった「黄金の」土地が、今では放置されたり、一時的に利用されたりしているのを目にすることは珍しくありません。さらに、公有地、農地、計画後の余剰地など、十分に活用されていない土地が大量に存在しています。こうした資源の浪費が続けば、土地利用の効率性が低下し、財政の損失につながるでしょう。

同様に、省市合併後の余剰公有地基金は、予算収入を最大化し、損失リスクを排除するために、公売によって活用されるべきである。一方、政府は、インフラ、教育、医療、ハイテクなどの社会資源をより多く誘致するために、官民連携（PPP）やBTプロジェクトにおける「シードキャピタル」として公有地を活用することもできる。

予算収入を得るために土地を競売にかけるだけでなく、公有地の配分も選択的に行う必要があります。地下鉄、バス停、港湾に近い土地は、開発価値を高めるため、TODモデルに基づくコンパクトな都市開発に優先的に活用すべきです。郊外や衛星都市の土地は、グリーン工業団地や物流施設に転換し、地域経済の再構築に貢献すべきです。低所得者の住宅問題を解決するために、余剰土地の一部を社会住宅や移住地として確保する必要があることを考えると、公有地を商業的な視点だけで捉えることはできません。

労働者、移民労働者。また、公共福祉の向上と間接的に投資家にとっての都市の魅力向上を図るため、小規模な公有地を公園、駐車場、伝統的な市場などへと大胆に転換することも必要です。

「適切に活用されれば、余剰公有地は強力なてことなり、歳入増加、商業・工業・サービス開発のための土地創出、そして都市生活の質向上に貢献します。しかし、公有地が放置されたり、断片的に利用されたり、恣意的に配分されたりし続けると、成長を阻害する大きなボトルネックとなり続けます。問題はもはや、公有地を活用するかどうかではなく、どのように活用するかです。そして、その解決策は、公有地が真に国家開発資源となり、いかなる利益団体の私有財産にもならないよう、透明性、公的な公正なガバナンスメカニズムを構築することにあります」とグエン・ホアン氏は助言し、環状道路、地下鉄、橋梁などの新路線を建設する際には、双方が回収した土地基金を拡大し、プロジェクト資金としてオークションにかける必要があると付け加えました。余剰分は引き続き回収され、他のプロジェクトに活用され、社会に再投資されるでしょう。地下鉄路線において、TODは、住民を惹きつける磁石のようなコンパクトな都市圏を形成し、大都市圏への負担を軽減する上で不可欠なトレンドです。都心部/都市中心部への圧力を軽減するためには、ベルトの周りに衛星都市の連鎖を形成し、中心部への人口集中を制限することも重要です。

「この手法は、ホーチミン市グエン・フー・トー通り（旧ニャーベ区）の道路両側拡幅工事で成功を収めました。回収された土地は競売にかけられ、ホーチミン市に莫大な収入をもたらし、道路建設予算を上回りました。多くの国で、TODはコスト削減だけでなく、地下鉄駅や高速バスターミナル周辺の土地価値を高めることが実証されています。厳格に管理すれば、この付加価値源はインフラ再投資の予算となり得ます」とグエン・ホアン氏は分析しました。

不動産市場は経済の健全性を映し出す「鏡」とみなされています。安定的で透明性の高い市場は、投資資金を誘致し、生産と消費を刺激し、雇用を創出するだけでなく、財政と社会保障の歳入増加にもつながります。逆に、市場が歪められると、投機が横行し、価格が乱高下し、社会の信頼が低下し、開発政策にも影響を及ぼします。

修士ゴ・ジア・ホアン (ホーチミン市法科大学)

バブルを恐れずに市場を活性化

土地ファンドが開発に投入されると、不動産市場の発展が促進されます。では、市場が資産バブルを形成し、価格が変動するのを防ぐには、どのような解決策があるのでしょうか？ホーチミン市法科大学のゴ・ジア・ホアン教授によると、不動産市場は経済の健全性を映す「鏡」と考えられています。安定的で透明性の高い市場は、投資資金を誘致し、生産と消費を刺激し、雇用を創出するだけでなく、予算と社会保障の歳入を増加させます。逆に、市場が歪められ、投機が横行し、価格が変動すると、社会の信頼が低下し、開発政策にも影響が出ます。ベトナムが新たな成長段階に入る中で、不動産は重要な柱となりますが、適切に管理されなければ、仮想的な熱狂状態、バブルに陥りやすく、マクロ経済の不安定化を引き起こす可能性があります。市場が安定的かつ健全に成長するためには、解決策を同期させる必要があります。

新時代の二桁経済成長に土地資源を活用する必要性

写真：ディン・ソン

まず、ゴ・ジア・ホアン氏によると、市場を規制するためには、実践に適した、同期的で完全な法的枠組みを構築する必要がある。土地法、不動産業法、住宅法などの関連文書は密接に連携し、明確に規定され、重複を避け、実現可能性を確保する必要がある。法的枠組みの構築は、投資を促進すると同時に、投機や価格高騰を防ぎ、人々と投資家の権利を保護するのに十分な厳格さを備えていなければならない。

次に、情報の透明性と公開性を確保します。不動産市場は、不動産商品に関する情報（法的状況、計画状況など）が不完全で、他の商品ほど広く公開されていないことが多いため、長らく不完全市場と考えられてきました。したがって、不動産プロジェクトの計画、地価、法的状況、進捗状況に関する情報が公開され、定期的に更新されれば、市場は実需と連動して健全に機能するでしょう。

第二に、土地評価と入札・入札の透明性を確保する。国有地の評価は市場原理に基づき、独立したコンサルティング機関の参加と厳格な監視メカニズムを活用し、土地使用権の価値を正確に反映させる必要がある。さらに、入札・入札の実施においては、公開性、透明性、公正な競争を確保し、集団利益、ブルーチームとレッドチームによる「価格つり上げ」、そして不当利得行為を回避する必要がある。土地価格が客観的に形成され、入札・入札のプロセスが透明であれば、市場の安定的な運営は、公正な投資環境を創出し、資産バブルのリスク抑制に貢献する。

不動産企業の資金調達活動を厳格に管理し、購入者を保護することが不可欠です。そのため、プロジェクトの運用条件を厳格化し、プロジェクトに完全な法的地位の取得、資金調達前の財務債務保証、標準契約の適用、情報公開などを義務付け、「ゴースト」プロジェクトや価格高騰を防ぐ必要があります。さらに、不動産関連の債券発行や信用供与活動も厳格に管理し、実現可能なプロジェクトに限定し、資金力の弱い投資家を限定する必要があります。

さらに重要なのは、投機に対抗するために税制上の手段を効果的に活用することです。国は土地使用税や不動産譲渡所得税といった金融手段を柔軟に活用し、投機的な取引、投機、土地放棄を抑制する必要があります。税制と金融手段を連携して活用することで、より透明性が高く、安定的で健全な市場を構築することができます。

そして最後に、ゴ・ジア・ホアン氏は、市場セグメントのバランスの取れた発展の方向性が必要だと述べています。政府は、社会住宅プロジェクト、労働者・労働者向け住宅を優先し、合理的な土地配分政策を実施する必要があります。同時に、優遇融資を支援し、企業がこれらのセグメントに投資することを奨励することで、若者が住宅を購入しやすい環境を整えます。これにより、市場は真の住宅ニーズを満たし、資産バブルのリスクを軽減し、社会保障の確保に貢献し、持続可能な経済発展のための強固な基盤を築くことができます。

土地資源を経済成長に活用する

ベトナムは、2045年までに高所得国入りを目指す重要な段階に入っています。そのため、情報科学・応用経済研究所所長のディン・テ・ヒエン博士によると、土地資源と不動産はベトナムの経済発展にとって大きな資源となるでしょう。現在、ベトナムの土地資源の価値は非常に高く、市場価格で計算するとGDPの年間3～4倍に相当すると推定されています。土地は、生産手段（農業、工業、サービス業）であるだけでなく、信用保証資産であり、また土地からの大きな収入源（税金、土地使用料、競売）でもあるため、重要な経済資源です。過去10～15年間、特に都市部、工業団地、新しい交通インフラの近隣地域では、土地価格が継続的に上昇しており、市場価格と国定価格の差が大きく、評価、補償、入札を困難にしています。特に、土地資源は有効に活用されておらず、多くの地域が不適切な用途に使用され、放棄されたり、細分化されたりしており、全体的な経済効率が低下しています。

土地は単なる「地代」ではなく、国家の発展の出発点でもあるのです。

写真：ディン・ソン

そのため、ディン・テ・ヒエン博士は、新時代の経済成長に向けて土地資源を最適化し、2045年までに高所得国となるためには、国有地と市場価格の差を縮小することで土地価格設定と課税の仕組みを整備し、市場の透明性を高め、投機を抑制する必要があると述べた。放棄された土地や投機的な土地に累進課税を適用し、買い占めを抑制し、土地を生産・事業に活用する必要がある。国家予算をインフラに再投資するための土地収入を増やすには、土地オークションの透明性を高め、譲渡税の導入が必要だ。同時に、工業、ハイテク農業、サービス業への土地資金を明確に計画し、完全な不動産化を避ける必要がある。ヒエン氏は、「現在のように高級住宅のみに注力するのではなく、真のニーズに応える社会住宅や手頃な価格の商業住宅の開発を促進する。土地資源を有効活用するためには、土地への短期投機的な資金流入を抑制し、生産に資する不動産、社会住宅、工業団地への融資を優先する必要がある。銀行融資に頼るのではなく、債券や不動産投資ファンドを通じた資金動員を促進する」と強調した。

ディン・テ・ヒエン博士はまた、国家土地データベースの構築にあたり、技術と情報の透明性を適用し、国民や企業が実際の価格と実際の計画にアクセスできるようにすることを提言した。計画情報を透明化し、風評に基づく「地価つり上げ」を回避する。インフラ整備によって地価が上昇した場合、その付加価値の一部は税金や都市開発費を通じて国と地域社会に還元されなければならない。投資家と社会の間の公平性を保つため、「土地回収・競売・再配分」モデルを適用する。

土地から得られる利益を最大化するために、国家は投資家、企業、そして人々の利益を適切に規制する必要があります。不動産産業は、単なる投機の道具ではなく、生産と実需に結びついた、安定的かつ持続可能な形で発展しなければなりません。土地は単なる「地代」ではなく、国家が躍進するための出発点なのです。

情報科学・応用経済研究所所長ディン・テ・ヒエン博士

タンニエン.vn

出典: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm