アパートの価格が急騰し、住む場所を見つけるのが難しくなっている。ハノイとホーチミン市の新しい土地価格表は、公平な競争を生み出し、投機の波を鈍らせている。

手頃な価格のアパートが不足し、人々は住む場所を必死に探している。 ハノイとホーチミン市の新しい土地価格表から、投機のスピードが減少することを期待する...これが最新の不動産ニュースです。

手頃な価格のアパートメントは市場から完全に姿を消し、中価格帯のアパートメントもますます不足しています。（写真：リン・アン）

アパート価格は上昇し続けている

ベトナムの不動産市場、特にアパート市場は近年価格の急騰に見舞われており、30億～40億ドンもの資金を持っていても、多くの人にとって適切な住居を見つけることが困難になっています。

ラオ・ドンによると、手頃な価格のアパートメントセグメントは市場から完全に消えており、中価格帯のアパートメントもますます不足している。2024年初頭には、市場の平均価格は1平方メートルあたり約6,500万ドンでスタートするだろう。

しかし、わずか2四半期で価格は1平方メートルあたり6,800万ドンを超え、年末にかけて上昇を続けました。今年開始された新規プロジェクトはすべて、ナム・トゥー・リエム、カウ・ザイ、ジャー・ラム、ドン・アンなどの高級セグメントに焦点を当てており、価格は1平方メートルあたり7,000万ドンを超えることが常態化しています。

CBREベトナムの住宅マーケティング部門ディレクター、ヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、アパート分野について、2024年第4四半期のハノイのアパートの主要販売価格は平均7,200万VND/m2に達し、前年同期比36％増、2024年第3四半期比12％増となったと語った。

この価格高騰により、多くの初めての住宅購入者、特に若い世帯にとって、住宅市場へのアクセスが困難になっています。30億～40億ドンという価格設定では、住宅購入者は選択肢が限られ、長年使い込まれた中規模のアパートしか所有できず、あるいは中心部から離れた立地を諦めざるを得ない状況です。そのため、多くの初めての住宅購入者は、長い間物件を探した後、価格が経済的な負担を超えているため、購入計画を断念せざるを得なくなっています。

ゴック・ヴァンさん（33歳、ハノイ市ナム・トゥー・リエム在住）は、長年の貯金を経て、夫と共に30億ドンの予算でマンションを購入する計画を立てていたと話してくれました。しかし、市場調査の結果、マンション価格が高騰し、家族の支払能力をはるかに超えていることに気づき、価格高騰のために住宅購入の計画を延期せざるを得ませんでした。

マンション価格の高騰が続く中、30億～40億ドンの予算で住宅を所有することは困難になりつつあります。これは、中低所得者層の住宅所有を困難にするだけでなく、市場の持続可能性を低下させることにもつながります。人々の住宅へのアクセスを確保し、 経済を安定させるためには、住宅価格の抑制が喫緊の課題となっています。

ハノイの不動産価格を下げる解決策の一つは、公営住宅の開発を促進することです。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、社会住宅は市場における住宅価格への圧力を軽減するための重要な方向性であると述べた。さらに、市場における供給の滞りを解消するために、プロジェクトにおける法的障害の除去を強化する必要がある。

ハノイの土地価格が急騰、住宅所有者の中には数百億の改築費用を心配する人もいる

ハノイ市人民委員会が発表した、2024年12月20日から2025年12月31日まで有効な調整後の土地価格表は、以前の土地価格表と比較して大幅に上昇しました。これにより、人々の土地利用コストも急騰しました。

ファム・B氏（ハノイ市ミードゥック区）は、2024年末に自宅の敷地の一部を庭地に転用するための土地使用料の支払いを終えたばかりだと述べた。申請書類の提出決定が2024年12月20日以降だったため、新しい土地価格表に基づいて適用される土地使用料は8億ドン以上となった。一方、旧価格表に基づいて適用された場合、彼の家族は約3億5000万ドンを支払うことになる。

グエン・Tさん（ハノイ市ロンビエン在住）は、1,000平方メートル以上の庭地を所有していると話してくれました。これを住宅地に転用し、子供たちに分配しようとすると、1平方メートルあたり約1,500万ドンかかります。つまり、敷地全体を転用するには約150億ドンかかると推定されます。この金額は彼らの経済力を超えているため、家族は適切な調整を検討しています。

地価の上昇とそれに伴う土地使用料の値上げにより、郊外に農地を保有する多くの投資家も投資計画の調整を迫られている。

2024年土地法に基づく土地価格表の適用に関する最近のワークショップで、元天然資源・環境省副大臣（TN-MT）のダン・フン・ヴォ教授は、現実には土地価格表が低くても高くても「苦情」がある、と評価した。

ヴォ氏は、土地価格表は市場価格と同等で、市場に適合したものでなければならないと強調した。問題は、それをどのように実施するかである。これは国家政策の問題である。どのような場合に市場の80%を適用し、どのような場合に市場の20%を適用するか、具体的なケースによって適用率は異なる。投資誘致、経済発展、社会保障の確保のためにどのように適用するかは、国家の規制政策にかかっている。

土地局（天然資源・環境省）のレ・ヴァン・ビン副局長は、不動産プロジェクト（住宅、リゾート不動産）では地価表は適用されず、特定の算定方法が適用されていると述べた。地価表は主に個人世帯の金銭的負担を徴収するため、および年間土地リースプロジェクトの場合に使用され、その他の場合はオークションや入札が行われる。

土地を宅地化するコストについて、ビン氏は、ハノイでは住宅地内の農地や住宅地に隣接する農地を宅地化するコストが現在では非常に均衡していると評価した。以前は、転用コストが住宅地の半分しかかからなかったため、転用は非常に困難だった。

土地局副局長によると、地価表が市場価格に近づいていることは公平な競争の場となり、両者の価格差はもはや存在しない。市場参加者は公平な競争の場を受け入れ、地価に差がなくなったため、住宅地に転用された一般家庭の土地は、たとえ市場に売却されても大した価値がなく、徐々に飽和状態になることが分かる。

サヴィルズ・ベトナムの専門家によると、ハノイの新しい土地価格表を評価すると、不動産価格への影響はわずかだが、投機の波の速度を低下させるのにも役立ち、人々は実際の価値に近い補償を受け取ることになる...

サヴィルズ・ハノイの評価および財務コンサルティング部門の副部長、グエン・ティ・ホン・ヴァン氏は、不動産価格の上昇は、市場により近い新しい土地価格表に基づいて計算された資本コスト、財務レバレッジの使用コスト、および不動産譲渡による所得税のコストよりも高くなるはずなので、現在売買で投機している投資家はより慎重に検討する必要があると勧告している。

ホーチミン市の新しい土地価格表：透明性の向上とインフラ開発の促進

ホーチミン市（HCMC）は先日、2024年10月31日から2025年12月31日まで有効な、決定番号79/2024/QD-UBNに基づく新たな土地価格表を発表しました。これは2020年以来初の調整であり、土地価格は地域によって4倍から38倍まで急騰しています。ティエンリエン（カンザー地区）の最低価格は1平方メートルあたり230万ドン、1区のドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通りなどの中心街の最高価格は1平方メートルあたり6億8,720万ドンです。

土地価格の調整は、公平性を確保するだけでなく、都市の重要なインフラ開発プロジェクトを加速させると考えられています。市場価格に近い土地評価は、用地取得における紛争を最小限に抑えるのに役立ちます。これは、環状3号線や地下鉄2号線などの大規模プロジェクトが長年遅延している主な理由の一つです。

新しい土地価格表は、個人、企業、外国人投資家など、市場の様々な層に多大な影響を与えています。土地を回収された人々の権利は以前よりもはるかに保障されており、影響を受ける主な層は彼らと言えるでしょう。

価格が市場価格に近づくことで、補償はより透明かつ合理的になり、土地紛争を最小限に抑えるのに役立ちます。これは、環状3号線や地下鉄2号線などの大規模インフラプロジェクトにおいて特に重要です。サヴィルズ・ベトナム・コンサルティング部門のディレクター、ジャン・ド氏によると、新しい土地価格表は、住民の合意形成を促進するだけでなく、大規模プロジェクトにとって重要な要素である用地取得の迅速化にも役立つとのことです。

さらに、新たな土地価格表によって投資環境の透明性が高まったこともプラスに働きます。ホーチミン市が地域の主要な経済中心地になりつつある状況において、外国人投資家はコストを容易に把握し、利益を計算できるようになります。「実際の価値に基づき、より透明性の高い土地価格表の調整は、外国人投資家の信頼を高めるでしょう。これは、市場の持続的な発展を確実にするために必要なステップです」と、サヴィルズ・ベトナム・コンサルティング部門の担当者は述べています。

一方、新たな土地価格表は投資家にとって経済的プレッシャーとなります。土地利用コストの高騰は不動産価格の高騰を引き起こし、人々の住宅へのアクセス能力に直接的な影響を与えます。

「土地利用コストの上昇が、特に中低所得者向けの住宅分野において、製品価格に圧迫をもたらすことを懸念しています。これは慎重に検討すべき課題です」とジャン・ド氏は述べた。特に郊外地域では、新たな地価の上昇により農地から住宅地への転用が困難になり、手頃な価格の住宅プロジェクトを開発する機会が減少している。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html