ホーチミン市ボー・グエンザップ通りの不動産プロジェクト - 写真: QUANG DINH
大規模な住宅ローン物件を保有する銀行
多くの銀行の2025年度半期財務報告書には、抵当権や質権として受け取った有価証券の項目が詳細に記載されていない。
残りの銀行の中には、 Agribank 、Vietcombankなど、有名な大手銀行がいくつかあります。
説明によれば、アグリバンクの顧客の抵当資産および質入れ資産の合計価値は2025年6月末時点で35億3千万ドン近くに達しており、6か月後に10％以上増加している。
そのうち、不動産は依然として同銀行の主要な担保資産であり、その額は3兆1,700億ドンを超え、昨年末比8%以上増加しました。一方、不動産と有価証券はそれぞれ200兆2,710億ドンと85兆5,590億ドンとなっています。
担保資産総額で見ると、アグリバンクは「ビッグ4」グループの一部の銀行を上回ることはないかもしれない。しかし、不動産担保資産に限れば、アグリバンクに「ライバル」は存在しないかもしれない。
ベトコムバンクの2025年6月30日時点の住宅ローン資産総額は2,600兆ドンを超え、前年末比で約10%増加しました。このうち不動産は1,738兆ドンを超え、6か月前の1,732兆ドンからわずかに増加しました。
アグリバンクとベトコムバンクの顧客からの不動産担保の総額は約5兆ドンに上ります。残りの国有銀行の一部は、この金額の詳細を説明していません。
株式会社商業銀行グループの中で、ACB 、MBBank、Techcombank、Sacombank、HDBankなどはいずれも不動産担保資産の割合が比較的高い。例えば、Techcombankは2025年6月末時点で565兆8880億VNDを「保有」しており、年初比で約6%増加した。一方、Sacombankは889兆2890億VNDの不動産担保資産を保有しており、6.5%増加した。
逆に、ACBは今年最初の6か月後には1兆500億VND超から997兆6180億VNDに減少する傾向にあります。
不動産への信用流入も急増している。
ベトナム国家銀行のデータによると、7月31日時点の不動産セクター向け信用機関の債務残高は40億8千万ドンに達した。これは2024年末比16.95%という驚異的な伸びを示しており、経済全体の信用残高増加率を上回っている。不動産向け信用残高は現在、ベトナム経済全体の債務残高の23.68%を占めている。
SHS証券分析センター（SHSリサーチ）のグエン・ミン・ハン所長は、政策立案においては、銀行資本が生産に流れ込み、雇用と経済のための物質的富が創出されることを誰もが期待していると述べた。
株式会社商業銀行の財務報告書のデータを見ると、その傾向はさらに明確です。わずか6か月間で、不動産事業向け融資は20％近く増加し、加工産業や貿易向け融資を大幅に上回りました。
SHSリサーチの専門家によると、不動産プロジェクトの評価と鑑定は、工場プロジェクトよりもはるかに容易な場合が多い。土地や建物は安定した価値で抵当に入れられ、換金できるのに対し、機械設備は価値が急速に下落し、その生産量は不透明である。
お金が『価値を発揮する場所を探している』ことは容易に理解できます。そして今、不動産がその受け皿となっているのです。しかし、不動産の信用サイクルは非常に緩やかです。
住宅ローンやプロジェクトローンは通常10～20年で、資本は固定資産に留まり、回転しにくい。一方、生産・事業のための資本ローンは、毎年多くのサイクルを経て急速に回転するため、GDPに直接的な影響を与えるとSHSの専門家は指摘した。
SHSのデータによれば、2021年から現在に至るまで、不動産は大きな「資本誘致源」となっている。年初から、追加融資100VNDごとに約35VNDがこのセクターに割り当てられている。
2022年末以降、この分野に平均30VND/100近く（プロジェクト開発企業向け約20VND、自社利用購入ローン向け約10VND）が流入すると仮定すると、これは需給バランスを反映しています。供給側はリストラや債務整理によって「強化」されている一方で、住宅需要側は均衡回復しておらず、追加的な収入源がなければ「固定価格・流動性薄」の状況になりやすい状況です。
SHSの専門家は、核心的な問題は不動産が生産とビジネス部門を圧倒するかどうかではなく、生産が生き残る場所を持ち、資本の流れを引き付けるのに十分な強さを持つように、経済のパイ全体をどのように拡大するかであると考えている。
キャッシュフローを生産とサービスに広げたいのであれば、供給側の「供給と構造」だけでなく、実需（雇用、所得、インフラを備えた社会住宅）を刺激するさらなる政策が必要です。
出典: https://tuoitre.vn/nui-so-do-o-ngan-hang-lo-dien-hai-cai-ten-om-5-trieu-ti-dong-bat-dong-san-the-chap-20251001194751384.htm
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