最近、ホーチミン市中心部のショッピングセンターやショップハウス、そして中心街を歩いてみると、多くの物件が埋まり始めており、投資家の競争により賃料も上昇しています。このセグメントは長期的な苦境に陥り、回復は遅れていますが、 経済回復と外国人観光客の増加により、引き続き活況を呈すると予想されています。
高い稼働率
観光総局によると、2022年上半期の小売・サービス業の売上高は前年同期比27.3%増の約1,170億米ドルに達した。海外からの来訪者数は7倍の60万人に達した。注目すべきは、パンデミックの影響で2年以上も「凍結」状態にあった大規模商業センターへの国際的なブランドによる継続的な「攻勢」に、ビジネスチャンスが見出されたことだ。
ホーチミン市中心部の空きスペースが、一定期間空いていた後に賃貸に出されました。写真：AN NA
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの第2四半期の統計によると、ホーチミン市の商業施設の空室率は徐々に低下しており、現在、中心部では約5.1%、中心部以外では約12%となっている。CBREベトナムによると、 ハノイの空室率も中心部で約10%、中心部以外では約16%に低下している。
ホーチミン市では、有名ブランドの小売業者がショッピングモールとの契約更新を続けています。特にユニクロは、2022年から2023年にかけて新規出店するため、多くのショッピングモールと新たな契約を締結しました。無印良品もクレセントモール（7区）に4店舗目をオープンしました。イオンは、マックスバリュの店舗規模を2025年末までに100店舗に拡大し、近い将来にはショッピングモールの数を6～16店舗増やす予定です。
ノヴァグループがノヴァF＆Bシステムの下で多くのブランドのレストランやカフェを次々とオープンするなど、国内企業も事業の「領域」拡大を競っている。
SSI証券会社は、ビンホームズ・セントラルパーク都市圏（ビンタン区）において、パーク2ビルの正面玄関を全面的に確保し、取引オフィスを開設しました。長年にわたり大手銀行が集積するこの地に、証券業界でも先駆けて取引オフィスを開設した企業の一つです。これにより、取引や投資活動の利便性が向上し、地域住民の満足度は大幅に向上しました。
また、Nguoi Lao Dong新聞の記者によると、ホーチミン市中心部のドンコイ通り、ゴドゥックケ通り、マックティブオイ通りなどの主要道路は、数か月前はまだ人影もなく静かだったが、現在では一連の店舗が開店準備のために改装や再設計を行っているという。
1区ブイビエン西地区にあるレストラン「Home Saigon」のオーナー、ナム・フォン氏は、営業再開から数ヶ月が経ち、客足が途絶えたため、需要に応えるためにスタッフを増員せざるを得なかったと語った。「客足が増えているので、この店に関わる全員が喜んでいます。ブイビエン通りだけでなく、周辺地域も賑わっています」とナム・フォン氏は語った。
家賃の値上げ
需要と稼働率の上昇に伴い、賃料も数ヶ月前と比べて大幅に回復しました。レストランや食品店のテナントの中には、賃貸契約書に以前の価格が記載されているため満足しているという人もいましたが、もし新しい賃貸契約書にサインしていたら、現在の価格は昨年同時期と比べて少なくとも10～15%上昇していたでしょう。
ジョーンズ ラング ラサール ベトナム不動産コンサルティング会社の6ヶ月レポートによると、ホーチミン市の小売店舗の平均賃料は約41.7米ドル/㎡/月で、前年同期比12.2%上昇しました。一方、ハノイでは、中心部と中心部外の主要商業施設の純賃料がそれぞれ63.6米ドル/㎡/月と29.3米ドル/㎡/月に達しています。主な要因は、昨年パンデミックが発生し、ソーシャルディスタンスが長期化したため、多くの商業施設の投資家や小売スペースの所有者が事業支援策として賃料を大幅に引き下げたことです。
コリアー・ベトナム・マーケット・リサーチ・カンパニーの担当者は、小売不動産セグメントは2022年第2四半期以降大幅に改善し、多くの好調な変化が続いていると評価しました。パンデミック後、建設活動が加速しており、今後、小売スペース市場に潤沢な供給がもたらされると予想されます。また、全国の小売スペースの賃料も今後大幅に上昇するでしょう。
ホーチミン市の小売市場は、新しいスーパーマーケットチェーン「ノヴァマーケット」の開業により、国内で最も活気のある市場とされています。市内中心部の平均賃料は現在1平方メートルあたり105米ドル/月に達しており、今後2023年にかけて3～5%の上昇が見込まれています。ハノイでは、ビンコム・メガモール・スマートシティに登場した新しい小売モデル「ライフデザインモール」により、6万8000平方メートルの賃貸スペースが市場に加わりました。
ハノイの賃貸価格も1%～1.5%上昇すると予想されています。ダナンでは新規供給は記録されていませんが、観光業の再開により、賃貸価格は前四半期と比較して依然として若干上昇傾向にあります。
オフィス賃料はパンデミック前の水準に戻る
コリアーズ・ベトナムの市場調査レポートによると、ホーチミン市のオフィス市場は2022年第2四半期以降、再び活況を呈している。グレードAオフィススペースの需要が急増し、多くのビルで空室がなくなった。グレードAとグレードBの両方で平均賃料が上昇し、パンデミック前の水準に戻った。また、第2四半期には、CMCクリエイティブ・スペース（7区）とザ・ホールマーク（トゥドゥック市）という2つの新規プロジェクトが、オフィス市場に81,000平方メートル以上の床面積を追加した。
ハノイのオフィス市場は数四半期連続で新規供給がないものの、ほとんどのオフィスビルの稼働率は75%以上を維持しています。今後1～2年で、ハノイにはAクラスとBクラスの両方で多くの新築オフィスビルが建設されるでしょう。「パンデミック後、フレキシブルなワークスペースの需要が高まるという一般的な見方とは対照的に、ベトナムでは従来型のオフィスへの需要が優勢です」と、コリアーズ・ベトナムのオフィスサービス担当副ディレクター、ヌン・ヴー氏は評価しました。
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出典: https://nld.com.vn/kinh-te/mat-bang-ban-le-tro-lai-thoi-hoang-kim-20220815211408731.htm
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