予算が厳しい中で、ホーチミン市は公営住宅を開発するための資金をどこから調達するのでしょうか？

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ホーチミン市は社会住宅プログラムの実施に予算の10％しか割り当てることができないため、社会から資本を動員する必要があります。

政府はホーチミン市に対し、2021年から2025年にかけて26,200戸の社会住宅を整備することを指示しました。市は37のプロジェクトで35,000戸（労働者用住宅を含む）の建設を目指しており、2030年までに69,700戸の建設を目指しています。

これらのユニットを完成させるには、ホーチミン市建設局のフイン・タン・キエット副局長が7月12日の国会監察会議で、現在から2025年までに市は37兆7,000億ドンの資金を必要とするものの、市の予算で割り当てられるのはわずか3兆7,700億ドンであると述べた。2030年までに総投資額は86兆4,000億ドンに増加するが、市の予算で割り当てられるのはわずか8兆6,000億ドンである。

キエット氏によると、市が設定された目標の2％超しか達成できなかった理由の1つは、国営の社会住宅プログラムを建設するための州からの投資資本の不足だという。

「市は社会住宅プログラムの実施に資本の10%しか割り当てることができません」とキエット氏は述べた。したがって、計画を達成するには社会から資本を動員する必要があり、そうでなければ設定された目標の達成は困難となるだろう。

ホーチミン市における社会住宅開発を困難にしている要因の一つは、資本不足です。写真：トゥドゥック市における労働者向け賃貸社会住宅プロジェクト。撮影：Trong Tin

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、社会住宅の開発について次のように述べた。2015年から2023年にかけて、市は24の社会住宅プロジェクトの建設と完成に投資した。その規模は18,708戸、延床面積は158万平方メートルに上る。

結果は良好ですが、低所得者の社会住宅ニーズを満たすには至っていません。法的手続きや実施上の問題に加え、資金不足も問題となっており、一度の混雑でプロセス全体が停滞してしまう可能性があります。

「市は第12区に、以前予算を使って土地を整地し、その後、市住宅開発基金に投資のために引き渡した地域があります。そして、土地使用料を計算し、その後、収入と支出を記録して基金の定款資本金を増額しました。」

プロセスは進行中ですが、現在、資本金が不足しています。市は現在、数千戸の社会住宅建設のための公共投資に充てたいと考えていますが、財務局は数ヶ月前から調査を進めており、この基金の定款資本金における収入と支出の減少をどのように計上すればよいかが分かっていません」とクオン氏は例を挙げました。

予算からの資金は限られているが、社会からの資本動員は現在多くの障壁に直面しており、この分野への投資を誘致する政策は企業の関心を惹きつけていない。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、現在、社会住宅プロジェクトを建設する投資家は自身のプロジェクトを抵当に入れることはできず、他のプロジェクトを抵当に入れなければならないため、不便であると述べた。

さらに、投資家へのインセンティブも魅力的ではありません。現在、社会住宅プロジェクトの利益率はわずか10%で、多くの不明瞭なコストが発生しています。投資家を惹きつけるためには、利益率を15%に引き上げる必要があります。

チャウ氏によると、住宅法では賃貸用の社会住宅を100%建設する事業者に土地使用料の70%減額が認められているものの、実際には税法上は認められていないため、これらのプロジェクトに対する減税はわずか50%にとどまっているという。

グエン・タン・ギ建設大臣は、社会住宅開発は現在大きなニーズを抱えているものの、依然として多くの障害が存在すると述べた。しかし、土地法、住宅法、不動産事業法が8月1日に施行されれば、政府は住宅開発および社会住宅開発における多くの障害を取り除く関連法令を公布する。さらに、政府は投資家へのインセンティブを拡充・強化し、開発の実現可能性を高めるための優遇措置を検討している。

グエン・ドゥック・ハイ国会副議長の評価によれば、ホーチミン市での社会住宅開発を困難にしている要因の一つは資本だという。

ハイ氏は、ホーチミン市はシンガポールなど世界各国の経験を学び、信用機関や経済団体の支援を受けて投資基金として社会住宅開発銀行を設立し、持続可能な形で運営し、将来的に収入のある人々が住宅を持てるようにする必要があると指摘した。

「歳入と歳出の問題、あるいはそれを事業資金に変えるには、住宅開発基金を金融機関に、また市の投資基金を機関にして、社会資源を動員し、企業の参加を促せるようにすべきだ」と国会副議長は述べた。公共投資だけ、国家予算だけ、土地資源だけを考えていては、問題は解決しない。

ホーチミン市人民委員会の報告によると、2016年から2020年にかけて、市内の社会住宅は力強く発展し、19のプロジェクトが完成・運用され、市場に14,900戸以上が供給された。

しかし、2021年から2023年にかけて、社会住宅プロジェクトの完成件数は大幅に減少しました。市内の住宅延床面積は1,974万平方メートル増加しましたが、社会住宅の増加はわずか6万2千平方メートルで、全体の0.31%にとどまりました。2023年には、完成プロジェクトはありませんでした。

販売価格については、市は2015年から2023年にかけて、賃貸および分割払い可能な11件のプロジェクトについて価格査定を行いました。その結果、アパートの1平方メートルあたりの価格（VATを除く）は、最高で1,720万ドン、最低で1,200万ドンとなりました。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/ngan-sach-eo-hep-tphcm-lay-von-dau-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-d219900.html