多くのオフィスレンタルシステムは、顧客を維持するために前例のない価格引き下げを「開始」しなければなりません。

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インセンティブや割引でテナントを維持する

最近、ホーチミン市1区フーニャン区タンビンに拠点を置くオフィスシステムは、テナント向けに前例のない割引パッケージ「2㎡賃料で1㎡無料」を開始しました。このオフィス賃貸システムに関する情報によると、従来のオフィスセグメントでは、2㎡の賃料で1㎡追加で賃料が支払われます。例えば、200㎡のオフィスを借りているテナントは、300㎡のオフィスを利用できることになります。

上記のプログラムに加え、当ユニットでは新規賃貸契約のお客様に「2 for 1」という特別優待制度も提供しています。具体的には、2年間のオフィス賃貸契約を締結すると、1年間の賃料が追加で付与されます。また、この制度では、12ヶ月分の賃料をお支払いいただくと1ヶ月分が無料、24ヶ月分の賃料をお支払いいただくと3ヶ月分が無料など、支払い方法も従来よりも柔軟にご対応いたします。

前述の前例のないオフィス価格引き下げに加え、ホーチミン市では、価格を公に調整したり、インセンティブパッケージやプロモーション（短期的には賃料の20～30%、最大50%の割引）を提供する賃貸物件がいくつか登場しています。こうした割引プログラムの増加に伴い、グレードAのオフィス賃貸物件の中には、月額20～45米ドル/㎡の物件も登場しています。以前は、ホーチミン市のグレードAオフィスの価格は月額35～70米ドル/㎡でした。

多くのオフィスレンタルシステムは、顧客維持のために前例のない割引を提供しなければなりません。画像1 — 立ち退きの「波」により、多くの家主は入居者を引き留めるために特別なインセンティブを提供せざるを得なくなった。

クラスBオフィスの賃料も、賃貸物件のプロモーションプログラム適用後、月額20～35米ドル/㎡から月額10～30米ドル/㎡へと大幅に下落しました。これは、好調な成長期を経てオフィス賃料がピークを迎える時期としては妥当な価格と言えるでしょう。

賃料の値下げやお得な価格プロモーションに加え、一部の賃貸物件では、新規入居者獲得のために家具サポートなどの施策を実施しています。また、人員削減を行った事業者の維持のため、小規模な区画を分割して貸し出す物件もあり、厳しい経済状況下でも事業者が柔軟に賃貸物件を探せるよう支援しています。特に、賃料の調整に加え、資金繰りが困難な顧客に対して、支払い期限の延長や支払い猶予といった施策を実施している物件もあります。

供給は増加し、価格は引き続き下落

JLLベトナムのデータによると、ホーチミン市のオフィス供給は2023年の最初の数か月で大幅に増加しました。ホーチミン市のクラスAオフィススペースは現在308,325平方メートルを超えており、前四半期と比較して16,200平方メートル増加しています。

今後、ホーチミン市では賃貸オフィスビルが次々と完成し、稼働を開始するため、新たな供給源が数多く確保されるでしょう。厳しい経済状況の後、供給は継続的に増加し、需要は減少しているという事実は、オフィス賃料に大きな影響を与えることを示しています。

ナイト・フランク・ベトナムの専門家によると、ホーチミン市のクラスAオフィスセグメントの空室率は今後、過去最高を記録し、最大29%に達する見込みです。これは、2023年後半の供給増加によるものです。その後、稼働率が75%に達すると、特にクラスAオフィスの賃料は最大20%まで急落する可能性があります。

多くのオフィスレンタルシステムは、顧客維持のために前例のない割引を提供しなければなりません。画像2 — 低コストのクラス C オフィスの多くも、厳しい経済状況下ではテナントを見つけることができません。

ナイトフランクはまた、グレードAオフィス賃料が2023年末までに月額53米ドル/平方メートル、2024年末までに月額48.50米ドル/平方メートル、2025年末までに月額44.50米ドル/平方メートルに低下すると予測しています。空室率もそれぞれ29%、24%、32%に上昇し、市内のオフィス賃貸市場の大きな変化を示しています。

クラス B オフィスの見通しはさらに暗く、このセグメントはテナント優遇の市場動向の影響を最も大きく受け、結果として熾烈な競争が生じるでしょう。

グレードBのオフィス賃料は、2023年末までに月額28.50米ドル/平方メートル、2024年末までに月額26.50米ドル/平方メートル、2025年末までに月額24.50米ドル/平方メートルに低下すると予想されています。空室率も毎年それぞれ14%、17%、20%に上昇する見込みです。

多くの専門家は、ホーチミン市のオフィス賃貸セグメントは、2023年後半に供給が急増し続ける一方で、物件返却の波により困難な状況に直面していると述べています。供給は豊富である一方で、オフィステナントの数は減少しており、多くの賃貸ユニットは、既存のテナントを維持し、新しいテナントを見つけるためのプロモーションプログラムやインセンティブで激しい競争を強いられています。

この困難な状況により、ホーチミン市中心部にある高賃料の美しい物件の多くが空室状態に陥り、以前のような優先順位は下がっています。ますます多くの企業が中心部の物件を「放棄」し、より安価なオフィスを求めて遠方の地区や郊外へと移転しています。この物件回帰の「波」はまだ止まっておらず、賃料が企業が受け入れられる水準に調整されるまで、近い将来に拡大すると予想されますが、短期的には到底実現しないでしょう。

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