土地の分割と売却を厳格化する

DNVN - 不動産法の専門家ファム・タン・トゥアン氏によると、住宅法と不動産事業法（改正）の新しい規制により、不動産事業者による土地の分割と販売が「厳しく」なっている。

住宅法と不動産事業法2023は8月1日から施行される予定です。不動産法の専門家であるファム・タン・トゥアン氏は、これら2つの新法は、不動産事業者による「土地区画の分割・売却」を2つの観点から「厳格化」したと指摘しています。具体的には、分割・売却可能なプロジェクトエリアの範囲を狭め、事業者が遵守すべき手続きを明確化しました。

具体的には、地域範囲、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地の区、地区、市、または土地法に基づいて住宅建設プロジェクトに投資するために土地使用権を競売にかけることによって投資家を選択するプロジェクト（地域に関係なく）の場合、投資家は区画を分割して土地を販売する不動産事業を行うことができません。

企業が区画を分割して土地を投機家に売却することでプロジェクトを実施しており、多くの土地熱が発生している。

建設省によると、2023年12月現在、ベトナムには902の都市圏があります。そのうち、特別都市圏は2つ、I類都市圏は22つ（うち中央政府直轄I類都市圏は3つ）、II類都市圏は36つ、III類都市圏は45つ、IV類都市圏は95つ、V類都市圏は702つです。

第三種市街地以上の105市町村における事業については、区画整理による土地の売買による不動産事業を行うことが認められていません。これにより、区画整理による土地の売買が認められる区域の範囲が大幅に縮小されます。

言い換えれば、タイプIII以上の都市部では、投資家は販売用に住宅を建てなければならず、以前のように土地を小さな区画に「分割」して販売することはもうできない」とトゥアン氏はコメントした。

企業が遵守しなければならない手続きについて、トゥアン氏は、新法では土地使用権を分割という形で譲渡するためには、企業が「必要な」条件と「十分な」条件の両方を満たさなければならないと規定されていると述べた。

必要条件は、企業がプロジェクトにおける土地使用権を区画分割と売却によって譲渡することを許可する省人民委員会発行の文書を取得することです。「十分」な条件は、投資家が将来の住宅売買契約を締結する場合と同様に、建設局に許可申請手続きを行うことです。

この新規制により、投資家から土地区画の譲渡を受けた者は、投資家が売買契約に署名できる時期を明確に判断できるようになります。この判断は、投資家が建設省から書類を受け取ったかどうかに基づいて行われます。

「区画割りを厳しくする新たな規制は妥当です。企業は区画を分割してプロジェクトを進め、投機や売買といった形で一部の個人に土地を売却し、多くの土地フィーバーを引き起こしています。2021年初頭のピークは北から南まで同時に発生し、社会資産の浪費につながっています。」

一方、現在の法律では、分割された土地の購入者に対して建設工事の利用開始を義務付けていない」とトゥアン氏は述べた。

また、トゥアン氏によると、不動産事業法（改正）に規定されている非常に注目すべき条項の1つは、土地使用権の譲受人が「承認された設計と詳細計画、建設許可が付与されなければならない場合には建設許可、そして締結された不動産プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権の譲渡契約における合意事項に従って、進捗を確実にするために住宅を建設しなければならない」（第34条第2項）という要件です。

これは、投資家だけでなく、管轄当局が購入者による住宅建設を監督するための重要な根拠となります。土地を購入して放置したり、無駄にしたり、個人的な投機のために使用したりするような事態を避けましょう。

ホアイ・アン

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260