ANTD.VN - 不動産プロジェクトのトラブルの最大70%は法的問題に関連しており、融資の支払いを妨げています。また、住宅購入者の信頼の低下も、不動産消費者信用の需要低下につながっています。
不動産信用は依然として力強く増加している
2023年11月13日、ハノイでベトナム国家銀行（SBV） は建設省と連携し、不動産および社会住宅開発向け融資に関する会議を開催した。
SBVのリーダーによると、銀行業界は2023年初頭から、顧客の融資へのアクセスを改善し、困難を解消するための解決策を断固として実施してきた。その結果、2023年10月31日時点で、 経済への融資額は128兆ドンを超え、2022年末比で7.39%増加した。
不動産分野に関しては、国立銀行は、信用機関に対し、低価格の商業住宅、社会住宅、労働者向け住宅の分野に資本資源を集中させるよう奨励するとともに、不動産事業分野の信用リスクを管理し、不動産市場の健全で持続可能な発展を促進しています。
2023年9月30日までに、信用機関の不動産セクター向け総融資残高は27億4千万ドンに達し、2022年12月31日比6.04%増加し、経済全体の総融資残高の21.46%を占める見込みです。このうち、消費・自家消費を目的とした不動産融資は64%を占め、不動産事業活動向け融資は36%を占めています。
しかしながら、今年最初の9ヶ月間では、不動産事業向け融資は一般融資の伸び率および前年同期を上回りました。これは、 政府、銀行業界、そして各省庁、支局、地方自治体が不動産市場の困難や障害を取り除くために講じてきた解決策と努力が徐々に効果を上げていることを示しています。
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国立銀行のリーダーが不動産融資について情報提供 |
会議において、企業や銀行の代表者は、現在、不動産市場は依然として多くの困難と課題に直面しており、その中には土地、計画、建設投資に関する法的手続き制度の問題（不動産プロジェクトの問題の最大70％を占める）など、長年にわたる多くの問題と障害が含まれていると述べた。
ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長によると、政府と省庁は最近、法的問題を断固として解決したものの、市場を活性化させるだけの力がなく、新規不動産供給の不足につながっているという。「全国で解決を待っているプロジェクトが1,200件あり、そのうち約500件が審査中、残りの800件は依然として審査待ちの状態です」とディン副会長は述べた。
それに伴い、セグメント間での需要と供給の不均衡、高級住宅や別荘が過剰である一方で社会住宅や低価格住宅は依然として限られていること、一部のセグメントでは市場需要が急激に減少していることなどもあります。
企業の財務能力は依然として限られており、主にローン、債券、住宅購入者からの資金調達などの外部資本源に依存しています。他の資本調達チャネルは実際には効果的ではなく、特に資本市場（社債市場、株式市場）はいくつかの問題を抱えており、経済に中長期資本を提供する役割に見合った発展をしていません。住宅価格は多くの人々の財務能力と収入に比べて高くなっています...
住宅価格は高止まり、住宅購入者の信頼感は低下
信用面でも、企業からは銀行に対し、貸出金利のさらなる引き下げ、限度額の拡大、融資期間の延長、手続きの簡素化、承認時間の短縮、債務再編期間の延長、株式など不動産以外の担保資産の受け入れなどを求める意見が相次いだ。
銀行も不動産融資の難しさを指摘している。多額の不動産負債を抱える多くの銀行の頭取も、主にプロジェクトの法的問題が市場の供給不足を引き起こしていると述べた。
特に、現在の住宅価格の高騰は住宅ローンの需要を減少させています。「投資家と住宅購入者の両方にとって、貸出金利は約2.5%低下しましたが、不動産価格の下落幅はごくわずかで、住宅購入者にとって好ましい状況ではありません。不動産取引は主に売買を目的としており、これがバブルを引き起こし、不動産信用にリスクをもたらす可能性があります」と、ベトコムバンクのグエン・タン・トゥン総裁は述べています。
それだけでなく、ベトコムバンクの幹部たちは、顧客の信頼感が低下した際に不動産関連消費者ローンの需要が急激に減少したという事実も指摘した。「ベトコムバンクは個人顧客基盤の大幅な成長を遂げています。銀行が継続的に金利を引き下げているにもかかわらず、個人顧客は多額の預金をしていますが、住宅ローンは大幅に減少しています。その理由は、顧客が不動産市場への信頼を失い、住宅価格がさらに下落するのを待っているからです」とトゥン氏は述べた。
BIDVのレ・ゴック・ラム総裁は、不動産消費者向け融資の伸びが非常に鈍いことを指摘した。10月末時点で、BIDVの融資額は8.1%の伸びにとどまり、中央銀行が設定した計画の60%にしか達していない。不動産向け融資残高は約9%増加し、総融資残高の約18%を占めている。このうち、消費者向け不動産向け融資残高は、例年約20%の増加に対し、わずか4%の増加にとどまり、非常に緩やかな伸びにとどまっている。
BIDVは預金金利と貸出金利を10倍に引き下げ、貸出金利は以前と比べて20%以上低下しました。社会住宅パッケージへの融資は積極的に行われていますが、これまでのところ承認されたのは3,850億ドンにとどまり、実際に支払われたのは250億ドンを超えています。
さらに、非常に競争力のある金利で、低価格の商業住宅向け融資パッケージを発行しました。しかしながら、法的問題を抱えるプロジェクトも数多くあります。昨年以来、BIDVは約26兆円を承認しましたが、実際に支出したのは8兆円にとどまり、残りの1万8千円は法的手続きによる支出を待っている状態です」とレ・ゴック・ラム氏は述べました。
金利については、銀行は現在の金利水準が大幅に低下していると述べています。中長期融資については、預金金利が下落した場合、銀行は3～6ヶ月ごとに金利を見直し、調整を行っています。
さらに、融資金利も銀行の能力に適しており、資本構成が安く、不動産融資の不良債権もありません...
「中長期金利は約9～10%で、世界市場と比較して非常に低い水準です。基本的に、融資は銀行にとって損益分岐点に達しており、これを下げるには時間がかかるでしょう。銀行が資本コストを削減できるまでには時間がかかるでしょう」と、MBのゼネラル・ディレクター、ファム・ヌー・アン氏は述べた。
銀行は、融資審査手続きが複雑で長期にわたることについて、主にプロジェクトに関する法的問題が原因だと述べた。
「銀行はリスクの高いビジネスです。リスクが高い場合は、銀行はより綿密な評価を行う必要があります。また、企業は正確で透明性のある財務情報を提供する必要があります。企業が銀行に都合の良い数字を提供する場合もあり、これも銀行にとって困難を招きます。不動産融資の引き締めは行っていませんが、個人向け融資については拡大しています」とファム・ヌー・アン氏は述べた。
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