不動産融資が急増し、社会住宅の「波」への道が開かれている

(Chinhphu.vn) - 不動産融資は再び増加し、融資残高は41兆ドンを超えました。不良債権比率は抑制されており、多くの社会住宅向け優遇融資パッケージは、融資実行が好調な時期を迎えています。信頼回復は銀行、企業、そして国民に広がり、安定的で持続可能な市場への期待が高まり、中低所得層の住宅機会が拡大しています。

Báo Chính Phủ•23/09/2025

Tín dụng bất động sản khởi sắc, mở đường cho “làn sóng” nhà ở xã hội- Ảnh 1. — 会議は住宅政策と不動産市場に関する中央運営委員会の再編決定を発表写真：VGP/Nhat Bac

9月22日午後、運営委員会の再編決定を発表する会議と運営委員会の初会合において、国家銀行のグエン・ゴック・カン副総裁が不動産信用状況と社会住宅ローンプログラムの実施状況について報告した。

不動産信用はプラス成長

ベトナム国家銀行の報告によると、2025年7月31日時点で、不動産向け融資残高は41億ドンを超え、2024年末比17％増加し、経済全体の債務残高の23.68％を占めた。そのうち、不動産事業向け債務残高は17億9000万ドン（23.87％増）、不動産関連消費向け債務残高は22億8000万ドン（12.4％増）となった。

不良債権比率はわずか2.43%で、依然として管理範囲内です。グエン・ゴック・カイン副総裁は、この増加は市場の実際の需要を反映しているだけでなく、銀行が融資規律を維持し、信用拡大とシステムの安全性のバランスを取り、マクロ経済の安定に貢献していることを示していると述べました。

社会住宅プログラムへの強力な支援

2025年7月末までに、政府主導の住宅プログラム向け融資残高は約30兆ドンに達した。このうち、決議02に基づく住宅支援融資プログラムは29兆6,790億ドン、決議100に基づく社会住宅融資プログラムは19兆2,260億ドンを支出した。

Tín dụng bất động sản khởi sắc, mở đường cho “làn sóng” nhà ở xã hội- Ảnh 3. — グエン・ゴック・カン氏は、不良債権比率はわずか2.43％で、管理限度内だと述べた - 写真：VGP/Nhat Bac

現在、ベトナム国家銀行は決議33/NQ-CPに基づき、2030年までに145兆ドン規模の社会住宅融資パッケージを実施しています。注目すべきは、この新たなメカニズムでは、これらの融資は年間信用成長目標に含まれず、35歳未満の人々が優先される点です。金利も大幅に引き下げられ、投資家向けは年8.7%、住宅購入者向けは年8.2%でしたが、現在はそれぞれ6.4%と5.9%となり、より容易に融資を受けられるようになりました。

初期結果によると、34省・市のうち26省・市が約108件の参加プロジェクトのリストを発表しました。銀行は8兆6,000億ドンの融資を約束しており、そのうち融資総額は4兆5,780億ドン（投資家向け3兆8,580億ドン、購入者向け7,200億ドン）に達しました。

グエン・ゴック・カン副知事は、社会住宅プログラムの実施には依然として3つの大きな困難が伴うと指摘した。

人々の実際のニーズ：工業団地の労働者の多くは住宅を購入するのではなく賃貸する傾向があり、5年以内の転売を制限する規制はニーズの変化を困難にしています。融資のための法的根拠：銀行は、工業団地の投資家を通じて融資を行う際に、テナントや住宅購入者に資金を配分できる明確な法的メカニズムを必要としています。クリーンランド基金：多くの地域では、企業への土地の引き渡し準備が遅れており、プロジェクトの進捗が遅れ、信用資金の安全な支払いが困難になっています。

同氏は、これら3つの要素が同時に扱われれば、社会住宅プログラムはより効果的に推進され、低所得者や労働者のニーズを満たすことになるだろうと強調した。

Tín dụng bất động sản khởi sắc, mở đường cho “làn sóng” nhà ở xã hội- Ảnh 4. — グエン・ドゥック・ヴィン氏は、銀行金利が今ほど低くなったことはかつてなかったと断言した - 写真：VGP/Nhat Bac

銀行が不動産に寄り添う：新たな旅への明るい兆し

ベトナム繁栄商業銀行（ VPBank ）のグエン・ドゥック・ヴィン総裁は、今日の不動産市場は1年前とは大きく異なると述べた。当時は多くのプロジェクトがほぼ「凍結」状態にあり、銀行は債務返済の満期を待つばかりで消極的だった。しかし、政府の抜本的な対策のおかげで、不動産市場は回復し、銀行システムは不良債権リスクから脱却し、回復への自信を深めている。「1年前と比べて、市場ははるかに活況を呈しています。これは、最も困難な時期を乗り越えたことを示しています」と、ヴィン総裁は強調した。

ヴィン氏によると、現在の不動産価格は多くの要因の結果であり、その中で最も重要なのは土地価格水準だ。長年にわたり、地方予算は土地価格の上昇によって補填されてきたが、同時に住宅価格も押し上げてきた。資材価格や資本コストも加えると、全体像はさらに複雑になる。「価格を下げたいのであれば、より包括的かつ抜本的な土地政策が必要だ。供給を増やすことによってのみ、市場は自己調整できる」とヴィン氏は分析した。

金利について、ヴィン氏は率直にこう語った。「私は26年間銀行業務に携わってきましたが、今ほど低い金利は見たことがありません。」彼は、金利は企業と個人の両方にとって大きなメリットだが、「魔法の杖」ではないと考えている。根本的な問題は手続きにある。プロジェクトが6ヶ月で実施されるのであれば、企業は金利が7%や10%であってもそれほど気にしないだろう。しかし、何年も滞留すると、「利子が利子を呼ぶ」ことになり、金利がいくら低くても救済できないのだ。

VPバンク総裁は、社会住宅向けに120兆ドンの融資パッケージを用意しており、今年の第4四半期と2026年は融資が好調に推移するだろうと見ています。また、信頼できる不動産会社に適正価格で社会住宅を直接委託するという選択肢にも賛同しています。政府は対象者を管理し、適切な場所にインセンティブを与えるだけで済み、企業は迅速かつ効果的に住宅建設を進めることができます。「社会住宅建設は営利事業ではなく、社会的な責任を果たすためのものです。企業は損失を他の分野で補うために喜んで受け入れます」と総裁は断言しました。

Tín dụng bất động sản khởi sắc, mở đường cho “làn sóng” nhà ở xã hội- Ảnh 5. — レ・ホアン・チャウ氏は、145兆ドンの支援策が間もなく支給されると考えている - 写真：VGP/Nhat Bac

社会住宅市場における回復と信頼の兆し

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産市場は回復サイクルに入っており、2024年第1四半期から再び成長すると強調し、「この傾向は逆転しないので、自信を持っている」と述べた。

建設省の報告によると、現在692件の社会住宅プロジェクトが進行中で、戸数は60万戸を超えている。チャウ氏は「VPバンクが述べたように、今後数年間で社会住宅ブームが到来するだろう」と述べた。しかし、社会住宅100万戸という目標を達成するには、まだ30万戸以上が必要だ。チャウ氏は、これが今後数年間の供給の「波」を生み出す基盤となり、中低所得層の住宅ニーズの解決に貢献すると述べた。

重要なツールの一つは、9つの商業銀行による145兆ドン規模の融資パッケージです。チャウ氏は、これは優遇パッケージではなく、自主的な商業融資パッケージであり、ベトコムバンクが30兆ドンを拠出していることを強調しました。しかし、このパッケージはプロジェクトに関する法的問題のため、まだ実行されていません。チャウ氏は、間もなく発布される具体的な決議、試行的な決議、そして法改正により、「この145兆ドン規模の融資パッケージはまもなく実行されるだろう」と確信していると述べました。

注目すべき内容の一つは、社会住宅に関する政令100号の改正です。チャウ氏は、建設省が所得基準の調整を提案したと述べました。個人の場合は月額2,000万ドン、夫婦の場合は月額4,000万ドン、18歳未満の子供を養育する個人の場合は月額3,000万ドンです。「この提案に強く賛成します」とチャウ氏は断言しました。

融資金利については、首相が2021年から2024年7月までの期間について承認した年4.8%への復帰を提案した。現在、ベトナム社会政策銀行は6.6%の金利を適用しており、これはベトコムバンクなどの一部の銀行が適用している商業金利（5.9～6.1%）よりも高い。「首相が4.8%の金利水準を再承認し、ハノイ市とホーチミン市がそれぞれの特性に適したより高い金利水準を設定できるよう提案します」と同氏は強調した。