空き地、惨めな人々
放棄された土地と自然発生的な住宅地の話は目新しいものではなく、実際には何年も前から存在しており、特に20〜30年にわたって中断されたプロジェクトや計画中断の状況は、世論や報道によって何度も反映されてきました。ホーチミン市の中心部では、31年間中断されているビンクオイ-タンダー市街地（ビンタン地区）、20年以上経った今でも形成されたプロジェクトがわずかであるトゥーティエム新市街地（トゥードゥック市）が挙げられます。遠くには、25年以上中断されているシン-ヴィエット市街地（ビンチャン地区）があります。北西部はホックモン地区、クチ地区に属し、ホーチミン市南部でも、長期間中断されている一連のプロジェクトがあります...
ホーチミン市党書記のグエン・ヴァン・ネン氏がヘリコプターで視察を行っている。写真は8月26日撮影。
ビンチャン区人民委員会の統計によると、同区では住宅、社会インフラ、公園などの建設プロジェクトが323件進行中です。2022年5月現在、遅延しているプロジェクトは92件あり、中には20～30年も「中断」しているプロジェクトもあります。そのため、区は投資家に対し、進捗の加速を求める文書を送付し、そうでなければ撤回を提案するとしています。プロジェクトの撤回は強力な措置であり、地域住民の強い要望ですが、実施には長いプロセスが必要であり、各部署や支部による評価と具体的な助言に大きく依存しています。
ホーチミン市郊外には、まだ空き地が多く残っており、自然発生的に住宅地が開発されています。
ビンチャン区の隣にはホックモン区がある。ホックモン区党委員会のトラン・ヴァン・クエン書記はかつてホーチミン市人民評議会のフォーラムで、ニビンコミューン（ホックモン区）からビンズオン省トゥアンアン市を眺め、まばゆいばかりの光を見て悲しくなる一方で、ホックモン側では開発レベルがまだ非常に低く、依然として多くの空き地があると語った。ホックモンはまた、多くのプロジェクトが中断され、計画が重複し、農地率が最大50％に達する地域の一つである。個人のニーズと比較した土地利用計画の不備は、土地があっても家を建てることができず、広い土地を子供たちが別々に暮らすための区画に分割できないため、人々を苛立たせている。2022年半ば、この地域はホーチミン市に対し、何年も計画されていたが実施されていない中断プロジェクトに属する700ヘクタール以上の土地の処理と干拓を検討するよう提案した。
空き地の問題は、民間投資家の能力不足だけでなく、国家予算で実施されている多くのプロジェクトの進捗が遅れていることにも起因しています。例えば、ビンチャン県ダーフオックとクチ県タイバックの2つの廃棄物処理施設を隔離するための緑化フェンス建設プロジェクトが挙げられます。このプロジェクトは年々中断されているため、人々は立ち退きも滞在もできない状況に陥り、資産は低価格で譲渡されています。
ビンクオイ・タンダー、シン・ヴィエットといった都市部は、ホーチミン市で中断されている数百ものプロジェクトの一つに過ぎない。 国会とホーチミン市人民評議会が有権者と面会するたびに、人々は憤慨し、いつ実施されるのか、実施されない場合、いつになったら土地と住宅に対する正当な権利が回復されるのかと問う。これらは、ホーチミン市の指導者たちがヘリコプターから視察した際により鮮明に捉えた「多くの空き地」というイメージを形成する断片的な部分でもある。
ホーチミン市開発研究所の調査結果によると、ホーチミン市における2011年から2020年までの農地から非農地への土地利用転換率は非常に低い。特に、承認された計画と比較して、2011年から2015年までの期間は11.2%、2016年から2020年までの期間はわずか13.18%にとどまっている。
このような状況の原因は、計画・土地利用計画に関する規制と他の計画、そして投資・建設プロジェクトに関する法規制の不備や困難さにあります。さらに、土地データは完全性、正確性、統一性、継続性に欠けており、計画・土地利用計画の予測精度に影響を与えています。土地資産に関する統計や評価（特に細分化や分割、開発効率の評価）も不完全かつ正確ではなく、計画・土地利用計画の予測精度は高くありません。
計画や土地利用計画の実施に関しては、農地の開拓の難しさ、技術インフラの枠組みや土地に関するプロジェクトに投資するリソースの不足などによる原因もあります...
農地の緩やかな転換
「依然として多くの空き地がある」という理由は、ホーチミン市の土地利用構造において、依然として農地が大きな割合を占めていることからも生じています。2010年、ホーチミン市の農地面積は11万8052ヘクタールで、56.3%を占めていました。2018年6月までに、政府は2020年までの土地利用計画の調整に関する決議80号と最終土地利用計画（2016～2020年）を公布しました。これを受けて、政府はホーチミン市に対し、2万6000ヘクタール以上の農地を非農地へ転用することを許可し、2020年までに農地構成を42.1%にまで減少させることを目指しました。
計画が中断され、長期にわたりプロジェクトが中断されている地域の一つであるビンクオイ・タンダ都市圏（ビンタン地区）
しかし、ホーチミン市開発研究所の調査によると、ホーチミン市における土地利用の転換は非常に遅く、わずか13%強にとどまっている。また、調査では、12区、ビンタン区、ビンタン区、トゥドゥック市などの一部の地区に農地の6.5%が散在していることも明らかになった。しかし、実際には、もはや農業生産に利用されておらず、書類上だけの農地となっている場所もある。郊外に散在する「ヒョウ皮」状の農地も、小規模で変色し、農業用途として有効活用するのが難しく、その多くは空き地のまま放置されているか、農業以外の用途に利用されている。
2022年10月、ホーチミン市党委員会常任委員会との作業部会において、チャン・ホン・ハ副首相（当時、天然資源・環境大臣）は、ホーチミン市の農地が50%を超えていることは大きすぎると指摘しました。同時に、農地を多目的に活用し、土地効率を高め、土地利用者がより合理的に活用できるよう計画を策定する必要があると提言しました。「農地は単なる農業経済として捉えるのではなく、貿易、サービス、観光、林業、薬用植物生産を組み合わせた環境空間として捉えるべきだ」とハ副首相は述べました。
ホーチミン市で数十年にわたり都市計画に携わってきたベトナム建築家協会元副会長、クオン・ヴァン・ムオイ氏は、都市計画の限界について、これまで様々な観点から説明しました。例えば、植樹用の土地は農地として計画されていました。スゲの栽培地も農地として扱われていましたが、実際には稲作などの作物を栽培する土地は生育が悪く、生産性も低かったのです。さらに、ホーチミン市が開発用地として用途変更を希望した場合、稲作地の用途変更には中央政府を経由しなければならないという規制に阻まれました。これがホーチミン市の発展を阻んでいたのです。
ホーチミン市の人口はどのように変化するのでしょうか?
計画投資局によると、2004年から現在にかけて、ホーチミン市の人口は、新たに開発された都心部と郊外地区（カンザー地区を除く）で急増しており、その大半は移民である。特に、急速な増加が見られる地域には、第7区、第12区、ビンタン区、ビンチャン区、ホックモン区、ニャーベ区、トゥドゥック市などがある。
この地域では、地価、新たなインフラ整備プロジェクト、工場や企業の労働力といった要因により、人口が急速に増加しています。この地域の急速な都市化と人口集中は、既存の都心部を囲むようにベルト状に広がり、技術インフラや社会インフラの整備に向けた投資政策に大きな圧力をかけています。一方、1区、3区、5区、10区、フーニャン区といった既存の都心部はほぼ完全に都市化が進んでおり、人口の変化はほとんどなく、多くの地区では2004年と比較して人口が減少しています。
2022年末までに、ホーチミン市の総人口は約940万人に達する見込みです。2040年までの開発ニーズに関しては、各地区の人口は1,680万人以上に増加すると予想されています。一方、首相は2060年までのビジョンに基づき、2040年までのホーチミン市全体計画を調整する任務を承認しました。計画人口は約1,400万人です。
画期的な計画
ホーチミン市全体の都市空間をヘリコプターで調査し、サイゴン川で行った前回の調査は、ホーチミン市の指導者たちが都市計画の現状をより深く理解するのに役立ちました。ホーチミン市人民委員会のファン・ヴァン・マイ委員長は、現状は「穴だらけで豹皮状態」だと指摘しています。マイ委員長は、都市空間、生産、共同生活、緑地などを整理・再配置する計画作業において、より革新的で画期的な思考が必要だと考えています。
現在、ホーチミン市は2021年から2030年までのホーチミン市の計画と2050年までのビジョン、そして2060年までのビジョンを掲げて2040年までのホーチミン市の全体計画を調整するという2つの計画を準備しています。現在、コンサルティングユニットは部署、地区、郡と協力して情報収集を行い、72グループのタスクを解決しています。そのうち、部署ブロックには50のタスクがあり、地区には22のタスクがあります。
マイ氏は、時間短縮、プロセスと品質の確保、そして適切なプロセスを実現するために、各省庁、部署、専門家と緊密に連携していると述べた。2024年第1四半期には、2021年から2030年までのホーチミン市都市計画（2050年までのビジョンを含む）の承認を得るための書類が所轄官庁に提出される予定だ。総合計画の調整書類は、2023年末のホーチミン市人民評議会会議で審議され、その後、建設省に提出され、審査を受ける予定だ。
地元の視点から、ホックモン地区人民委員会の委員長は、地区の土地資源開発の指針となるホーチミン市の総合計画の策定を待っていると述べた。しかし、計画が策定された暁には、投資家を誘致し、具体的なプロジェクトを実施するための仕組みが不可欠だ。近年、多くの投資家が学びにやって来たものの、仕組みも整備された土地もないため、関心と学習のレベルで止まっている。
ホーチミン市は数十年にわたり、都市政府を組織し衛星都市を開発するという構想を育んできた。これは、人口分布の問題を解決し、郊外地区の土地資金を有効活用する効果が期待されている。しかし、ホーチミン市はこれを実現できず、郊外地域は依然として断片的かつ自発的に発展している。建築家のクオン・ヴァン・ムオイ氏によると、国会が決議98/2023で試行を認めた公共交通重視の都市開発モデル（TOD）は、郊外地区を地区、あるいは「市内都市」へと転換するプロジェクトと相まって、ホーチミン市がこれを実現するための「鍵」となるだろう。
「各地区は独自の都市開発目標を持ち、ホーチミン市の支援に依存しています。都市開発は、雇用を創出し、経済を活性化させ、地域住民が相互発展のために利用可能な土地を活用できる条件を提供しなければなりません」と専門家は付け加えた。
ファン・ヴァン・マイ氏は、地下鉄1号線（ベンタイン-スオイティエン間）、地下鉄2号線（ベンタイン-タムルオン間）、環状2号線、3号線、4号線、そしてホーチミン市-モクバイ高速道路（建設中）沿いには、TODモデルに基づいて都市開発可能な土地が約1万ヘクタールあると述べた。環状3号線プロジェクトについては、ホックモン区人民委員会のリーダーが検討した結果、約2,000ヘクタールの土地があり、天然資源環境局はホーチミン市人民委員会に対し、まず現地でパイロットプロジェクトを実施するよう提案していると述べた。
実際、土地資源は国家予算に大きく貢献しています。土地収入の増加を目指し、複数の不動産プロジェクトにおける障害の解消に重点を置く計画によると、ホーチミン市は今後2023年末までに約19兆ドンの追加予算を獲得すると予想されています。
ポリシーと計画は一貫している必要があります。
ホーチミン市の現在の計画は要件を満たしておらず、計画と現実の間に大きな乖離があります。計画と理論は優れていますが、具体的な成果物が不足しています。また、企業からは、透明性が確保されておらず柔軟性に欠ける行政手続きと計画について多くの不満が寄せられており、投資調査から完了までのプロセスが長期化しています。政府は投資を誘致したいと考えていますが、その仕組みや政策は限定的で、時期によって変化します。この問題は長年指摘されてきましたが、未だに抜本的な解決策は見つかっていません。
したがって、ホーチミン市の今後の計画調整では、これらの欠点を克服する必要があります。政府は投資家に対し、政策と計画の安定性を約束する必要があります。そうすることで、何世代にもわたる指導者の交代を経ても、そのコミットメントは一貫しており、悪化するのではなく、常に改善していくことができるのです。政策は安定的であるべきであり、ある任期は好調でも次の任期は低迷するような、不安定なものではなくなければなりません。
市政府は決断力を持ち、各部署と各個人の責任を明確にする必要があります。市政府が安定すれば、企業は自然と投資を求めるようになります。そうして初めて、ホーチミン市は国内の地方都市だけでなく、地域の主要都市の中でも競争力を高めることができるのです。
ホーチミン市の主要な政策、例えば郊外の衛星都市開発やカンザー海域の埋め立て計画などは、市民から大きな支持を得ています。しかし、政府は信頼を築くために、典型的なプロジェクト、特に環状道路、高速道路、高架道路といった主要交通プロジェクトを迅速に実施する必要があります。
ホーチミン市経済経営研究所所長、ホーチミン市人民評議会代表、トラン・クアン・タン博士
特定の責任を割り当てる必要がある
2021年から2030年にかけて、地区を市街地（ホーチミン市傘下の市）に転換するプロジェクトの計画、調整、実施過程において、様々な主体に対し、リアルタイムかつ公開性の高い土地データを様々なレベルで構築・管理する必要がある。土地データ分析に基づき、所管官庁は農地資金、特に農地資金の細分化・分割状況、そして農林水産業生産における実際の利用効率を正確に評価する。
地区の農地利用用途を非農地へ転用する決定を下す際には、慎重な検討と評価が必要です。この地域は環境や気候変動に敏感な地域であるため、一時的な貯水スペースの喪失による水流の遮断により、洪水による悪影響が生じるリスクがあります。また、技術インフラシステムの能力が保証されないことによる環境汚染のリスクもあります。
ホーチミン市では、多くの計画やプロジェクトの中止が人々の怒りを買っています。その理由の一つは、投資家の能力が弱いこと、そして政府が投資家を誘致する仕組みをまだ整えていないことです。計画実施プロセスにおいて投資家を誘致するには、リアルタイムの土地データを提供し、適切なレベルで企業に公開する必要があります。
さらに、土地のオークションや、その土地における建設プロジェクトの投資家選定のための入札プロセスは、公開され、透明性があり、合理的かつ迅速でなければなりません。ホーチミン市は、計画実施に関する目標を設定し、各国家管理機関に具体的かつ明確な責任を割り当てる必要があります。これは、計画策定とリーダーの任命における重要な基盤となるからです。
ホーチミン市開発研究所都市管理研究部副部長 ファム・トラン・ハイ氏
Sy Dong （録音）
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