ハイズオン省の不動産ブローカー、グエン・ヴァン・トゥアン氏は、2023年末から多くの投資家から、レッドブック（土地登記簿）はなくても紛争や違反のない土地を見つけて購入したいという依頼が急増していると語った。通常、これらの土地は他の土地に比べて非常に安価だが、売買は手書きの書類で行われる。
「ハイズオン省の多くの農村地域は現在、都市化が進んでおり、一部の地域では土地価格が1平方メートルあたり2,000万ドン近くまで達しています。一方、同じ場所でもレッドブックのない土地は、その半額、あるいは3分の1ほどの値段です」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏は、カムザン郡（ハイズオン省）にある200平方メートル以上の土地（レッドブック未登録）が現在1平方メートルあたり約700万ドンで売りに出されていると指摘した。一方、約500平方メートル離れた場所では、レッドブック登録済みの別の土地が1平方メートルあたり1400万～1500万ドンで売りに出されている。
改正土地法を見越して、多くの人がレッドブックなしで土地を購入しようとしています。（イラスト：労働）
最近、多くの人がレッドブックなしで土地を購入しようとしている理由について、トゥアン氏は、改正土地法の施行によりレッドブックの発行がより便利になるだろうという期待感からだと説明した。
「土地利用期間が旧規制より10年延長されたことで、証明書の発行も容易になりました。投資家は証明書のない土地を安価で購入し、レッドブック（赤字覚書）を作成し、高値で転売して利益を上げることが容易になります」とトゥアン氏は述べた。
ハノイ在住の顧客であるトラン・ヴァン・フン氏も同様の意見を述べ、テト前にハノイ市タンチ区のレッドブックのない土地を8億ドンで購入したと話してくれました。土地の面積は50平方メートルで、所有者の家族は2003年からそこに安定して住んでいます。
「土地の使用期限が2014年まで延長されたため、この土地に対するレッドブックの発行もより容易になるだろう」とフン氏は語った。
しかし、フン氏によると、書類のない土地のレッドブック作成は依然として複雑でリスクを伴うため、住宅所有者が一括払いであれば価格を1億ドン値下げすることに同意したにもかかわらず、フン氏は依然として拒否し、総額の50%の手付金のみを受け取り、住宅所有者がレッドブックを作成し名義変更する際に残額を支払うことを提案した。この費用は購入者が全額負担する。
「土地が安く、お金を預けるのはリスクが高いとしても、その土地がレッドブックに載っているなら、その価格は維持されません。投資においては、明るいチャンスがある限り、リスクを受け入れる必要があるのです」とフン氏は語った。
土地証明書なしで土地を購入すると、多くの潜在的なリスクがあります。（イラスト写真）
証明書なしで土地を購入する場合、どのような点に注意すべきでしょうか？
不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏によると、 国会で最近可決された2024年土地法第138条は、土地法に違反することなく、また無許可の土地割り当ての場合ではなく、土地使用権に関する書類を持たずに土地を使用している世帯や個人に、土地使用権と土地に付随する資産の所有権の証明書（「レッドブック」と呼ばれる）を付与することを規定している。
したがって、草案は範囲を拡大し、2014年7月1日以前の土地利用のケースについてはレッドブックの発行を許可し、コミューンレベルの人民委員会によって紛争がないことが確認されれば、土地使用権が認められることになる。
この規定は実際に適用されており、期限が2004年7月1日から2014年7月1日まで延長されているだけです。これは、2013年土地法と比較して10年延長されたことになります。なお、第138条は、土地法に違反しておらず、権限なく土地を割り当てていない、つまり、実質的に土地の不法占拠などの不正行為がない場合に証明書の発行を規定するものです。
この法律は、主に先祖代々受け継がれ、長年利用されてきた土地を対象としています。しかし、社会経済状況の厳しい地域に住んでいる、法律に関する知識が乏しい、あるいは土地の譲渡の必要性がないといった理由で、登記手続きをせずに土地を移転するケースも少なくありません。
「人々の利益の調和を確保するために、この拡大に賛成です。ここで最も重要なのは、人々が土地法に違反したり、違法に土地を割り当てたりしないことです。そのため、人々の権利を守る必要があります」とディン氏は強調した。
しかし、ディン氏によれば、現実的には人々へのレッドブックの発行を完了するのは容易ではないとのことだ。
例えば、土地使用権証明書の交付手続きに必要な書類が未だに提出されない場合、国家機関には手続きを実行する根拠がありません。
さらに、コミューンレベルの人民委員会が土地を割り当てた過去のいくつかの事例では、権限を超えた土地割り当ての事例であったが、レッドブックの申請においても困難に直面した。
さらに、土地使用者間の民事紛争（手書きの文書により多数の人に土地が譲渡された場合や、親が子供に土地使用権を相続または贈与したが、子供の間で相続権をめぐって争いや紛争がある場合など）がある場合にも、コミューンレベルの人民委員会に土地が紛争中でないことの確認を求める手続きが発生します。
預託金契約による売買に関して、ディン氏は、上記のような土地使用権を譲渡するための預託金取引は違法ではなく合法であるが、当事者が書面で明確に合意し、当事者の権利と義務について詳細かつ具体的な条件を記載した預託金契約に署名する必要があると述べた。
お客様が注意する必要がある情報は、譲渡される土地区画に関する情報、保証金の金額と保証金の譲渡形式、土地使用権の譲渡価格と形式および支払期間、当事者 A にレッドブックを発行する場合の財務義務とその責任者、契約履行期間、当事者 A と当事者 B が義務を履行しない場合の責任 (保証金違約金の金額)、当事者の権利と義務などです。
法律上、預金契約は公証の必要はありませんが、高額な契約については、当事者は権利の確保と紛争の防止のため、公証を選択する必要があります。預金の授受も銀行を通じて行われ、授受記録が残される必要があります。
[広告2]
ソース
コメント (0)