អ្នកជំនាញ៖ មិនគួរបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រ "អតិរេក" ក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីទេ។

ANTD.VN - មតិភាគច្រើននៅក្នុងសិក្ខាសាលា វិទ្យាសាស្ត្រ "ការវាយតម្លៃដីសមស្របទៅនឹងគម្រោងច្បាស់លាស់" ដែលរៀបចំដោយកាសែត Investment នៅរសៀលថ្ងៃទី 27 ខែកក្កដា បាននិយាយថា វិធីសាស្ត្រ "អតិរេក" ក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីមិនគួរត្រូវបានបោះបង់ចោលទេ ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញទិន្នន័យបញ្ចូល និងទិន្នផលគួរតែមានលក្ខណៈស្តង់ដារ។

ហេតុអ្វីបានជាវិធីសាស្ត្រ "អតិរេក" ត្រូវបានណែនាំអោយលុបចោល?

បច្ចុប្បន្ន សេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ និងសារាចរណែនាំលេខ ៣៦ កំពុងត្រូវបានក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ពិភាក្សាពីក្រសួង ស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ។ មានមតិផ្សេងៗគ្នាជាច្រើនជុំវិញវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្ន ដែលទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្ម ជាពិសេសការលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រ "អតិរេក"។

ទាក់ទិននឹងហេតុផលនៃសំណើលុបចោលវិធីសាស្ត្រ "អតិរេក" លោក Dao Trung Chinh ប្រធាននាយកដ្ឋានផែនការ និងអភិវឌ្ឍន៍ធនធានដី ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ប្រធានក្រុមវិចារណកថានៃច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួល បាននិយាយថា វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ រួមមានអតិរេក ការប្រៀបធៀប ការកាត់ប្រាក់ វិធីសាស្ត្រចំណូល... សុទ្ធតែត្រូវបានប្រើប្រាស់ក្នុងទីផ្សារពិភពលោកទាំងអស់ ហើយជាវិធីសាស្ត្រដែលមានលក្ខណៈវិទ្យាសាស្ត្រ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាងបានស្នើឱ្យផ្អាកជាបណ្តោះអាសន្ន និងមិនអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកឡើយ ព្រោះវិធីសាស្ត្រអតិរេកគ្របដណ្តប់លើវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ការកាត់ប្រាក់ចំណូល។ល។

តំណាងក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានសួរថា "អ្នកស្រុក និងអ្នកវិនិយោគមានការព្រួយបារម្ភថាការបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រអតិរេកនឹងពន្យារការវាយតម្លៃដីធ្លី។ យើងសួរសំណួរផ្ទុយគ្នាថា ហេតុអ្វីបានជាវានៅតែយឺតយ៉ាវនៅពេលយើងមានវិធីសាស្ត្រអតិរេក?

ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃសិក្ខាសាលា

គាត់ជឿជាក់ថាវិធីសាស្ត្រអតិរេកបច្ចុប្បន្នមិនសមស្របនឹងប្រទេសវៀតណាមក្នុងចំណុចមួយចំនួនដូចជា៖ ក្នុងវិធីសាស្ត្រនេះ យកចំណូលប៉ាន់ស្មានដកការចំណាយប៉ាន់ស្មាន។ នៅក្នុងការចំណាយយើងគណនាសម្រាប់ 3, 5, 10 ឆ្នាំក្រោយប៉ុន្តែមានចំណុចមួយចំនួនដែលមិនតឹងរ៉ឹង។ ប្រសិនបើកំណត់ការចំណាយមានការចំណាយលើការប្រាក់ ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ការគ្រប់គ្រងគម្រោង។ ចំណូលត្រូវចំណាយពេលប៉ុន្មានក្នុងការសាងសង់ តើចំណាយពេលប៉ុន្មានក្នុងការលក់ តើមានសមាមាត្រលក់ប៉ុន្មាន ។ល។

"តាមគំនិតខ្ញុំ កត្តាទាំងនេះគឺធូររលុងណាស់ ឧទាហរណ៍ ពេលសាងសង់ 3 ឬ 4 ឆ្នាំតម្លៃខុសគ្នាខ្លាំង ជ្រើសរើសលក់ 4 ឬ 5 ឆ្នាំតម្លៃក៏ខុសគ្នាខ្លាំងដែរ មិនបាច់និយាយទេ ប៉ាន់ប្រមាណភាគរយនៃការលក់ក្នុងមួយឆ្នាំៗក៏ផ្តល់ចម្លើយខុសគ្នាខ្លាំងដែរ បើយើងមិនតឹងរ៉ឹងទេ ឆន្ទៈរបស់អ្នកវាយតម្លៃ អ្នកវាយតម្លៃក្នុងស្រុកនឹងមានឥទ្ធិពលខ្លាំង"។ ទ្រុង ឈិញ។

លើសពីនេះ បើតាមលោក មិនមែននិយាយអំពីការពឹងផ្អែកលើអត្រាឡើងថ្លៃអចលនទ្រព្យនោះទេ យើងមិនមានភ្នាក់ងារត្រួតពិនិត្យ និងមិនមានព័ត៌មានពេញលេញ។

លោក ឈិញ បានមានប្រសាសន៍ថា “ក្នុងស្មារតីនេះ យើងស្នើកុំឲ្យអនុវត្តវាសម្រាប់ពេលនេះ ព្រោះមិនមានប្រព័ន្ធទិន្នន័យ និងគ្មានការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព”។

ចំណុចសំខាន់គឺទិន្នន័យស្តង់ដារ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមទស្សនៈរបស់សមាគមធុរកិច្ចដូចជា VCCI សមាគមអ្នកវាយតម្លៃវៀតណាម សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ... រួមជាមួយអ្នកជំនាញ និងអាជីវកម្មជាច្រើន ការលុបបំបាត់វិធីសាស្រ្តនេះមិនត្រូវបានណែនាំទាំងទ្រឹស្តី និងការអនុវត្ត ដែលបណ្តាលឱ្យការវាយតម្លៃដីធ្លីត្រលប់ទៅសម័យកាលមុនឆ្នាំ ២០០៧។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានឲ្យដឹងថា បច្ចុប្បន្នទីក្រុងហូជីមិញមានគម្រោងចំនួន ៣២០ ដែលក្នុងនោះមាន ២៨០ គម្រោងអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដែលត្រូវបានអនុវត្តជាចម្បងក្នុងរយៈពេល ៨ ឆ្នាំកន្លងមក។ ហេតុផលគឺមកពីការពិតដែលថាវាពិបាកណាស់ក្នុងការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិធីសាស្រ្តនេះមានហានិភ័យសក្តានុពលខ្លាំង។ ដោយលើកឡើងពីគម្រោងក្នុងខេត្តមួយ លោក Chau បាននិយាយថា ទីភ្នាក់ងារខេត្តបានប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេកដើម្បីគណនាតម្លៃនៃការប្រើប្រាស់ដីប្រហែល 900 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែទីភ្នាក់ងារមួយផ្សេងទៀតបានគណនាតួលេខនេះមានចំនួន 1,800 ពាន់លានដុង ហើយទីភ្នាក់ងារផ្សេងទៀតបានគណនាវាចំនួន 1,300 ពាន់លានដុង។

"ដូច្នេះហេតុអ្វីបានជាមានកំហុសធំ? លោក Chau បាននិយាយថា វិធីសាស្រ្តទាំងអស់ត្រូវតែផ្អែកលើទិន្នន័យបញ្ចូល ប៉ុន្តែប្រសិនបើទិន្នន័យមិនត្រូវបានគេប្រមូលបានត្រឹមត្រូវទេនោះ សន្ទស្សន៍តម្លៃមធ្យមមិនអាចត្រូវបានរកឃើញទេ"។

លោក Tran Quoc Dung អគ្គនាយករងនៃសាជីវកម្ម Hung Thinh បាននិយាយថា បើគ្មានវិធីសាស្ត្រអតិរេកទេ គម្រោងជាច្រើនមិនអាចប្រើវិធីផ្សេងទៀតបានទេ ព្រោះមិនមានទ្រព្យសម្បត្តិស្រដៀងគ្នាដើម្បីប្រៀបធៀប មិនត្រូវនិយាយពីទ្រព្យសកម្មយ៉ាងហោចណាស់ 3 ដែលត្រូវការសម្រាប់ការប្រៀបធៀប។

តំណាងអាជីវកម្មនេះក៏បានលើកឡើងដែរថា តាមពិតវិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនមានភាពស្មុគស្មាញដូចដែលក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានជឿជាក់នោះទេ ព្រោះវាផ្អែកលើទិន្នន័យទីផ្សារ មានសមត្ថភាពកំណត់សក្តានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ ដែលជាការល្អសម្រាប់អាជីវកម្ម និងអ្នកគ្រប់គ្រង។

លើសពីនេះ វិធីសាស្ត្រអតិរេកបង្ហាញព័ត៌មានដូចជាតម្លៃទិញអាផាតមិន ដែលទីផ្សារអាចទទួលយកបាន ការសន្មត់ការលក់ ការចំណាយ។ល។ ខណៈពេលដែលវិធីសាស្ត្រផ្សេងទៀតមិនមានកត្តាទាំងនេះ ប្រសិនបើប្រើ វាមានលទ្ធភាពដែលវិនិយោគិននឹងផ្តល់តម្លៃមិនប្រាកដប្រជា និងគ្មានប្រសិទ្ធភាព ហើយរដ្ឋមិនអាចប្រមូលប្រាក់សមរម្យ។ល។

"យើងសូមផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យរក្សាវិធីសាស្រ្តអតិរេកព្រោះវាមានលក្ខណៈវិទ្យាសាស្ត្រ និងស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ។ វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តអស់ជាច្រើនឆ្នាំ ទោះបីមានបញ្ហាជាច្រើន ប៉ុន្តែការពិតនៅតាមមូលដ្ឋានបានបង្ហាញពីការអនុវត្តរបស់វា។ មានករណីជាច្រើនដែលវិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនអាចកំណត់បាន ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនត្រូវបានអនុវត្ត" - អ្នកដឹកនាំក្រុមហ៊ុន Hung Thinh Group បានអត្ថាធិប្បាយ។

ដូចគ្នានេះដែរ លោកមេធាវី Nguyen Hong Chung ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុន DVL Ventures - អនុប្រធានក្លឹបអចលនទ្រព្យ ទីក្រុងហាណូយ ក៏បានសម្តែងមតិថា ការដែលទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងជឿជាក់ថា មានការខ្វះខាតមូលដ្ឋានទិន្នន័យដើម្បីកំណត់ និងកត្តាប្រធានបទទាក់ទងនឹងមនុស្ស មិនមែនមានន័យថាវិធីសាស្ត្រនេះមិនសមស្របនោះទេ។ ដោយសារតែកត្តាទាំងពីរនេះកើតឡើងជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀត។

លោកបានលើកឧទាហរណ៍អំពីគម្រោងប្រើប្រាស់ចម្រុះដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវអនុវត្តធាតុផ្សំដូចជា អគ្គិសនី ផ្លូវថ្នល់ សាលារៀន ស្ថានីយ៍ជាដើម ហើយប្រគល់ឱ្យរដ្ឋវិញ វិធីសាស្ត្រទាំងបីដែលនៅសល់នឹងមិនអាចអនុវត្តបានទេ ព្រោះគេមិនគិតពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម ដែលប្រគល់ឱ្យរដ្ឋធ្វើអាជីវកម្មវិញ។

យោងតាមវិធីសាស្រ្តសំណល់ការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានរួមបញ្ចូលក្នុងការចំណាយនៃការបញ្ចប់គម្រោង។ ប្រសិនបើវិធីសាស្រ្តសំណល់ត្រូវបានលុបចោល វាពិបាកក្នុងការកំណត់តម្លៃនៃគម្រោងដែលបានបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត។

មេធាវី Tran Duc Phuong គណៈមេធាវីទីក្រុងហូជីមិញក៏បាននិយាយដែរថា មូលដ្ឋាននៃការបោះបង់ចោលវិធីសាស្រ្តអតិរេកគឺមិនគួរឱ្យជឿជាក់ទេ។

"យើងមិនអាចចំណាយលុយឥឡូវនេះ ហើយដាក់វាមកវិញក្នុងរយៈពេល 2-3 ឆ្នាំក្រោយ ខ្ជះខ្ជាយពេលវេលា ហើយមិនដោះស្រាយបញ្ហា។ វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ជាច្រើន ដែលបទប្បញ្ញត្តិអនុញ្ញាតឱ្យរដ្ឋមានគោលនយោបាយគ្រប់គ្រងតម្លៃដែលអចលនទ្រព្យអាចបង្កើតបាន។ នេះជាវិធីសាស្ត្រតែមួយគត់ដែលអាចគណនាតម្លៃនេះបាន... "។

សាស្ត្រាចារ្យបណ្ឌិត Hoang Van Cuong សមាជិកគណៈកម្មាធិការហិរញ្ញវត្ថុ និងថវិកានៃរដ្ឋសភា ក៏បាននិយាយផងដែរថា វិធីសាស្ត្រអតិរេក ប្រសិនបើកត្តាគណនាមិនមានលក្ខណៈស្តង់ដារ មានន័យថា ធាតុបញ្ចូលមិនមានលក្ខណៈស្តង់ដារ នោះនឹងនាំទៅរកលទ្ធផលលទ្ធផលមិនត្រឹមត្រូវ។ វិនិយោគិនតែងតែចង់ទទួលបានតម្លៃទិន្នផលទាបបំផុត ខណៈដែលតម្លៃបញ្ចូលគឺខ្ពស់បំផុត ដែលនាំឱ្យខាតបង់ថវិកា។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី លោកថា វិធីសាស្ត្រនេះនៅតែត្រូវបានប្រើប្រាស់យ៉ាងទូលំទូលាយនៅលើពិភពលោក ដោយមិនមានការខាតបង់អ្វីឡើយ ព្រោះមិនមានភាពខុសគ្នាតម្លៃ និងមិនមានការគេចពន្ធ។ “បរិយាកាសអាជីវកម្ម និងច្បាប់របស់ពួកគេមានតម្លាភាព និងវិន័យ។

ក្នុងបរិយាកាសបែបនេះ ទោះបីជាតម្លៃបញ្ចូលទាបជាងតម្លៃជាក់ស្តែងក៏ដោយ នៅពេលដែលតម្លៃលក់មានភាពខុសប្លែកគ្នា វានឹងត្រូវគ្រប់គ្រងតាមរយៈពន្ធ។ វិធីសាស្រ្តខ្លួនវាមិនមែនជាបញ្ហាក្នុងការចំណាយនោះទេ ប៉ុន្តែវាគឺដោយសារតែយន្តការគ្រប់គ្រង” - សាស្រ្តាចារ្យបណ្ឌិត Hoang Van Cuong បាននិយាយថា

ប្រភពតំណ