ប្រតិបត្តិការនៅទ្រឹង ប៉ុន្តែតម្លៃលក់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយនៅតែកើនឡើងដូច “មាន”

(Dan Tri) - អ្នកជំនាញនិយាយថាការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងបានធ្វើឱ្យប្រជាជនផ្អាកគម្រោងទិញរបស់ពួកគេជាបណ្តោះអាសន្ន។ ទោះជាយ៉ាងណា តម្លៃលក់អាផាតមិននៅតែបន្តកើនឡើង បើទោះបីជាមានការលំបាកក្នុងប្រតិបត្តិការក៏ដោយ។

អ្នកទិញផ្ទះជួបការលំបាកចំពេលមានព្យុះតម្លៃ

យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់អ្នកយកព័ត៌មាន Dan Tri ក្នុងរយៈពេលមួយខែកន្លងទៅនេះ តម្លៃលក់ផ្ទះល្វែងនៅ ទីក្រុងហាណូយ បានបន្តរក្សានិន្នាការកើនឡើង។

ផ្ទះទំហំ 64m2 ដែលមានបន្ទប់គេង 2 នៅគម្រោង Vinhomes Smart City ត្រូវបានដាក់លក់នៅពាក់កណ្តាលខែតុលាក្នុងតម្លៃប្រហែល 4.2 ពាន់លានដុង។ រហូតមកដល់ពេលនេះ អាផាតមិននេះបានបន្តឡើងថ្លៃរហូតដល់ ៤,៦ ពាន់លានដុង។

ឬនៅគម្រោង Thang Long Number 1 ផ្ទះល្វែងទំហំ 87m2 ដែលមានបន្ទប់គេង 2 ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយលក់នៅដើមខែតុលាក្នុងតម្លៃ 5.7 ពាន់លានដុង។ ទោះជាយ៉ាងណា តម្លៃអាផាតមិននេះឥឡូវត្រូវបានដំឡើងដល់ ៦ ពាន់លានដុង។

យោងតាមទិន្នន័យពីអង្គភាពស្រាវជ្រាវមួយ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិនបឋមនៅក្នុងទីផ្សារទីក្រុងហាណូយទាំងមូលបានកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ពី 40 លានដុង/m2 នៅដើមឆ្នាំ 2022 ដល់ប្រហែល 72 លានដុង/m2 ក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំនេះ។

ជាពិសេស តម្លៃជាមធ្យមនៃគម្រោងដែលទើបនឹងបើកថ្មីក្នុងត្រីមាសនេះឡើងដល់ប្រហែល 70 លានដុង/m2 (មិនរាប់បញ្ចូលពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម និងថ្លៃថែទាំ) ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលទើបនឹងបើកថ្មីក្នុងត្រីមាសនេះត្រូវបានកត់ត្រាជាចម្បងនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីត ដែលស្មើនឹង 100% នៃចំណែកទីផ្សារ។

ក្នុងតម្រូវការទិញផ្ទះ លោក Nguyen Van Ngu (មកពីណា មឌិញ ) បាននិយាយថា ក្នុងរយៈពេល 3 ខែកន្លងមកនេះ គ្រួសាររបស់គាត់បានបន្តមើលផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅក្នុងស្រុក Nam Tu Liem និង Ha Dong ។ ជាមួយនឹងទឹកប្រាក់ចំនួន 3 ពាន់លានដុង លោក Ngu គ្រោងនឹងទិញអាផាតមិនទំហំប្រហែល 65-70 ម៉ែត្រការ៉េ ដែលរចនាជាមួយនឹងបន្ទប់គេង 2 ប៉ុន្តែកាន់តែមើលទៅគាត់កាន់តែមានអារម្មណ៍ថាគាត់ត្រូវបានចាប់នៅក្នុង "ម៉ាទ្រីសនៃតម្លៃផ្ទះល្វែង"។

គាត់បាននិយាយថា "ផ្ទះល្វែងដូចគ្នាដែលមិនទាន់បានលក់ ប៉ុន្តែតម្លៃដែលម្ចាស់ផ្តល់ជូនគឺខ្ពស់ជាងមុន។ ឧទាហរណ៍ ផ្ទះទំហំ 68m2 នៅ My Dinh (Nam Tu Liem ទីក្រុងហាណូយ) ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយលក់ក្នុងខែកញ្ញាក្នុងតម្លៃប្រហែល 3.3 ពាន់លានដុង។ ផ្ទះដូចគ្នានេះកំពុងត្រូវបានម្ចាស់ដាក់លក់ក្នុងតម្លៃ 3.7 ពាន់លានដុង។ ខណៈតម្លៃផ្ទះល្វែងឡើងថ្លៃឥតឈប់ឈរ លោក ង៉ោ ង៉ុយ បានផ្អាកគម្រោងទិញផ្ទះជាបណ្ដោះអាសន្ន ហើយរង់ចាំឱ្យតម្លៃចុះថោក។

ឬដូចលោក Tran Van Cuong (មកពី Bac Giang ) បាននិយាយថា ក្នុងរយៈពេល 2 ខែកន្លងមកនេះ គ្រួសាររបស់គាត់បានទៅមើលផ្ទះនៅគម្រោងផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅទីក្រុងហាណូយ។ យ៉ាងណាមិញ លោក គួង មានការភ្ញាក់ផ្អើលជាខ្លាំងព្រោះតម្លៃលក់ផ្ទះល្វែងដែលម្ចាស់ឲ្យឡើងកាន់តែខ្ពស់ឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។

Giao dịch chững nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội vẫn tăng như lên đồng - 1 — មនុស្សមួយចំនួនបានបញ្ឈប់គម្រោងទិញផ្ទះ ដោយសារតម្លៃលក់កើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស (រូបភាព៖ ត្រែងខាង)។

10 ថ្ងៃមុន លោក Cuong ត្រូវបានដកស្រង់សម្តីដោយម្ចាស់អាផាតមិនមួយនៅស្រុក Hoang Mai (ហាណូយ) ដែលមានផ្ទៃដី 72m2 រចនាជាមួយនឹងបន្ទប់គេង 2 ក្នុងតម្លៃ 4.3 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 60 លានដុង/m2។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ថ្មីៗនេះ ម្ចាស់ផ្ទះល្វែងនេះបានជូនដំណឹងដល់លោក Cuong ថា តម្លៃបានកើនឡើងដល់ 4.7 ពាន់លានដុង។

លោកបានមានប្រសាសន៍ថា៖ «ការកើនឡើងតម្លៃអាផាតមិន ធ្វើឲ្យខ្ញុំងឿងឆ្ងល់ថា តើគួរទិញឥឡូវនេះ ឬរង់ចាំឲ្យវានៅថេរ បើខ្ញុំទិញឥឡូវនេះ តម្លៃអាចនឹងធ្លាក់ចុះម្តងទៀត ព្រោះវាឡើងថ្លៃរួចហើយ បើខ្ញុំមិនទិញទេ ខ្ញុំខ្លាចតម្លៃផ្ទះល្វែងបន្តកើនឡើង»។

យោងតាមទិន្នន័យពីអង្គភាពស្រាវជ្រាវទីផ្សារ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិននៅទូទាំងប្រទេសក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2021 គឺ 35 លានដុង/m2។ នៅត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 តម្លៃលក់បានកើនឡើងដល់ 51 លានដុង/m2។ ដូច្នេះក្នុងរយៈពេល 4 ឆ្នាំតម្លៃផ្ទះល្វែងបានកើនឡើង 45% ឬច្រើនជាង 10% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃផ្ទះល្វែង "ក្តៅ"?

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Quoc Anh បាននិយាយថា មានហេតុផលជាច្រើនដែលនាំឱ្យរឿងអាផាតមិនឡើងថ្លៃ។

ទីមួយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យគឺជាវដ្ត។ ជាពិសេស តម្លៃអាផាតមិនកំពុងកើនឡើង ដោយសារធម្មជាតិនៃទីផ្សារកំពុងស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលងើបឡើងវិញ។ កាលពីមុននៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2024 អង្គភាពនេះបានព្យាករណ៍ពីការស្ទុះងើបឡើងវិញនៃប្រភេទអចលនទ្រព្យនីមួយៗ ដែលប្រភេទដំបូងដែលត្រូវងើបឡើងវិញនឹងក្លាយជាផលិតផលលំនៅដ្ឋាន។

បន្ទាប់ពីបានឆ្លងកាត់រយៈពេលដ៏លំបាក ចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកវិនិយោគក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពទន់ខ្សោយខ្លាំង។ ការភ័យខ្លាចដ៏ធំបំផុតនៅពេលវិនិយោគមិនមែនជាការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែការភ័យខ្លាចនៃផលិតផលមិនមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។ ដូច្នេះ វិនិយោគិនឥឡូវនេះកំពុងស្វែងរកប្រភេទដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ជាក់លាក់ លំហូរសាច់ប្រាក់ ហើយយ៉ាងហោចណាស់អាចជួលបានដូចជាអាផាតមិន។

មូលហេតុទីពីរ គឺការផ្គត់ផ្គង់មិនទាន់ឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការទីផ្សារ ខណៈតម្រូវការមានច្រើន។ ជាឧទាហរណ៍ នៅទីក្រុងហាណូយ ក្នុងមួយឆ្នាំៗត្រូវការអាផាតមិនថ្មីពី 100.000-170.000 ល្វែង ខណៈការផ្គត់ផ្គង់ចាប់ពីដើមឆ្នាំមានត្រឹមតែប្រហែល 30.000 យូនីត ហើយនៅឆ្នាំ 2023 ប្រហែល 10.000 យូនីត។

ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ ដង់ស៊ីតេប្រជាជននៃតំបន់ទីក្រុងគឺមានទំហំធំណាស់។ ប្រទេសមួយចំនួនដូចជា កូរ៉េ ចិន... ទោះបីជាមានប្រព័ន្ធដឹកជញ្ជូនល្អ ងាយស្រួលធ្វើដំណើរទៅគ្រប់ខេត្ត-ក្រុងក៏ដោយ ក៏ប្រជាជននៅតែរស់នៅ និងធ្វើការនៅទីក្រុងធំៗ។ ប្រទេសវៀតណាមមិនមានករណីលើកលែងនោះទេ។ ការទិញផ្ទះនៅទីក្រុងធំមិនដែលងាយស្រួលទេ។ នៅពេលដែលមនុស្សមានការប្រមូលផ្តុំកាន់តែច្រើន កម្រិតតម្លៃគឺពិបាកនឹងធ្លាក់ចុះខ្លាំងណាស់។

លើសពីនេះ ផលិតផលអចលនទ្រព្យត្រូវបានប្រមូលផ្តុំកាន់តែខ្លាំងឡើងនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់។ ភស្តុតាងគឺនៅដើមឆ្នាំ 2020 ផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់ និងខ្ពស់ជាងនេះ (តម្លៃលើសពី 55 លានដុង/m2) មានត្រឹមតែប្រហែល 6% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុបប៉ុណ្ណោះ។ នៅត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំនេះផលិតផលទាំងនេះមានប្រហែល 60% ។

យោងតាមអ្នកជំនាញក្នុងបរិបទនៃការផ្គត់ផ្គង់ទាបក្នុងទីផ្សារ បន្ទាប់ពីដកចេញនូវបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងការដាក់ឱ្យដំណើរការផលិតផល អ្នកវិនិយោគផ្តោតសំខាន់លើផ្នែកមធ្យម និងខ្ពស់ជាងនេះ (តម្លៃលើសពី 35 លានដុង/m2)។

លោក Quoc Anh មានប្រសាសន៍ថា “វាត្រូវការពេលយូរដើម្បីបើកដំណើរការគម្រោង ខណៈដែលតម្លៃដីនៅតែបន្តកើនឡើងជារៀងរាល់ថ្ងៃ ដូច្នេះវាជាហេតុផលសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការសម្រេចចិត្តដាក់លក់អាផាតមិនជាមួយនឹងតម្លៃចាប់ពីមធ្យមឡើងទៅ”។

Giao dịch chững nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội vẫn tăng như lên đồng - 2 — អគារផ្ទះល្វែងមួយនៅទីក្រុងហាណូយ (រូបថត៖ Duong Tam)។

មូលហេតុទីបីគឺកត្តាចិត្តវិទ្យាទីផ្សារ។ ជាពិសេសនៅពេលដែលតម្លៃអាផាតមេនមិនកើនឡើងច្រើនទេ ប្រជាជនតែងតែរង់ចាំឱ្យតម្លៃធ្លាក់ចុះ។ ប៉ុន្តែពេលឃើញតម្លៃឡើងប្រហែល ១០-២០% គ្រប់គ្នាប្រញាប់ទៅទិញ ព្រោះខ្លាចឡើងថ្លៃទៀត។ នេះបន្ថែមការវាយប្រហារផ្លូវចិត្ត ដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារស្ទុះងើបឡើងវិញ។

លោក Quoc Anh សន្និដ្ឋានថា “តាមពិត ទីផ្សារក្តៅខ្លាំងសម្រាប់ឆ្នាំមុន ឬយូរជាងនេះ។ ដូច្នេះហើយ មូលហេតុក៏មកពីការដែលមនុស្សមានការអត់ធ្មត់ខ្លាំង បន្ទាប់ពីរង់ចាំតម្លៃផ្ទះល្វែងធ្លាក់ចុះ”។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) បានវាយតម្លៃថា ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ មានការកើនឡើងមិនធម្មតានៃតម្លៃផ្ទះល្វែង ជាពិសេសនៅទីក្រុងហាណូយ។ បាតុភូតនេះពិតជាត្រូវបានជះឥទ្ធិពលដោយក្រុមផលប្រយោជន៍ ខណៈដែលបរិបទសេដ្ឋកិច្ច ទីផ្សារ ក៏ដូចជាប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនមិនទាន់បានងើបឡើងវិញនៅឡើយ។

លោក Dinh បាននិយាយដោយត្រង់ៗថា៖ «តម្លៃលំនៅឋានកំពុងកើនឡើង ប៉ុន្តែមិនមានប្រតិបត្តិការទេ។ នេះអាចជាល្បិចមួយដោយក្រុមវិនិយោគដែលមានចេតនាមិនច្បាស់លាស់»។

យោងតាមគាត់ ក្រុមការប្រាក់ទាំងនេះអាចអនុវត្តល្បិចបំប៉ោងតម្លៃ ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនមានបញ្ហា។ ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ទីផ្សារមិនមានគម្រោងថ្មីណាមួយដែលត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់អាជ្ញាប័ណ្ណវិនិយោគទេ។ គម្រោងនៅលើទីផ្សារភាគច្រើនជាគម្រោងចាស់ ហើយត្រូវបានទិញហើយលក់ម្តងទៀត។ ការផ្គត់ផ្គង់មានទាំងកង្វះខាត និងគុណភាពអន់ ការផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ប្រជាជន និងអ្នកដែលមានចំណូលទាបមានតិចតួចណាស់ ហើយរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផលមិនសមស្រប។

លើសពីនេះ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើននៅតែបន្តបញ្ចប់ក្នុងកម្រិតស្តង់ដារខ្ពស់ ជាមួយនឹងការចំណាយលើការវិនិយោគខ្ពស់ និងតម្លៃដី ហើយអ្នកវិនិយោគក៏រំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ជាងមុន។ ដូច្នេះកម្រិតតម្លៃនៃអាផាតមិនបឋមគឺពិបាកក្នុងការថយចុះណាស់។ តម្លៃខ្ពស់នៃអាផាតមិននៅក្នុងទីផ្សារបឋមក៏បានធ្វើឱ្យតម្លៃនៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងផងដែរ។

បច្ចុប្បន្ននេះ ចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកទិញផ្ទះបានធ្លាក់ចុះជាបណ្តើរៗ ដោយសារតម្លៃផ្ទះល្វែងបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក។

Giao dịch chững nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội vẫn tăng như lên đồng - 3 — ប្រតិបត្តិការអាផាតមិនបានធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានការលំបាកក្នុងការធ្លាក់ចុះក្នុងរយៈពេលខ្លី (រូបថត៖ Tran Khang)។

លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Property បានមានប្រសាសន៍ថា ថ្មីៗនេះ តម្លៃផ្ទះល្វែងទើបតែឡើងក្តៅនៅក្នុងទីក្រុងហាណូយ ដោយសារភាពខុសគ្នារវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ រហូតមកដល់ពេលនេះ តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានកើនលើសកម្រិតកំពូល។

លោកបានមានប្រសាសន៍ថា “ខ្ញុំមានមិត្តមួយក្រុមដែលសុទ្ធតែមានចំណូលខ្ពស់ ប៉ុន្តែក្រឡេកមើលតម្លៃផ្ទះល្វែងបច្ចុប្បន្ន ពួកគេទាំងអស់គ្នាគិតថាខ្ពស់ពេក មិនសមនឹងតម្លៃ ហើយពិបាកចូលប្រើប្រាស់ខ្លាំងណាស់”។

តម្លៃផ្ទះល្វែងខ្ពស់ពេក មានមនុស្សជាច្រើនបានបិទគម្រោងទិញផ្ទះ ដោយគិតថាតម្លៃមិនសមហេតុផល។ ដូច្នេះ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃអាផាតមិនមានកម្រិតទាបណាស់នាពេលថ្មីៗនេះ។ លោក Toan ព្យាករណ៍ថា ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំ តម្លៃផ្ទះល្វែងនឹងពិបាកឡើងបន្ថែមទៀត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាក៏នឹងមានការលំបាកខ្លាំងផងដែរសម្រាប់តម្លៃផ្ទះល្វែងក្នុងការថយចុះ លើកលែងតែករណីអ្នកដែលត្រូវការលុយដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃដើម្បីលក់ឱ្យបានឆាប់រហ័ស។

លោក Nguyen Van Dinh បានបញ្ជាក់ថា ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ ចាំបាច់ត្រូវខិតខំប្រឹងប្រែងពន្លឿនវឌ្ឍនភាពនៃគម្រោងសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម។ គ្រប់គ្រងការផ្គត់ផ្គង់ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ដោយប្រើឧបករណ៍រៀបចំផែនការ កែសម្រួលផែនការ និងការបែងចែកមូលនិធិដីស្អាតបន្ថែមទៀត ដើម្បីជួយវិនិយោគិនអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមឱ្យបានឆាប់តាមផែនការត្រូវបានបង្កើតឡើង។

ក្នុងរយៈពេលវែង ដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពតម្លៃអាផាតមិន ជាពិសេសផលិតផលលំនៅឋាន ជាទូទៅត្រូវមានការចូលរួមយ៉ាងខ្លាំងពីរដ្ឋ។ ជាពិសេសត្រូវបន្តជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន កាត់បន្ថយពេលវេលាធ្វើដំណើរពីតំបន់រណបទៅកាន់កណ្តាលទីក្រុង ការផ្គត់ផ្គង់ពីតំបន់ជាយក្រុងនឹងកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm