부동산 회복을 촉진하고 장애물을 제거하는 10가지 솔루션

부동산 시장은 바닥을 쳤습니다.

부동산 사업체를 대신하여 신문사에 감사드립니다.   근로자들   부동산에 대한 법적 장애물을 제거하기 위한 세미나를 이 시점에서 개최하는 것은 매우 시기적절하며, 이 문제는 근본적으로 해결되어야 하고 승인을 위해 준비 중인 법률에 포함되어야 합니다.

모든 리더, 연구 기관, 그리고 재계는 부동산 시장에서 법적 문제가 매우 중요하다는 것을 분명히 인지하고 있습니다. 우리는 정부 에 가장 큰 어려움은 법적 문제이며, 프로젝트 문제의 70%를 차지한다고 보고했습니다.

문제는 세 가지 수준으로 나뉩니다. 가장 큰 문제는 일부 규정의 일관성이 부족하고, 모순적이며, 법률과 상충된다는 것입니다. 부동산 부문 토지 관련 하위법령 문서의 일부 규정 또한 문제가 있습니다. 특히 부처 및 지자체 공무원의 법 집행에 문제가 있습니다. 동일한 문서로 일부 지자체는 문제를 비교적 잘 해결했지만, 일부 지자체는 해결하지 못해 지역 사업에 정체를 초래했습니다.

두 번째로 큰 문제는 자본 접근성입니다. 부동산 기업들은 최근 자기자본 외에도 네 가지 다른 자본원에 의존해 왔습니다. 첫째는 주식시장에서 조달하는 자본입니다. 현재 상장 기업은 1,600개가 넘지만, 그중 부동산 관련 기업은 169개에 불과합니다. 이 숫자는 매우 적어 주식시장에서 자본을 활용하기에는 턱없이 부족합니다.

두 번째는 채권 자금 유입입니다. 하지만 2022년 3분기부터 자금 유입이 차단되었습니다. 지금까지 채권 시장은 조정을 위한 결의안 08에도 불구하고 여전히 정체되어 있습니다.

세 번째 주요 문제는 상업은행 대출입니다. 이는 창업자금의 원천이자 "조산사" 역할을 하며 기업에 큰 도움을 주지만 제대로 활용되지 못하고 있습니다.

나머지는 고객과 파트너사로부터 얻은 자본이지만, 초기 문제가 해결되지 않으면 이러한 문제 또한 해결되지 않습니다. 특히 파트너사 자본과 해외 자본(FDI)의 자본은 국내 기업들이 프로젝트를 싸게 "팔거나", 높은 할인율을 적용하여 투자하도록 강요합니다. 간단히 말해, 그들은 "죽은" 프로젝트를 "사냥"하기 위해 기다리는 "번거로운" 존재와 같습니다. 이는 국내 기업들에게 매우 큰 단점입니다.

현재 가장 유망한 분야는 아마도 산업용 부동산일 것입니다. 3년간의 팬데믹은 이 분야에 큰 영향을 미치지 않았으며, 이는 다른 산업을 육성할 수 있는 여건을 조성했습니다.

시장에 대해서는 지금 '저점'이라는 용어를 사용해야 한다고 생각합니다. 많은 사람들이 올해 4월이나 5월쯤이 시장 저점이라고 생각합니다. 하지만 호찌민시 건설국 자료를 바탕으로 볼 때, 부동산 시장 성장률이 마이너스 16.1%를 기록한 2023년 1분기가 저점이라고 생각합니다. 하지만 그 이후 점진적으로 회복될 것으로 예상됩니다.

2023년 2분기 말에는 성장률이 11% 이상으로 여전히 마이너스였습니다. 하지만 3분기부터는 8% 이상으로 마이너스로 돌아섰습니다.

법적 문제와 관련하여 현재 세 가지 쟁점이 있습니다. 법률 규정, 법령 및 회람과 같은 하위 법률 규정, 그리고 지방 결정입니다. 이러한 문제들은 공무원들이 부동산 분야 관련 문서를 처리하는 데 있어 책임 회피, 책임 회피, 제안 기피 등의 어려움을 야기합니다.

중앙 정부가 감히 생각하고 감히 행동하는 공무원의 권리를 보호하는 규정을 발표함으로써 공무원들의 사기를 되살리는 데 기여할 것입니다. 이와 함께, 제13기 당중앙위원회 결의 제18호 "제도와 정책을 끊임없이 혁신하고 완벽화하며, 토지 관리 및 이용의 효과와 효율을 향상시키고, 우리나라를 선진국, 고소득 국가로 도약시키는 동력을 조성한다"는 내용은 2013년 토지법 및 관련 법률을 개정하여 일관성과 통일성을 확보해야 할 필요성을 강조하고 있습니다.

제가 보기에 현재 국회에서 심의·의결을 앞두고 있는 토지법(개정안)은 200페이지가 넘는 방대한 분량이지만, 최근 초안을 읽어보면 제128조에 규정된 기업의 토지 접근 문제 등 여전히 몇 가지 문제점이 있습니다.

따라서 초안은 두 가지 옵션을 규정하고 있습니다. 기업은 주거용 토지 또는 주거용 토지와 상업용 주택 사업을 위한 기타 토지의 양도만 허용합니다. 그렇다면 대규모 상업용 주택 사업, 대규모 도시 지역을 위한 토지는 어떻게 확보할 수 있을까요? 호찌민시 중심부에 주거용 토지가 있다면 가장 큰 면적은 수천 제곱미터에 불과합니다.

10헥타르의 농지 나 2헥타르의 공장 부지를 매입하더라도 주거용 부지가 없기 때문에 프로젝트를 진행하는 것은 여전히 ​​불가능합니다. 제 생각에는 이는 불합리하며, 상업 프로젝트 개발을 촉진하기 위해 적절한 조정이 필요합니다.

더불어 사회주택, 근로자 주택, 노후 아파트의 개·보수 및 재건축을 원활하게 하기 위한 적절한 규정이 마련되기를 바랍니다. 개정 토지법이 적절한 시기에 심의되어 통과되기를 바랍니다.

또한, 주택법(개정), 부동산사업법(개정) 등 관련 법률을 개정하여 토지법과의 일관성과 정합성을 확보하고, 신용기관법, 부동산경매법 등을 정비하는 것이 매우 중요합니다.

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm