지난 10년 동안 아파트 가격은 얼마나 올랐나요?

10년 만에 3배로 늘어

지난 10년 동안 베트남 부동산 시장은 전례 없는 가격 상승을 경험하며 많은 사람들에게 내 집 마련의 꿈이 점점 멀어지고 있습니다. 세빌스와 CBRE 보고서에 따르면, 하노이 와 호치민시의 아파트 가격은 2014년 m²당 2천만 동(VND)에서 현재 세 배 이상 상승하여 m²당 7천만~8천만 동(VND)을 넘어섰습니다. 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

2014년은 하노이의 중저가 아파트 가격이 m²당 약 2,200만 동, 호찌민시의 중저가 아파트 가격이 m²당 2,500만 동을 기록하며 새로운 성장 사이클의 시작점으로 여겨졌습니다. 2015년에는 국내외 투자자본이 시장에 쏟아져 들어오기 시작했고, 일련의 인프라 프로젝트가 발표되면서 하노이는 m²당 2,400만 동, 호찌민시는 m²당 2,700만 동으로 가격이 상승했습니다.

2025년 호치민시의 아파트 가격은 m²당 9,000만 동으로 사상 최고치를 기록할 것으로 전망된다.

2016년부터 2017년까지 부동산 시장은 크게 회복되었습니다. 하노이의 아파트 가격은 m²당 2,600만 동에서 2,800만 동으로 상승했고, 호찌민시의 아파트 가격은 m²당 3,000만 동에서 3,300만 동으로 급등했습니다. 또한 이 시기에는 많은 대형 투자자들이 투명한 법적 지위를 갖춘 신규 프로젝트를 시작하여 매수자들에게 신뢰를 구축했습니다.

2018년에는 여러 대형 인프라 프로젝트가 진행됨에 따라 하노이는 3,200만 동/m², 호치민시는 3,800만 동/m²로 분양가가 형성되었습니다. 2019년에는 중급 및 고급 부동산 시장의 호황으로 하노이는 3,600만 동/m², 호치민시는 약 4,200만 동/m²로 분양가가 상승했습니다.

2020년 코로나19 팬데믹으로 거래량은 감소했지만, 가격은 하락하지 않고 오히려 소폭 상승했습니다. 하노이는 약 4천만 동/m², 호찌민시는 약 4천8백만 동/m²를 기록했습니다. 이는 부동산 및 투자 수요는 지속되는 반면, 공급은 부족함을 보여줍니다.

2021년부터 2022년까지 부동산 가격이 급등했습니다. 하노이는 단 2년 만에 m²당 4,600만 동에서 5,400만 동으로, 호찌민은 5,500만 동에서 6,300만 동으로 상승했습니다. 이는 규제 강화로 공급이 제한되는 반면 수요는 증가했기 때문입니다. 세빌스는 이 기간 동안 부동산 시장이 역설적인 모습을 보이기 시작했으며, 유동성은 감소했지만 가격은 계속 상승했다고 설명했습니다.

2023년에는 신용 관리 정책과 높은 금리로 인해 거래량이 둔화되겠지만, 가격은 여전히 상승할 것으로 예상됩니다. 하노이는 약 6,200만 동/m², 호찌민시는 7,000만 동/m²에 이를 것으로 예상되며, 주로 입지 조건이 좋고 법적으로 충분한 서류를 갖춘 프로젝트에 집중될 것입니다.

2024년 말까지 하노이는 m²당 7,200만 동, 호찌민시는 m²당 8,000만 동에 이를 것으로 예상됩니다. 그리고 올해 중반인 2025년에는 호찌민시의 아파트 가격이 m²당 9,000만 동으로 사상 최고치를 기록했습니다(HoREA 자료).

그리하여 10년 만에 두 대도시의 아파트 가격은 3배 이상 치솟았고, 대다수 사람들이 아파트 시장을 구매하기 어려워졌습니다.

정착의 꿈은 점점 멀어지고 있다

CBRE에 따르면, 2020년 이후 호치민시에서 새로 허가받은 아파트 프로젝트 수는 2016~2019년 기간에 비해 70% 이상 감소했습니다. “공급은 급격히 감소한 반면 대도시의 실제 수요는 전혀 감소하지 않아 주택 가격은 오히려 상승했습니다.” CBRE 베트남의 수석 이사인 Duong Thuy Dung 여사가 분석했습니다.

또 다른 이유는 자본 비용 때문입니다. 2022년부터 은행 금리가 상승하고 회사채 가격이 긴축되면서 많은 투자자들이 자본 조달 비용을 충당하기 위해 매매가를 인상해야 할 것입니다. 금리가 연 12~13%에 달하면 부동산 사업에 대한 재정적 압박이 엄청나며, 이러한 부담은 결국 매매가로 전가될 것입니다.

또한, 토지 및 건축 자재 가격 상승도 부담으로 작용합니다. 통계청에 따르면 2014년부터 2023년까지 건축 자재 가격 지수는 거의 50% 상승했습니다. 세빌스는 건설 비용이 상승하는 상황에서 아파트 가격이 하락할 가능성은 낮다고 보고 있습니다.

또 다른 중요한 원동력은 교통 인프라입니다. 호찌민시 지하철 1호선, 3번 순환도로, 그리고 하노이 -라오까이 고속도로 확장 공사는 모두 해당 노선의 부동산 가격을 몇 년 만에 1.5배나 상승시키는 결과를 가져왔습니다. "인프라가 발달하면 토지 가격도 따라 오른다." 베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 이렇게 말했습니다.

전문가들은 단기적으로 주택 가격이 거의 하락하지 않을 것으로 전망합니다. 특히 저렴한 주택 부문의 공급 부족을 고려할 때, 향후 3~5년 동안 주택 가격은 연평균 5~7%씩 상승할 가능성이 있으며, 특히 인프라가 호황인 교외 지역의 상승세가 두드러질 것으로 예상됩니다.

하노이와 호치민시의 아파트 가격은 지난 10년간 세 배 이상 올랐지만, 근로자 소득은 연평균 6~7% 정도만 증가했습니다. 이로 인해 격차가 더욱 벌어졌습니다. 세계 은행에 따르면 2014년 베트남의 1인당 소득은 약 2,000달러였으며, 2024년에는 두 배로 증가하여 4,300달러에 이를 것으로 예상됩니다. 그러나 같은 기간 동안 아파트 가격은 세 배, 심지어 일부 지역에서는 네 배까지 올랐습니다.

정부가 추진하는 "100만 가구 사회주택" 사업이 균형점을 찾을 것으로 예상되지만, 진전은 더디다. 특히 중저가 주택 공급 문제가 해결되지 않는다면, 향후 5~10년 동안 하노이와 호찌민시의 부동산 가격은 계속 상승할 것이며, 많은 젊은이들의 정착 꿈은 점점 더 멀어질 것이다.

출처: https://baolangson.vn/gia-can-ho-tang-the-nao-trong-10-nam-qua-5058847.html