토지 가격과 사무총장의 전략적 방향

(Chinhphu.vn) - "시장에 따른 토지 가격은 쉽게 조작되고 부풀려질 수 있다" - 최근 하노이 유권자들과의 회의에서 토람 사무총장이 한 발언은 강한 반향을 불러일으켰다.

토람 사무총장은 국가가 모든 국민에게 공정하고 효과적인 토지 이용권을 보장해야 한다는 견해를 강조했습니다. 사진: VNA

앞서 사무총장은 토지법 개정 방향에 대해 관련 기관들과 회의를 가졌습니다. 사무총장은 국가는 모든 국민의 공평하고 효과적인 토지 이용권을 보장하고, 효과적인 토지 이용, 공평하고 효과적인 토지 가치 분배 및 배분을 보장하며, 낭비를 방지하고, 국가 발전을 위해 토지 자원의 효율성을 극대화해야 한다고 강조했습니다.

서기장의 성명은 실질적인 관찰일 뿐만 아니라 베트남 토지 관리의 핵심 원칙을 지적하고 있습니다. 이 짧은 성명은 거대한 이론적, 실제적 문제를 제기했습니다. 토지가 전 국민이 소유하고 국가가 관리하는 상황에서 토지 가격을 기계적으로 "시장 가격"에 맞추는 것은 원칙에 어긋날 뿐만 아니라 잠재적으로 위험한 결과를 초래할 수 있다는 것입니다.

이를 명확히 보기 위해서는 소유권, 경제 , 공공정책의 관점에서 심도 있게 분석할 필요가 있습니다.

토지 - 공공 소유와 베트남의 독특한 특성

토지의 사유화를 인정하는 많은 국가와 달리, 베트남 헌법은 토지가 전 국민의 소유이며, 국가가 토지 소유자를 대표하고 획일적으로 관리한다고 명시하고 있습니다. 이는 토지 가격 형성 방식에 근본적인 차이를 초래합니다.

전형적인 시장 경제에서 토지 가격은 수많은 소유주 간의 경쟁으로 형성됩니다. 공급과 수요는 다양하기 때문에 실제 경쟁을 기반으로 가격이 결정됩니다. 그러나 베트남에서는 국가가 1차 시장의 유일한 공급자입니다. 모든 토지 접근 요구는 토지 할당, 토지 임대, 그리고 토지 용도 변경에 대한 국가의 결정을 거쳐야 합니다. 다시 말해, 베트남 토지 시장은 국가가 공급자이자 규제자 역할을 모두 하는 특수 시장입니다.

이러한 맥락에서, 국가가 "시장 상황에 따라 토지 가격을 결정하는 것을 지방 정부에 맡긴다"는 것은 사실상 투기꾼, 중개인, 이익집단이 쉽게 조작할 수 있는 가격 변동에 맡겨두는 것과 같습니다. 그렇게 되면 토지 가격은 더 이상 실제 사용 가치를 반영하지 않고 투기적 기대에 의해 왜곡됩니다. 이것이 바로 역설의 원인입니다. 많은 버려진 토지는 여전히 높은 가격을 유지하고, 생산 기업들은 토지 접근에 어려움을 겪고, 투기꾼들은 가격 차이 덕분에 부를 축적하게 됩니다.

베트남의 토지 시장은 국가가 공급자이자 규제자 역할을 모두 하는 특수한 시장입니다.

"시장 가격" 원칙을 부과하는 위험

모든 국민이 소유한 공공 자산에 '시장 기반' 가격 결정 메커니즘이 적용될 경우, 일련의 심각한 위험이 즉각적으로 발생할 수 있습니다.

첫째, 토지 가격은 터무니없이 부풀려져 있습니다. 계획이나 기반 시설에 대한 검증되지 않은 정보 하나만 있어도 "토지 열풍"을 일으킬 수 있습니다. "토지 중개인"과 투기꾼들은 쉽게 가상 가격을 조작하여 실제 가치보다 몇 배나 높은 가격을 책정하고, "시장 가격"이라는 개념은 조작자들의 속임수로 전락합니다.

둘째, 부정적인 사회적 영향입니다. 토지 가격의 불합리한 상승은 주택 가격, 임대료, 생활비, 생산비 등으로 이어져 결국 개인과 기업의 부담으로 이어집니다. 중산층의 정착 꿈은 점점 멀어지고, 기업들은 높은 토지 가격으로 인해 경쟁 우위를 잃고, 사회주택 시장은 침체됩니다.

셋째, 자원 배분의 왜곡입니다. 가상의 토지 가격이 빠르게 부를 축적하는 수단이 되면, 사회적 자본은 생산, 기술, 혁신 대신 부동산 투기로 흘러들어갑니다. 많은 사람들이 생산을 포기하고 토지 "서핑"에 뛰어들면서, 잠재적 위험이 따르는 단기적이고 지속 불가능한 경제가 형성됩니다.

넷째, 거시경제 불안정 위험입니다. 토지 거품은 담보의 대부분이 부동산이기 때문에 은행 시스템에 위험을 초래합니다. 동시에 소수는 토지 투기를 통해 빠르게 부를 축적하는 반면, 다수는 정착과 직업 개발을 위한 토지 접근에서 배제되면서 빈부 격차가 심화됩니다.

따라서 사무총장의 경고는 현실에 부합할 뿐만 아니라, 매우 중요한 정책적 가치를 지닌다.

토지 가치 평가에 있어서 국가의 불가피한 역할

공유지 제도에서 국가는 가치 평가에 대한 책임을 회피할 수 없습니다. 오히려 국가는 표준지가체계를 확립할 의무가 있습니다. 그것이 전체 국민의 이익을 보호하고 공공재산의 손실을 방지하는 유일한 방법이기 때문입니다.

시장이 "자기 규제"되도록 방치한다면, 우리는 사실상 공공 자산의 가치를 결정하는 권한을 투기 집단에게 넘겨주는 셈입니다. 이는 공공 자산 관리 원칙 측면에서도 잘못된 것일 뿐만 아니라 사회적 결과 측면에서도 위험합니다.

국가가 토지 가격을 결정한다고 해서 시장의 역할을 부정하는 것은 아닙니다. 오히려 국가가 공시하는 토지 가격이 "기준" 역할을 하는 동시에 민간 거래는 합리적인 범위 내에서 변동될 수 있는 통제된 시장을 설계하는 것입니다. 이는 시장의 유연성과 국가 관리의 필수적인 안정성을 균형 있게 조화시키는 모델입니다.

특히, 국가가 발행하는 토지 가격은 다음과 같은 목적을 위한 전략적 정책 도구이기도 합니다. 사람들이 정착하고 직업을 개발할 수 있도록 토지에 접근할 수 있도록 보장하고, 기업을 위한 안정적인 비용 환경을 조성하고 경쟁력을 향상시키고, 투기 대신 생산에 사회 자본을 투입하고, 공공적이고 투명한 예산 수입을 늘리고, 공공 자산 손실을 방지합니다.

따라서 사무총장의 관점은 확고한 이론적 근거를 가지고 있습니다. 즉, 국가의 토지 평가는 임의적인 행정 개입이 아니라 특별한 소유 제도, 즉 토지의 공공 소유에 따른 불가피한 요구입니다.

베트남 토지 가격 결정의 적절한 메커니즘

이러한 관점을 구현하려면 과학적이고 실행 가능하며 투명한 가격 책정 메커니즘을 구축하는 것이 필요합니다.

첫째, 국가 표준 토지 가격 체계를 확립해야 합니다. 독립적인 국가토지평가위원회가 빅데이터, 전문가 자문, 그리고 면밀한 감독을 바탕으로 토지 가격 체계를 수립해야 합니다. 각 지자체가 자체 가격을 정하도록 방치하는 것은 불가능합니다. 이는 집단 이익의 '암흑지대'에 쉽게 빠질 수 있습니다.

둘째, 통합 토지 데이터베이스를 구축합니다. 이는 토지 관리의 "중추 신경계"가 되어 모든 거래, 세금 및 신용 정보를 실시간으로 기록하고, 이를 통해 객관적인 수요와 공급을 정확하게 반영하고 가상 거래를 근절합니다.

셋째, 투기 방지세를 적용합니다 . 방치된 토지나 단기간에 매매되는 토지에 점진적으로 세금을 부과하여 투기적 동기를 제거하고, 토지가 본래의 생산 및 생활 기능을 회복할 수 있도록 합니다.

넷째, 토지 임대료 차액을 회수하는 메커니즘을 구축하십시오. 국가가 토지 가치를 높이는 기반 시설에 투자할 경우, 증가된 가치는 세금, 수수료 또는 경매를 통해 국가가 징수해야 합니다. 이는 공평성의 원칙입니다. 이러한 가치는 특정 집단만이 누릴 수 있는 것이 아니라 전체 주민에게 귀속됩니다.

다섯째, 투명성과 감독을 확보해야 합니다. 토지 평가 과정은 투명해야 하며, 국회, 조국전선, 언론, 그리고 국민의 감독을 받아야 합니다. 투명성만이 기득권을 예방하고 사회적 신뢰를 강화할 수 있습니다.

여섯째, 합리적인 변동 범위를 허용해야 합니다. 민간 ​​거래 가격은 일정 범위 내에서 국가 가격과 다를 수 있지만, 안정성을 유지하면서도 유연성을 유지하기 위해 상한선을 초과할 수 없습니다.

이러한 메커니즘을 진지하게 설계하고 운영한다면, 사무총장이 확언한 대로 공정하고 투명하며 지속 가능한 토지 시장이 조성될 것입니다.

토지정책을 근본적으로 개정하기 위한 전략적 방향

토람 사무총장은 토지 정책을 근본적으로 개정하기 위한 전략적 방향을 제시했습니다. 국유화 체제에서는 국가가 가격을 정하지 않으면 정확한 "시장 가격"이 존재할 수 없습니다. 국가가 정한 표준 가격만이 공익을 보장하고 투기를 방지하며 토지 시장을 지속가능한 발전 궤도로 되돌릴 수 있습니다.

이는 우리에게 방만함, 가격 인플레이션, 그리고 토지 투기를 종식시킬 것을 촉구하는 동시에, 토지 가격 결정 메커니즘을 공정하고 투명하게 재설계할 것을 촉구하는 것입니다. 국가는 토지 시장의 설계자가 되어야 하며, 가격 결정은 행정 개입을 위한 것이 아니라 개발의 기반을 마련하기 위한 것입니다.

메시지는 매우 명확합니다. 공공 소유의 토지 가격을 결정하는 것은 역사적으로 국가의 책임이며, 베트남 부동산 시장이 투기적 악순환에서 벗어나 안정적이고 공정한 궤도에 진입하고 지속 가능한 개발의 토대를 마련하는 데 중요한 열쇠입니다.

응우옌 시 둥 박사

출처: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm