Vorschlag zur „Verschärfung“ der Immobilienkredite: Kapitalfluss blockiert, Markt „eingefroren“

TPO – Experten halten die Politik zur Marktsanierung und Stabilisierung der Immobilienpreise für richtig. Eine vom Bauministerium vorgeschlagene „Verknappung“ der Kreditvergabe muss jedoch sorgfältig abgewogen werden, da willkürliche Maßnahmen und ein unkontrolliertes Management Chaos und Panik auf dem Markt auslösen und schwerwiegende Folgen haben werden. Die richtige Lösung muss darin bestehen, das Angebot zu erhöhen und die Inputkosten zu senken.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Vorsichtige Kreditverknappung

Der Resolutionsentwurf der Regierung zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise wurde vom Bauministerium gerade an fünf Ministerien und Zweigstellen zur Stellungnahme weitergeleitet, bevor er der Regierung zur Verkündung vorgelegt wird.

Demnach kann der Käufer einer zweiten Immobilie nur bis zu 50 % des Kaufvertragswerts leihen. Beim Kauf einer dritten oder weiteren Immobilie beträgt die Kreditobergrenze maximal 30 % des Kaufvertragswerts. Diese gilt vom Inkrafttreten des Beschlusses bis zum 1. März 2027.

Experten halten die Politik zur Bekämpfung der Spekulation und zur Stabilisierung der Immobilienpreise für richtig, um den Immobilienmarkt zu stärken. Die vom Bauministerium vorgeschlagene Kreditverknappung ist jedoch ein nicht marktwirtschaftlicher Ansatz und widerspricht modernen Wirtschaftsprinzipien .

Dr. Truong Van Phuoc, ehemaliger amtierender Vorsitzender des Nationalen Finanzaufsichtsausschusses und ehemaliges ständiges Mitglied der Wirtschaftsberatungsgruppe des Premierministers , sagte: „Die Politik ist richtig, aber die Lösung ist nicht vernünftig. Das Verbot oder die Einschränkung der Kreditvergaberechte von Banken ist ein administrativer Ansatz, der den Grundsätzen der Marktwirtschaft widerspricht – etwas, wofür Vietnam seit vielen Jahren kämpft, um internationale Anerkennung zu erlangen.“

Nicht marktwirtschaftliche Eingriffe werden schwerwiegende Folgen haben.

Dr. Dinh The Hien, Direktor des Instituts für Informatik und angewandte Wirtschaftswissenschaften, teilte diese Ansicht und wies offen darauf hin, dass kein Land der Welt so brutal in die Geschäftstätigkeit von Geschäftsbanken und den Immobiliensektor eingegriffen habe. Laut Herrn Hien sei die Kreditvergabe eine zivilrechtliche Beziehung zwischen Banken, Investoren und Kunden; diese Transaktion werde durch das Gesetz über Kreditinstitute geregelt. Eingriffe per Verwaltungsanordnung seien nicht nur illegal, sondern verzerrten auch den Kapitalmarkt.

„Geschäftsbanken müssen die Freiheit haben, Risiken einzuschätzen und über die Kreditvergabe zu entscheiden, statt durch behördliche Anordnungen zur Kreditbeschränkung gezwungen zu werden. Wenn Immobilienkredite verboten werden, können die Menschen weiterhin Kredite für Konsumzwecke aufnehmen, um Häuser zu kaufen. Das ist schwer zu kontrollieren, erhöht die sozialen Kosten und kann leicht zu Verzerrungen führen“, sagte Hien.

Herr Hien sagte, eine Familie könne für ihre Kinder viele Häuser kaufen, was nicht mit Spekulation gleichzusetzen sei. Ebenso seien der Kauf von Mietwohnungen, der Erwerb von Geschäftshäusern oder einfach der Vermögensaufbau legitime Bedürfnisse der Menschen. Die Begrenzung der Kredithöhe auf nur 30-50 % sei zu niedrig und entbehre der wirtschaftlichen Grundlage.

Überlegen Sie sich den Vorschlag angesichts der aktuellen Marktlage sorgfältig.

Experten zufolge muss das Bauministerium sorgfältig abwägen, um willkürliche Vorschläge wie den aktuellen zu vermeiden. Ein ungleichmäßiges Management würde zu Marktunordnung und Panik führen, das Vertrauen untergraben und das Investitionsumfeld schädigen.

„Heute gibt es diese Politik, morgen gibt es eine andere – wie wird das Investitionsumfeld aussehen?“, fragt Experte Dinh The Hien und äußert seine Befürchtung, dass die Kreditverknappung, sollte sie verabschiedet werden, die Angebotsknappheit noch verschärfen wird. Die Unsicherheit der Politik kann dazu führen, dass Unternehmen das Vertrauen verlieren, vorübergehend ihre Investitionen einstellen oder sogar den Markt verlassen. Dadurch wird das Angebot weiter eingeschränkt. Darüber hinaus können Unternehmen mit der Markteinführung ihrer Produkte bis nach Ablauf der Kreditverknappung (1. März 2027) warten, um „dem Sturm zu entgehen“. Zwei Jahre Wartezeit bedeuten steigende Kapitalkosten, die sich letztlich trotzdem auf den Verkaufspreis auswirken und die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben.

Aus politischer Sicht ist Dr. Truong Van Phuoc der Ansicht, dass der Staat eingreifen kann und sollte, allerdings an der richtigen Stelle und in der richtigen Rolle. Insbesondere muss der Staat rechtliche Hindernisse beseitigen, damit Unternehmen Projekte schneller umsetzen und das Marktangebot erweitern können.

Der Staat kann insbesondere gezielte Maßnahmen ergreifen, um die Inputkosten für Unternehmen zu senken, anstatt die Kapitalproduktion zu beschränken. Einer der entscheidenden Faktoren sind die Grundgebühren, die derzeit einen sehr großen Anteil an den Immobilienpreisen ausmachen.

„Grund und Boden gehören dem gesamten Volk. Der Staat vertritt den Eigentümer und verwaltet ihn einheitlich. Der Staat kann durchaus niedrigere Grundsteuern regulieren, um die Kosten für Unternehmen zu senken. Sinken die Inputkosten, sinken automatisch auch die Immobilienpreise. Das ist die einzig sinnvolle Möglichkeit, in den Markt einzugreifen“, betonte Herr Phuoc.

Aus makroökonomischer Sicht befürchtet Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des National Financial and Monetary Policy Advisory Council, dass eine Verschärfung der Immobilienkredite nichts anderes sei, als einem der wichtigsten Wachstumsmotoren der Wirtschaft den Atem zu nehmen. Der Immobiliensektor trägt derzeit etwa 10 % zum BIP bei und zieht über 40 andere Sektoren in Mitleidenschaft, von Baumaterialien über Innenarchitektur bis hin zum Bankwesen. Die Lehre aus dem Jahr 2022 bleibt dieselbe: Wenn die Kapitalflüsse blockiert werden, friert der Markt ein, Unternehmen geraten in Schwierigkeiten, eine Reihe anderer Branchen bricht zusammen, Millionen von Menschen verlieren ihren Arbeitsplatz und gefährden so das Wachstum.

Herr Nghia wies darauf hin, dass die globale Marktkapitalisierung des Immobilienmarktes bei bis zu 360.000 Milliarden US-Dollar liegt, also dem Dreifachen des weltweiten BIP von etwa 120.000 US-Dollar. Dies zeige die Bedeutung dieses Sektors für jede Volkswirtschaft. In Vietnam beträgt die Marktkapitalisierung des Immobilienmarktes etwa 1.500 Milliarden US-Dollar, das Dreifache des BIP.

„Es gibt keinen Sektor, der so groß und weitreichend ist wie der Immobiliensektor. Wenn wir jetzt per Verwaltungsanordnung die Preise verschärfen, wird das nicht nur die Immobilienpreise nicht senken, sondern auch zu einer wirtschaftlichen Stagnation führen. China hat das mit seiner Politik der drei roten Linien bewiesen“, warnte Herr Nghia.

Der Hauptgrund für die steigenden Immobilienpreise sei nicht Spekulation, sondern das eingeschränkte Angebot, das auf jahrelange rechtliche Blockaden zurückzuführen sei, so der Experte. Derzeit seien die Genehmigungsverfahren für Projekte zu langwierig und würden fünf bis sieben Jahre, manchmal sogar ein Jahrzehnt dauern. Gleichzeitig steige die Nachfrage nach Wohnraum stetig.

„Tausende Projekte werden auf Eis gelegt, was die Kosten in die Höhe treibt und Unternehmen dazu zwingt, zu hohen Preisen zu verkaufen. Wenn rechtliche Engpässe beseitigt werden und ein reichliches Angebot besteht, reguliert sich der Markt nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Im Gegenteil: Die falsche Medizin verschlimmert die Krankheit“, analysierte Herr Nghia.