Werden die Immobilienpreise mit der Umsetzung neuer Gesetze sinken?

Mit der Einführung der Grundstückspreistabelle im Grundstücksgesetz 2024 könnten die Immobilienpreise aufgrund steigender Inputkosten weiter steigen. Dieser Anstieg kann jedoch noch eingedämmt werden.

Die Immobilienpreise werden weiter steigen

„Die Immobilienpreise könnten nach dem 1. August 2024 steigen. Denn das neue Bodengesetz sieht eine Bodenpreisliste vor, die die Kosten für Entschädigungen und Landnutzungsgebühren erhöht. Diese Faktoren werden zu einer Erhöhung der Projektkosten beitragen“, sagte Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, auf dem Seminar „Investitionsmöglichkeiten in der zweiten Jahreshälfte finden“, das von der Zeitung Dau Tu organisiert wurde.

Bei der weiteren Analyse erklärte Herr Thang, dass bei der Betrachtung der Kapitalstruktur eines Investitionsprojekts das übliche Verhältnis 2:4:4 sei. Demnach entfallen etwa 20 % auf das Eigenkapital, 40 % auf den Fremdkapitalanteil von Banken und Investmentfonds; die restlichen 40 % werden von Kunden mobilisiert, die frühzeitig zahlen.

Herr Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, ist davon überzeugt, dass sich auf dem Markt jederzeit Investitionsmöglichkeiten ergeben. Foto: Chi Cuong

Nach dem neuen Gesetz über Immobiliengeschäfte darf die Anzahlung für den Kauf eines Hauses jedoch 5 % des Produktwerts nicht überschreiten, statt wie bisher 30 %. Vor der Übergabe des Hauses muss der Käufer nur noch bis zu 50 % zahlen, was einer Reduzierung um 20 % gegenüber zuvor entspricht.

„Wenn das von Kunden mobilisierte Kapital abnimmt, steigt das von Eigentümern und von Finanzinstituten geliehene Kapital. Zu diesem Zeitpunkt liegt das Zepter in den Händen der staatlichen Verwaltungsbehörden, da die Finanzierungskosten stark vom Zeitpunkt der Projektgenehmigung beeinflusst werden“, kommentierte der Investment Director der DKRA Group.

Laut Herrn Thang werden die Finanzierungskosten sinken, wenn die neuen Gesetze den Abbau rechtlicher Hindernisse beschleunigen, was wiederum die Investitionskosten des Projekts „abkühlen“ lässt. Werden Projekte gleichzeitig abgebaut, wird sich die Stimmung unter den Investoren entspannen und mehr Geld in den Immobilienmarkt fließen.

Der Leiter der DKRA Group erklärte, dass die drei neuen Immobiliengesetze von jetzt bis zum Jahresende keine tiefgreifenden Auswirkungen auf die einzelnen Segmente haben werden, insbesondere angesichts der komplizierten Makrolage. Vielmehr werde es mindestens sechs bis zwölf Monate dauern, bis die Gesetze den Markt wirklich durchdringen.

Ist es Zeit, in Immobilien zu investieren?

Die Experten auf dem Workshop der Zeitung Dau Tu waren sich einig, dass der Markt unter allen Bedingungen immer Investitionsmöglichkeiten bietet. So war beispielsweise in der vergangenen Zeit das Segment der Altbauwohnungen in Hanoi besonders begehrt. Viele Investoren wussten, wie sie die Gelegenheit nutzen und zu dieser Zeit „surfen“ konnten, um sehr attraktive Renditen zu erzielen.

„Der Markt bewegt sich seit über zwei Jahren seitwärts. Die Zinsen sind derzeit sehr niedrig. Anleger mit Liquiditätsvorteilen und Branchenkenntnissen sollten daher in Produkte mit angemessenen Preisen investieren. Angesichts der weiterhin starken wirtschaftlichen Schwankungen ist jedoch äußerste Vorsicht bei der Nutzung von Fremdkapital geboten“, rät Herr Thang.

Laut dem Bericht der DKRA zeigt der Markt seit Ende 2023 Anzeichen einer Erholung, konzentriert sich jedoch nur auf die B- und C-Wohnungssegmente in Großstädten. Es wird erwartet, dass dieses Segment auch in der zweiten Hälfte dieses Jahres den Markt anführen wird.

Herr Thang räumte jedoch auch offen ein, dass die derzeitige Erholung nicht wirklich stark sei. Umfragedaten zufolge lag das Angebot an Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung in den ersten sechs Monaten dieses Jahres bei 15.000 Einheiten. Der Wohnungsverbrauch stagnierte jedoch erst bei etwa 3.300 Einheiten, was einem Anstieg von 8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.

„Auch wenn Angebot und Nachfrage insgesamt gestiegen sind, ist die Zahl immer noch unbedeutend und beträgt nur 15–20 % des Vorjahreszeitraums. Darüber hinaus müssen Anleger beachten, dass in einigen anderen Segmenten, wie beispielsweise im Ferienimmobiliensektor, keine Anzeichen einer Erholung zu erkennen sind“, so die Einschätzung von Herrn Thang.

Derzeit ist die Marktstimmung in zwei Extreme gespalten. Zum einen neigen Anleger, die den finanziellen Hebel aus dem vorherigen Zyklus nutzen, immer noch dazu, ihre Gewinne zu behalten und auf Gelegenheiten zu warten. Zum anderen neigen einige Anleger, die große Bargeldbeträge halten, dazu, weiterhin abzuwarten, wie sich der Markt weiter entwickelt.

„Die von der Staatsbank Vietnams in den ersten sechs Monaten dieses Jahres veröffentlichten Daten zeigen, dass die Gesamthöhe der Einlagen trotz der sehr niedrigen Zinssätze über 13,6 Billiarden VND liegt. Diese defensive Mentalität hat zwar zu einer Erhöhung der Liquidität auf dem Immobilienmarkt geführt, ist aber immer noch begrenzt“, erklärte Herr Thang.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html