Bedenken hinsichtlich des Vorschlags zur Erhöhung der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke

Eine Anpassung der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke ist notwendig, sollte aber auf ein angemessenes Niveau angehoben werden, damit die Menschen Steuern zahlen können, der Staat Haushaltseinnahmen erzielen kann und gleichzeitig die Entwicklung gefördert wird.

Eine Anpassung der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke ist notwendig, sollte jedoch auf einem angemessenen Niveau erfolgen, damit die Menschen Steuern zahlen können, der Staat Haushaltseinnahmen erzielen kann und gleichzeitig die Entwicklung gefördert wird.

Das Institut für Wirtschaft , natürliche Ressourcen und Umwelt (IEER) der Stadt Ho Chi Minh City hat soeben ein Dokument verschickt, in dem es das Volkskomitee der Stadt Ho Chi Minh City auffordert, den Preis für landwirtschaftliche Grundstücke in der Grundstückspreisliste auf ein Niveau anzupassen, das 65 bis 70 Prozent des Preises für Wohngrundstücke entspricht.

Die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke sind zu niedrig

Laut Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des IEER, sind die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit zu niedrig, es mangelt ihnen an wissenschaftlichen Grundlagen und sie gewährleisten nicht die Marktprinzipien. Diese Situation führt zu geringen Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer, einer Stagnation des Immobilienmarktes und einem Rückgang des Baustoffmarktes aufgrund der geringeren Baunachfrage.

Das IEER ist der Ansicht, dass es im Einklang mit der neuen Grundstückspreisliste, die voraussichtlich ab dem 1. Januar 2026 in Kraft tritt, angemessen wäre, die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke auf 65–70 % der Preise für Wohngrundstücke anzuheben. Herr Thuan merkte jedoch auch an, dass dies nur für landwirtschaftliche Grundstücke gelte, deren Nutzungszweck geändert werden soll.

Frau Nguyen Hien, wohnhaft im Bezirk Hiep Binh in Ho-Chi-Minh-Stadt, stimmte dem Vorschlag des IEER zu und erklärte, sie plane, über 1.000 Quadratmeter Ackerland in Wohngrundstück umzuwandeln. Nachdem sie jedoch die Mitteilung über die fällige Steuer erhalten hatte, hielt sie sich vorübergehend zurück, da sie nicht über ausreichend Geld verfügte. Aktuellen Berechnungen zufolge beträgt der Grundstückspreis in der Region Hiep Binh etwa 28 Millionen VND/m², während der Preis für Ackerland nur 600.000 VND/m² beträgt. Aufgrund dieser Differenz beläuft sich die von Frau Hien zu zahlende Steuer auf über 27 Milliarden VND – fast 500 % mehr als zuvor.

Laut Frau Hien würde ihre Steuerdifferenz bei einer Preiserhöhung für landwirtschaftliche Grundstücke auf etwa 20 Millionen VND/m2, wie vom IEER empfohlen, nur etwa 8 Milliarden VND betragen, was einer Erhöhung von etwa 150 % gegenüber dem alten Niveau entspricht und angemessener sei. Frau Hien merkte jedoch an, dass die Preiserhöhung für Wohngrundstücke um 70 % zu hoch sei. Sie sollte nur etwa 50–55 % betragen, damit die Menschen sie leichter verkraften könnten. Darüber hinaus befürchtet sie, dass die Menschen bei einer Änderung der Landnutzung für Infrastruktur, Straßen und Straßenräumung zahlen müssten, was keine geringe Summe sei.

Herr Do Linh Dan, Direktor der Linh Dan Real Estate Consulting Company, bemerkte außerdem, dass der Preis für landwirtschaftliche Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit im Vergleich zum tatsächlichen Marktpreis zu niedrig sei. Dies führe dazu, dass bei der Umwandlung in Wohnbauland die gezahlte Steuer zu hoch sei – fast gleich hoch oder sogar höher als der Verkaufspreis des Grundstücks. Dies führe dazu, dass die Menschen nicht mehr bereit seien, das Land für den Bau von Häusern zu nutzen.

Für Unternehmen ist der Kauf landwirtschaftlicher Flächen und deren anschließende Umwandlung in Wohnbauland zur Aufteilung und Abtrennung der Grundstücke aufgrund der hohen Kosten nahezu unmöglich. Dies führt dazu, dass keine neuen Projekte realisiert werden. Tatsächlich kaufte nach der Bekanntgabe der neuen Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt kaum noch jemand landwirtschaftliche Flächen für die Entwicklung von Projekten.

Herr Dan sagte, Ho-Chi-Minh-Stadt müsse die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke an die Realität anpassen, Menschen und Unternehmen zu einer Änderung der Landnutzung ermutigen und den Bau fördern. Derzeit liegen die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke auf dem Markt bei 10 bis 20 Millionen VND/m2, während die Preisliste nur einige Hunderttausend VND angibt, was nicht den tatsächlichen Wert widerspiegelt.

Falls Ho-Chi-Minh-Stadt die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke nicht erhöht, schlug Herr Dan vor, dass es einen vernünftigeren Mechanismus zur Berechnung der Steuern geben sollte, um die große Lücke zu den Preisen für Wohngrundstücke zu verringern und ein „Einfrieren“ des Marktes zu vermeiden.

Das IEER stellte fest, dass der Vorschlag zur Erhöhung der Preise für landwirtschaftliche Flächen nur für Gebiete mit geplanter Landnutzungsumwandlung gilt. Foto: TRANG NGUYEN

Kann zu vielen Konsequenzen führen

Unterdessen kommentierte Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, dass der Vorschlag des IEER nicht wirklich vernünftig sei und detailliertere Untersuchungen erforderlich seien.

Laut Herrn Quang müssen sich die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke den Marktpreisen annähern. Tatsächlich gibt es zwischen den Preisen für landwirtschaftliche Grundstücke in der Innenstadt und den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt große Unterschiede. Ein „harter“ Anstieg der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke in allen Gebieten, wie vom IEER vorgeschlagen, ist unvernünftig.

Um die Menschen zu ermutigen, ihre Nutzung von Ackerland auf Wohngrundstücke umzustellen, müsse man einen Anpassungskoeffizienten anwenden, anstatt 100 % der Preisdifferenz gemäß der Grundstückspreisliste zu erheben, sagte Herr Quang. Dieser Satz sollte bei etwa 0,4 % bis 0,5 % liegen, um zu vermeiden, dass die Steuer die Baukosten übersteigt und die Menschen dadurch die Motivation zum Bauen verlieren.

Ein Immobilienexperte befürchtet, dass eine Erhöhung der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke auf 70 % der Preise für Wohngrundstücke viele Konsequenzen haben könnte. Landwirtschaftliche Grundstücke, die für die landwirtschaftliche Produktion vorgesehen sind, können nicht als „Zweitwohngrundstücke“ betrachtet werden. Die Festpreismethode ist nicht nur wirtschaftlich falsch, sondern schafft auch eine spekulative Mentalität, bei der man „Land hält und auf steigende Preise wartet“, was das Ziel einer planmäßigen Landentwicklung verzerrt.

Laut diesem Experten gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt zuvor eine landwirtschaftliche Nutzfläche von etwa 88.000 Hektar, während die Wohnfläche nur etwa 18.000 Hektar betrug. Würde man den Preis für landwirtschaftliche Flächen auf 70 % des Preises für Wohnflächen umlegen, was 62.000 Hektar Wohnfläche entspricht, würde dies überhaupt nicht der Realität entsprechen.

Dieser Experte betonte, dass eine Änderung der Landnutzung nicht bedeutet, dass landwirtschaftliche Flächen den gleichen Wert wie Wohnflächen haben. Denn nach der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohnflächen müssen Privatpersonen oder Unternehmen den größten Teil der Fläche für Infrastruktur und öffentliche Bauvorhaben nutzen. Tatsächlich werden etwa 10 Quadratmeter landwirtschaftliche Flächen benötigt, um 4 Quadratmeter Wohnfläche umzuwandeln. Bei einem Verhältnis von 70 %, d. h. 10 Quadratmeter landwirtschaftliche Flächen müssen 7 Quadratmeter Wohnfläche schaffen, um die Gewinnschwelle zu erreichen, ist dies völlig unrealistisch.

Quelle: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm