Die Wohnungspreise steigen nur, sie sinken nicht, die Mietpreise bleiben „unverändert“, Bedingungen für die Zwangsrückgewinnung von Grundstücken

Mehrfamilienhäuser sind nach wie vor der „Hotspot“ des Marktes. Fast 4.000 alte Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt stehen kurz vor der Renovierung. Bei der Übertragung von Landnutzungsrechten gibt es eine neue Berechnungsmethode für die Einkommensteuer. So lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienmarkt.

Auf dem nördlichen Markt sind Wohnungen das Segment, das im Jahr 2024 positive Aufmerksamkeit erhalten wird. (Foto: Linh An)

Wohnung - Hotspot des Marktes

Vor Kurzem organisierte Batdongsan.com.vn die Veranstaltung „Überblick über den vietnamesischen Immobilienmarkt 2024 und Fokus auf Da Nang “.

Auf der Konferenz sagte Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, dass Wohnungen eine Immobilienart seien, für die auf dem Markt ein relativ stabiles Interesse und Preiswachstum bestehe.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen lag im Jahr 2021 zwischen 34 und 37 Millionen VND/m². Im Jahr 2022 lag er bei 38 bis 40 Millionen VND/m². Im Jahr 2023 lag er bei 39 bis 42 Millionen VND/m². Im Jahr 2024 lag er bei 45 bis 51 Millionen VND/m².

Im Gegensatz zum kontinuierlichen Aufwärtstrend der Verkaufspreise haben sich die Mietpreise für Wohnungen in den letzten Jahren kaum verändert. Im Jahr 2021 lag der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen bei 10 Millionen VND/Monat. Bis 2023 und 2024 stieg der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen auf 12 Millionen VND/Monat.

Insbesondere auf dem nördlichen Markt sind Wohnungen das Segment, das im Jahr 2024 positive Aufmerksamkeit erhalten wird. Zu den Märkten mit dem größten Interesse an Wohnungen zählen Hanoi und Hung Yen mit einer Wachstumsrate von 7 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024, gefolgt von Hai Phong mit einer Wachstumsrate von 6 %.

In Hanoi sind die Apartmentprojekte, die im dritten Quartal 2024 die größte Aufmerksamkeit der Nutzer erhalten, Hanoi Melody Residence mit einem Anstieg des Interesses von 88 %, Heritage West Lake mit einem Anstieg von 87 %, Sunshine Green Iconic mit einem Anstieg von 76 %, Sunshine Golden River mit einem Anstieg von 74 % und The Sapphire – Vinhomes Smart City mit einem Anstieg von 58 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Apartmentprojekte, die im dritten Quartal 2024 die größte Aufmerksamkeit der Nutzer erhalten, Lavida Plus mit einem Anstieg des Interesses um 258 %, Celesta Rise mit einem Anstieg des Interesses um 198 %, das Stadtgebiet von Van Phuc City mit einem Anstieg um 57 %, The Opera Residence mit einem Anstieg um 55 %, Thu Thiem Green House mit einem Anstieg um 55 % und The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park mit einem Anstieg um 46 %.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichneten folgende Apartmentprojekte auf dem Hanoi-Markt den höchsten Preisanstieg: Times City mit 39 %, Goldmark City mit 38 %, Vinhomes Ocean Park Gia Lam mit 38 %, Vinhomes D'Capital mit 27 % und Vinhomes Smart City mit 26 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichneten folgende Apartmentprojekte den höchsten Preisanstieg: Lavida Plus mit 24 %, The Era Town mit 19 %, Masteri Thao Dien mit 18 %, The Opera Residence mit 13 % und Empire City Thu Thiem mit 13 %.

Laut Herrn Quoc Anh nehmen hochwertige und luxuriöse Wohnungen in den Großstädten, insbesondere in den drei wichtigsten Märkten des Landes, Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Da Nang, zunehmend einen größeren Anteil des Wohnungsangebots ein. Besonders in Da Nang verzeichnen Luxuswohnungen ein gutes Wachstum sowohl bei den Verkaufspreisen als auch beim Zinsniveau, während der Markt in den beiden anderen Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt eher stagniert.

Laut Daten von Batdongsan.com.vn ist der Preis für Luxuswohnungen in Hanoi von 136 Millionen VND/m2 im zweiten Quartal 2024 auf 132 Millionen VND/m2 im dritten Quartal 2024 gesunken. Im gleichen Zeitraum stieg der Verkaufspreis für Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt von 113 Millionen VND/m2 auf 121 Millionen VND/m2.

Der Preis für Luxuswohnungen in Da Nang stieg von 106 Millionen VND/m² auf 111 Millionen VND/m². Da Nang ist auch der Markt mit dem größten Interesse an Luxuswohnungen, von 240 Punkten auf 260 Punkte.

In Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi sank das Interesse. In Hanoi sank das Interesse an Luxuswohnungen von 109 auf 107 Punkte, in Ho-Chi-Minh-Stadt von 50 auf 45 Punkte.

Herr Quoc Anh sagte, dass die Einwohner Hanois vermehrt nach Luxuswohnungen suchen und den Gebieten Hung Yen, Da Nang und Hai Phong große Aufmerksamkeit schenken. Im Verhältnis des Interesses der Hanoier an Luxuswohnungen nach Gebieten liegt Hung Yen mit 44 % an der Spitze, Da Nang folgt mit 15 % auf dem zweiten Platz. Hai Phong belegt mit einer Suchrate von 9 % den dritten Platz. Dies sind auch die drei Gebiete mit der höchsten Anzahl an Suchanfragen für Luxuswohnungen auf dem Markt.

Laut dem stellvertretenden Generaldirektor von Batdongsan.com.vn sind Markenimmobilien das Highlight im Luxuswohnungssegment. „Branded Residences“ sind hochwertige Immobilienprojekte, die in Zusammenarbeit mit namhaften Marken entwickelt werden. Diese Projekte bieten luxuriöse Dienstleistungen und Annehmlichkeiten in stilvollem Design. Die Hauptgründe für den Kauf von Markenimmobilien sind: Dienstleistungen und Annehmlichkeiten (34 %), Gewinnpotenzial (25 %), Gebäudeinstandhaltung und -verwaltung (23 %) und Markenbekanntheit (10 %).

Fast 4.000 alte Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt stehen vor der Sanierung.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat gerade ein Dokument herausgegeben, in dem es Agenturen mit der Lösung von Schwierigkeiten und Problemen bei der Reparatur von Wohnungen und Gemeinschaftseigentum in Mehrfamilienhäusern beauftragt, die vom Zentrum für Wohnungsverwaltung und Baubewertung der Baubehörde verwaltet werden.

Zuvor hatte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Ende Juli den Volkskomitees der Bezirke und der Stadt Thu Duc 3.944 staatliche Wohnungen zugeteilt, damit diese Gemeinden die Verwaltungs- und Nutzungspläne für Umsiedlungszwecke genehmigen konnten.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt fordert die Bezirke und die Stadt Thu Duc auf, die tatsächliche Anzahl der zu reparierenden Wohnungen sowie den Fortschritt und den Umsiedlungsplan detailliert zu melden. Auf der Grundlage des oben genannten Plans wird das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion die Wohnungen und Gemeinschaftsbereiche in den Wohnhäusern reparieren.

Die knapp 4.000 auf die Ortschaften verteilten Wohnungen sind in 3 Gruppen unterteilt.

Konkret umfasst die Gruppe 1 alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im öffentlichen Eigentum, die noch leer stehen und noch nicht bezugsfertig sind. Die Gruppe 2 umfasst leer stehende Wohnungen, die noch nicht bezugsfertig sind und sich zwischen Wohnungen befinden, die bezugsfertig sind, für die aber noch keine Wohnungsverwaltung eingerichtet wurde.

Bei Wohnungen der beiden oben genannten Gruppen wird das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion die Reparaturen überwachen und dafür sorgen, dass die Arbeiten gemäß den Vorschlägen der Gemeinden voranschreiten.

Zur Gruppe 3 gehören leerstehende Wohnungen, die zwischen anderen Wohnungen liegen, für die eine Wohnungsverwaltung eingerichtet wurde.

Für diese Gruppe ist das Zentrum für Wohnungsverwaltung und Bauinspektion mit der Reparatur der Wohnungen beauftragt und koordiniert mit der Verwaltung die Vorlage eines Plans zur Reparatur des Gemeinschaftseigentums des Wohnhauses an das Bauamt.

Neue Methode zur Berechnung der Einkommensteuer bei der Übertragung von Landnutzungsrechten

Nach den bisherigen Regelungen wurde das zu versteuernde Einkommen aus der Übertragung von Landnutzungsrechten jeweils als Übertragungspreis ermittelt. Mit den neuen Regelungen im Landgesetz 2024 hat sich die Berechnungsmethode jedoch geändert.

Dies ist ein wichtiger Inhalt des Bodengesetzes von 2024 bei der Änderung der Vorschriften über Einkünfte aus Immobilienübertragungstätigkeiten, die der persönlichen Einkommensteuer (PIT) unterliegen.

Zuvor war das zu versteuernde Einkommen aus Immobilienübertragungen in Absatz 1, Artikel 14 des Einkommensteuergesetzes von 2007 (geändert und ergänzt durch Gesetz Nr. 71/2014/QH13) geregelt, in dem festgelegt ist, dass das zu versteuernde Einkommen aus Immobilienübertragungen jeweils als Übertragungspreis bestimmt wird.

Die obige Regelung wurde jedoch durch Artikel 247 des Landgesetzes 2024 mit Wirkung vom 1. August geändert und ergänzt.

Demnach wird das zu versteuernde Einkommen bei der Übertragung von Immobilien jeweils als Übertragungspreis ermittelt; bei der Übertragung von Landnutzungsrechten wird das zu versteuernde Einkommen anhand des Grundstückspreises in der Grundstückspreistabelle berechnet.

So wurden im Bodengesetz von 2024 Regelungen zur Ermittlung des zu versteuernden Einkommens bei der Übertragung von Landnutzungsrechten hinzugefügt. Konkret wird ab dem 1. August das zu versteuernde Einkommen aus der Übertragung von Landnutzungsrechten anhand des Grundstückspreises in der Grundstückspreistabelle ermittelt.

Unterdessen werden die zu versteuernden Einkünfte aus anderen Immobilienübertragungen (keine Landnutzungsrechte) weiterhin jeweils auf Grundlage des Übertragungspreises ermittelt.

Gemäß dem Bodengesetz von 2024 werden die Volkskomitees der Provinzen ab 2026 einmal jährlich Bodenpreislisten herausgeben, um nah am Markt zu bleiben, statt wie bisher alle fünf Jahre.

Derzeit gilt in vielen Orten bis zum 31. Dezember 2025 weiterhin die vom Volkskomitee der Provinz gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 herausgegebene Bodenpreisliste.

In Ho-Chi-Minh-Stadt hat das städtische Volkskomitee Ende Oktober, nachdem es fast drei Monate lang Kommentare, Erklärungen und entsprechende Anpassungen erhalten hatte, offiziell eine Entscheidung zur Anpassung der Grundstückspreisliste 2020 erlassen. Diese Grundstückspreisliste gilt vom 31. Oktober 2024 bis zum 31. Dezember 2025.

In der neu herausgegebenen Preisliste werden die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke angepasst, indem die Grundstückspreise in der Preisliste 2020 mit dem Anpassungskoeffizienten (K-Koeffizient) multipliziert werden, der der jeweiligen Fläche und Lage entspricht. Im Vergleich zum alten Preis ist der angepasste Preis für landwirtschaftliche Grundstücke leicht gestiegen.

Wenn bei Wohngrundstücken der Grundstückspreis im Jahr 2020 nach Multiplikation mit dem Koeffizienten K nur 30 % des Marktpreises beträgt, beträgt die angepasste Grundstückspreisliste etwa 50 % des Marktpreises.

Den höchsten Preis für Wohngrundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnen Grundstücke an drei Routen: Nguyen Hue, Dong Khoi und Le Loi, Distrikt 1, mit 687,2 Millionen VND/m2. Verglichen mit dem mit dem Koeffizienten multiplizierten Grundstückspreis im Jahr 2020 (567 Millionen VND/m2) stieg der bereinigte Preis für Wohngrundstücke an den oben genannten Routen um 120,2 Millionen VND/m2, was 21 % entspricht.

Allerdings ist diese Zahl im Vergleich zum Ende Juli zur Kommentierung freigegebenen Entwurf deutlich gesunken, als der vorgeschlagene Grundstückspreis für die drei oben genannten Routen bei 810 Millionen VND/m2 lag.

Der niedrigste Grundstückspreis der Stadt liegt im Wohngebiet Thieng Lieng im Bezirk Can Gio mit 2,3 Millionen VND/m². In der Preisliste 2020 beträgt der Grundstückspreis in diesem Gebiet, multipliziert mit dem Koeffizienten K, nur 170.000 VND/m². Bereinigt hat sich der Grundstückspreis um das 13,5-fache erhöht.

Voraussetzungen für die Zwangsenteignung

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Entscheidungen zur Landrückgewinnung zwingend umgesetzt werden können?

Absatz 2, Artikel 89 des Landgesetzes von 2024 (gültig ab August 2024) legt fest, dass die Vollstreckung von Entscheidungen zur Landrückgewinnung erfolgt, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

a) Der Beschluss zur Landrückgabe ist in Kraft getreten, doch die Person, deren Land zurückerhalten wurde, hält sich nicht an den Beschluss zur Landrückgabe, nachdem das Volkskomitee auf Gemeindeebene, das Komitee der Vietnamesischen Vaterländischen Front auf Gemeindeebene, in der das Land zurückerhalten wurde, und die zuständige Landverwaltungsbehörde oder die Einheit oder Organisation, die die Aufgaben der Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung wahrnimmt, mobilisiert und überzeugt wurden;

b) Die Entscheidung zur Durchsetzung der Entscheidung über die Landrückgewinnung wurde öffentlich am Sitz des Volkskomitees auf Gemeindeebene und am gemeinsamen Wohnort des Wohngebiets ausgehängt, in dem das Land zurückgewonnen wird.

c) Die Entscheidung zur Vollstreckung des Landrückgewinnungsbeschlusses ist rechtskräftig geworden.

d) Der Vollstreckungsschuldner hat den Bescheid über die Vollstreckung des wirksamen Grundstücksrückforderungsbescheids erhalten.

Falls die Person, gegen die die Vollstreckung verhängt wird, die Entgegennahme des Vollstreckungsbescheids verweigert oder bei der Zustellung des Vollstreckungsbescheids abwesend ist, erstellt das Volkskomitee auf Gemeindeebene ein Protokoll.

Die Vollstreckung von Entscheidungen zur Landrückgewinnung kann daher nur erfolgen, wenn alle oben genannten Bedingungen erfüllt sind.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html