Schnäppchen oder nur eine Spielerei?

Die Wahrheit über den Trick, Wohnungen mit Verlust zu verkaufen

Bei einem als „Luxus“ geltenden Projekt im Bezirk Hai Ba Trung verkaufen einige „Hausbesitzer“ Wohnungen mit einem Verlust von 300 bis 800 Millionen VND. Beispielsweise kostete eine komplett möblierte Wohnung mit einer Fläche von 100 m² und drei Schlafzimmern in diesem Projekt Anfang 2022 über 5 Milliarden VND. Jetzt hat sich der „Hausbesitzer“ jedoch bereit erklärt, den Verlust um 500 Millionen VND auf 4,5 Milliarden VND zu senken, was einem Preis von etwa 45 Millionen VND/m² entspricht.

Auch bei diesem Projekt lag der Preis für eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 48 Quadratmetern zuvor bei 3 Milliarden VND, jetzt hat der „Hausbesitzer“ jedoch zugestimmt, den Preis auf 2,5 – 2,7 Milliarden VND zu senken.

Viele „Hausbesitzer“ akzeptieren Verluste von bis zu 300 – 400 Millionen VND pro Einheit, manche gehen sogar aufs Ganze und begrenzen Verluste von bis zu 800 Millionen VND. (Foto: BDS)

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ erklärte Herr Do Kien Hung, Leiter einer Immobilienbörse im Bezirk Thanh Xuan: „Seit 2020 kommt es immer wieder zu „Verlusten bei der Wohnungsmiete“. Es gibt zwar auch einige Fälle von echten „Verlusten bei der Wohnungsmiete“, aber die meisten davon sind bloß Tricks von Immobilienmaklern.“

Herr Hung erklärte, dass es angesichts des im Laufe der Jahre allmählich abnehmenden Wohnungsangebots und der Tatsache, dass insbesondere erschwingliche Wohnungen mit einem Preis von unter 25 Millionen VND/m2 in Hanoi fast verschwinden, keine Möglichkeit gebe, die Verluste bei Wohnungen zu begrenzen.

„Die Preise für die meisten Wohnungen in Hanoi, die unter 35 Millionen VND/m2 kosten, steigen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt“, sagte Herr Hung.

Beispielsweise schwankte der Verkaufspreis der Wohnungen auf dem Primärmarkt, einem städtischen Projekt im Bezirk Nam Tu Liem, im Juni letzten Jahres zwischen 41 und 42 Millionen VND/m2, ist jetzt aber je nach Standort auf 45 bis 47 Millionen VND/m2 gestiegen.

Oder ein anderes Stadtprojekt in Gia Lam, dessen Verkaufspreis im Juni 2022 zwischen 30 und 32 Millionen VND/m2 lag, für das der Investor nun einen neuen Preis von über 35 Millionen VND/m2 angesetzt hat.

Auf dem Sekundärmarkt lag derweil ein im Jahr 2020 übergebenes neues Projekt direkt an der Quang Trung Straße (Bezirk Ha Dong) bei seiner Eröffnung zum Verkauf je nach Lage bei etwa 26 bis 29 Millionen VND/m2. Jetzt verkaufen die Eigentümer es für über 40 Millionen VND/m2. Somit hat dieses Projekt in nur drei Jahren seinen Wert um fast 40 % gesteigert.

„Daher steigen die Wohnungspreise im aktuellen Kontext eines starken Angebotsmangels leicht an, lassen sich aber nur schwer senken“, sagte Herr Hung.

Der Bericht von Batdongsan.com.vn für das erste Quartal dieses Jahres zeigt, dass 43 % der Menschen mit Immobilienbedarf weiterhin auf sinkende Immobilienpreise warten.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, merkte jedoch an, dass die Wohnungspreise in naher Zukunft kaum stark sinken werden, da Immobilienarten, die den tatsächlichen Wohnbedarf decken, noch immer der Lichtblick auf dem Immobilienmarkt seien.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, erklärte, die Immobilienpreise in Hanoi seien rückläufig. Tatsächlich sei dies jedoch nicht der Fall. Zudem seien die aktuellen Immobilienpreise deutlich höher als zu Beginn des Projekts, weshalb hohe Preisnachlässe als Geschäftsstrategie des Investors gelten.

„In diesem Jahr wird das Wohnungssegment auf dem Hanoi-Markt mehr Aufmerksamkeit erhalten als Produkte in niedrigen Gebäuden, da die Preise für Produkte in niedrigen Gebäuden auf einem hohen Niveau liegen“, sagte Herr Dinh.

Darüber hinaus sind Herr Dinh und viele andere Experten der Meinung, dass die Angebotskrise auf dem Markt nicht kurzfristig gelöst werden kann und dass es den Marktregeln zufolge bei hoher Nachfrage, aber knapper werdender Produkte natürlich zu Preissteigerungen und nicht zu Preisrückgängen kommt.

Es gibt tatsächlich Fälle, in denen Verluste eingespart wurden.

Wie Herr Hung mitteilte, gibt es zwar auch Fälle, in denen echte Verluste eingespart werden, diese seien jedoch selten. Beispielsweise macht ein Hausbesitzer Verluste und braucht dringend Geld. Er ist bereit, mit Verlust zu verkaufen, um sein Kapital zurückzugewinnen.

„ Aufgrund der wirtschaftlichen Schwierigkeiten müssen Geschäftsleute häufig ihre Häuser und Autos verkaufen, um Geld für den Fortbestand ihrer Unternehmen zu bekommen. Das kommt zwar vor, aber nicht oft. Die meisten Hausbesitzer verkaufen ihre Häuser zu einem guten Preis an Bekannte“, sagte Herr Hung.

Es gibt zwar einige Fälle von „Verlustminderung“, doch meist handelt es sich dabei lediglich um Tricks von Immobilienmaklern. (Foto: MD)

Zweitens führen Projekte mit „Skandalen“, wie etwa Wohnungen, deren Qualität nicht dem Preis entspricht, oder Projekte mit zahlreichen Verstößen bei Konstruktion und Design, die dazu führen, dass die Standards für die Vergabe von „roten Büchern“ oder „rosa Büchern“ an die Bewohner nicht erfüllt werden, dazu, dass viele Menschen „Einbußen“ in Kauf nehmen, um andere Projekte zu finden.

„In Hanoi gibt es zahlreiche Wohnungsbauprojekte mit Bau- und Planungsverstößen. Viele Hauskäufer haben seit Jahrzehnten keine roten Bücher mehr erhalten. In diesem Fall werden viele Menschen ihre Verluste begrenzen und sich nach anderen Projekten umsehen“, sagte Herr Hung.

Drittens gibt es Fälle, in denen Eigenheimbesitzer Wohnungen mit einem 50-jährigen Eigentumsvertrag kaufen und nach etwa 10 bis 15 Jahren bereit sind, „Verluste zu begrenzen“, um ein anderes Projekt zu finden.

„Dieser Fall kommt zwar nicht häufig vor, kommt aber vor. Denn Wohnprojekte mit langfristigem oder dauerhaftem Eigentum erzielen höhere Preise als Wohnungen mit 50-jährigem Eigentum. Während der Nutzungsdauer wird die Abschreibung vom Verkaufspreis abgezogen, sodass Verluste entstehen“, sagte Herr Hung.

Der offensichtlichste Fall sind schließlich Luxuswohnungsprojekte mit astronomischen Preisen, die nicht verkauft werden und bei denen Verluste eingedämmt werden müssen, um sie schnell verkaufen zu können.

„Der Wohnungsmarkt in Vietnam weist einen erheblichen Mangel an erschwinglichen Produkten, aber einen Überschuss an Luxuswohnungen auf. Da das Angebot die Nachfrage übersteigt, müssen Hausbesitzer bei der Übertragung Verluste hinnehmen“, erklärte Herr Hung.

Quelle: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html