Beseitigung großer Engpässe für Kommunen bei der Bewerbung um städtische Investitionsprojekte

Legen Sie den Mindestsatz für die Zahlung an den Staatshaushalt fest, anstatt den Betrag

Die Regierung hat kürzlich das Dekret Nr. 115/2024 erlassen, das eine Reihe von Artikeln und Maßnahmen zur Umsetzung des Gesetzes über die Ausschreibung von Investoren für Projekte auf Grundstücken enthält. Die größte Änderung dieses Dekrets besteht darin, den Mindestsatz, den Unternehmen an den Staatshaushalt abführen müssen, klar festzulegen.

Laut Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan hatten die Gemeinden zuvor gemäß den Bestimmungen des Dekrets 25/2020, das den Wert der Zahlungen an den Staatshaushalt zusätzlich zu den Landnutzungsgebühren und der Grundrente (früher bekannt als m3) festlegt, in drei Punkten Schwierigkeiten.

Erstens gibt es keinen Referenzlandfonds, da keine Auktionsergebnisse vorliegen oder es zu viele Referenzlandfonds gibt, was eine Synthese erschwert. Zweitens ist es schwierig, die voraussichtliche Landnutzungsgebühr und die Grundrente zu bestimmen. Drittens ist die Koordination zwischen den lokalen Behörden bei dieser Wertermittlungsarbeit schwierig. Dies ist einer der Gründe, warum viele Gemeinden bei der Organisation von Ausschreibungen für Projekte, bei denen Land genutzt wird, verwirrt sind.

Um die oben genannten Mängel zu beheben, legt Artikel 48 des Dekrets 115/2024 den Mindestsatz für die Zahlung an den Staatshaushalt (allgemein als m-Wert bezeichnet) fest, der bei der Ausschreibung von Investoren für die Umsetzung von Projekten in städtischen Gebieten zu zahlen ist. Für ländliche Wohngebiete wird der Betrag nicht wie bisher, sondern als Prozentsatz berechnet.

Der Prozentsatz wird auf Grundlage der durchschnittlichen Steigerungsrate nach der Versteigerung der Landnutzungsrechte (Differenz zwischen dem Startpreis und dem Auktionspreis, der den Zuschlag erhält) für Grundstücke berechnet, auf denen in der Ortschaft Projekte umgesetzt werden.

Das zur Umsetzung des genannten Projekts versteigerte Grundstück (wobei nicht die Ergebnisse einzelner Grundstücksauktionen für den Bau von Eigenheimen herangezogen werden) muss innerhalb von 3 aufeinanderfolgenden Jahren vor dem Datum der Entscheidung zur Genehmigung der Investitionspolitik des Projekts ein erfolgreiches Auktionsergebnis aufweisen (in einigen Sonderfällen bis zu 7 Jahre) und sich in einer ähnlichen Lage (auf derselben Bezirksebene oder in einem anderen Bezirk der Provinz) wie das versteigerte Grundstück befinden.

Somit ändert das Dekret die Art und Weise der Festlegung der Kriterien zur Bewertung der Landnutzungseffizienz in Richtung der Anwendung des „Mindestbeitragssatzes an den Staatshaushalt“, anstatt diesen Wert wie bisher in konkreten Geldbeträgen zu bestimmen. Der tatsächliche Beitragsbetrag an den Staatshaushalt (Wert M) entspricht dem vom Investor vorgeschlagenen Beitragssatz an den Haushalt multipliziert mit der tatsächlichen Landnutzungsgebühr und der Pacht des Projekts.

Ein Immobilienprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: Trinh Nguyen).

Erwartet erhebliche Einnahmen für die Region

Immobilienrechtsexperten veranschaulichen die Ermittlung des m-Wertes wie folgt:

Das Volkskomitee der Provinz A hat eine Auktion von Landnutzungsrechten für vier Stadtgebiete durchgeführt. Anhand der Auktionsergebnisse dieser vier Projekte berechnet die Region A die durchschnittliche Steigerungsrate nach dem Zuschlag (das Verhältnis zwischen Mindestpreis und Auktionspreis). Das Ergebnis beträgt 10 %. Der in den Ausschreibungsunterlagen angegebene Satz von 10 % ist der Mindestbetrag, den der Investor an den Staatshaushalt zahlen muss (Wert m).

Investoren müssen einen Beitrag an den Staatshaushalt von mindestens 10 % vorschlagen. Der tatsächliche Beitrag an den Staatshaushalt entspricht dem vom erfolgreichen Investor vorgeschlagenen Beitrag (z. B. 20 %) multipliziert mit der tatsächlich zu zahlenden Landnutzungsgebühr und Pacht (z. B. 200 Milliarden VND). Landnutzungsgebühr und Pacht werden gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes berechnet. Somit zahlt der Investor zusätzlich zu seiner Verpflichtung zur Landnutzungsgebühr (Wert M) weitere 40 Milliarden VND an den Staatshaushalt.

Wenn die Gemeinde noch nie eine Projektauktion organisiert hat, gibt es keinen Referenzlandfonds, der in die Formel einbezogen werden kann. Absatz 6, Artikel 48 des Dekrets legt außerdem fest, dass, falls kein Referenzlandfonds für eine Auktion vorhanden ist, die durchschnittliche Steigerungsrate des Budgetzahlungswerts von Projekten verwendet werden kann, die in den fünf aufeinanderfolgenden Jahren vor dem Datum der Investitionsentscheidung oder des Dokuments, das die Informationen zum ausgeschriebenen Projekt genehmigt, zur Ausschreibung freigegeben wurden.

Falls die Auswahl der Investoren für die Projektumsetzung nicht durch eine Auktion oder ein Bieterverfahren organisiert wurde und somit kein Referenzgrundstücksfonds vorhanden ist, ist in den Ausschreibungsunterlagen keine Höhe der Zahlung an den Staatshaushalt (m) angegeben. Diese Höhe wird vom Investor in den Ausschreibungsunterlagen vorgeschlagen. Die vom Investor (M) vorgeschlagene Höhe der Zahlung an den Staatshaushalt wird gleichzeitig mit der Zahlung der Landnutzungsgebühren und der Pacht gemäß der im Projektvertrag festgelegten Form und Frist gezahlt.

Damit ist die Bestimmung des Beitragssatzes zum Staatshaushalt (m) klar und vollständig geworden, was für viele Gemeinden Schwierigkeiten beseitigt. Die neue Regelung zur Bestimmung des Betrags des Staatshaushaltsbeitrags (m) dürfte den Gemeinden erhebliche Einnahmen bringen und das Investitionsumfeld transparenter und attraktiver gestalten.

Laut Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan kann die obige Berechnung jedoch auch die Projektimplementierungskosten des Unternehmens erheblich über den von M zu zahlenden Geldbetrag hinaus erhöhen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm