Probleme des Bodenrechts

Der zusammenfassende Bericht zu den Themen der Interpellation, die der Generalsekretär der Nationalversammlung, Bui Van Cuong, kürzlich an die Delegierten sandte, kam zu dem Schluss, dass die Regierung zahlreiche Maßnahmen ergriffen und zahlreiche Dokumente herausgegeben habe, um die Schwierigkeiten auf diesem Markt zu beseitigen. So forderte sie den Premierminister in Telegrammen und Dokumenten auf, Ministerien und Kommunen zu einer Umstrukturierung des Immobilienmarktes aufzufordern. Dieser Markt, einschließlich des Wohnungsmarktes, sei jedoch aufgrund von Rechtsverfahren, Grundstücksfonds und Investitionskapital weiterhin mit Schwierigkeiten und Engpässen konfrontiert.

Wegen fehlendem „Wohnland“ nicht genehmigt

Einige Verwaltungsverfahren für Investitionen sind umständlich und behindernd, die Marktsegmente sind noch immer verzerrt, und die Investition von Kreditkapital in diesen Markt birgt weiterhin viele potenzielle Risiken. Aufgrund dieser Schwierigkeiten müssen Immobilienunternehmen Investitionen und Bauprojekte einstellen, was auch Bauunternehmern, Materiallieferanten und vielen anderen Branchen Schwierigkeiten bereitet. „Grundstücksbezogene Rechtliche Probleme wie die Festlegung von Grundstückspreisen, Landnutzungsgebühren, Baugenehmigungen oder Vorschriften zur Investorenauswahl, die sich mit den Vorschriften zu Investitionen, Ausschreibungen und Grundstücken überschneiden, stellen große Hindernisse für die Erholung und Entwicklung des Immobilienmarktes dar“, so die Einschätzung der Bewertungsagentur.

In Ho-Chi-Minh-Stadt gab es mehr als 100 Immobilienprojekte, bei denen Schwierigkeiten aufgetreten sind und deren Lösung untersucht wurde bzw. wird. Darüber hinaus hat das Ministerium für Planung und Investitionen dem Volkskomitee der Stadt kürzlich auch über die Umsetzung der Investitionsgenehmigungen für Immobilienprojekte in der Region berichtet.

Dementsprechend erfüllen 62 der 117 Projektdossiers, in denen die Genehmigung von Investitionsrichtlinien beantragt wird und die diese Agentur bearbeitet, nicht die Voraussetzungen, um als Investoren für gewerbliche Wohnungsbauprojekte (NƠTM) zu gelten, da sie nicht über Wohngrundstücke verfügen oder ihnen gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 nicht die Übertragung sämtlicher Wohngrundstücke zusteht.

Daher empfahl das Ministerium für Planung und Investitionen dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Investitionspolitik nicht zu genehmigen, da sie nicht den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des Wohnungsbaugesetzes entspreche. Dies bereitet Immobilienunternehmen Sorgen, da es zu einer Blockade der Projektumsetzung führen könnte.

Der Abbau rechtlicher Hindernisse trägt zur reibungslosen Umsetzung von Immobilienprojekten bei und fördert die Marktentwicklung. Foto: HOANG TRIEU

Laut MSc. Nguyen Nhat Khanh, Dozent an der juristischen Fakultät der Universität für Wirtschaft und Recht (VNU-HCM), ist die Ablehnung der Investitionspolitik dieser 62 Projekte aus rechtlicher Sicht völlig angemessen. Aus wirtschaftlicher Sicht und im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes weist dies jedoch viele Punkte auf, die nicht wirklich angemessen sind.

Denn um ein New Rural Project umsetzen zu können, müssen die Unternehmen über einen ausreichend großen Grundstücksfonds verfügen. Tatsächlich beträgt die Zahl der Projekte mit 100 % Wohngrundstücken oder einem Teil davon jedoch nicht mehr als 5 % der Gesamtzahl der New Rural-Projekte auf dem Markt.

Daher verursachen die oben genannten strengen Vorschriften zur Landnutzung viele Schwierigkeiten, wenn Unternehmen NƠTM-Projekte umsetzen möchten. Wenn wir keine Lösung für diese Probleme finden, könnten Hunderttausende Milliarden VND, die in die Umsetzung dieser Projekte investiert wurden, „stecken bleiben“. Dies würde zu einer Verschwendung von Investitionskapital führen und das Problem der Wohnungsversorgung nicht lösen.

Um die oben genannten Projekte zu realisieren, sind laut Meister Nguyen Nhat Khanh rechtliche und organisatorische Lösungen erforderlich. Aus rechtlicher Sicht muss die Nationalversammlung bald die Vorschriften zu Landnutzungsformen prüfen und ändern, um NƠTM-Projekte im Wohnungsbaugesetz umzusetzen. Dabei dürfen die Landnutzungsformen für Projekte nicht mehr beschränkt werden, sondern müssen wie bisher nur Wohngrundstücke umfassen. Gleichzeitig muss die Einhaltung der lokalen Landnutzungs- und Bauplanung sichergestellt werden.

„Aus Managementsicht kann das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt in naher Zukunft die Investoren dieser 62 Projekte unterstützen, indem es Ausschreibungen für Projekte organisiert, bei denen Land genutzt wird, um Investoren auszuwählen, die die Bedingungen für die Umsetzung des NƠTM-Projekts erfüllen (wenn der Staat den Zuschlag erhält, wird er Land zur Umsetzung des NƠTM-Projekts zuteilen oder pachten) oder den Zweck des NƠTM-Projekts in sozialen Wohnungsbau umwandeln, um nicht an die Form der Landnutzung gebunden zu sein“, äußerte Meister Khanh seine Meinung.

Viele Regelungen müssen überarbeitet werden

In der offiziellen Depesche „Vorschlag zur Änderung von Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert), um Bedingungen für Verhandlungen zwischen Investoren über den Erhalt von Landnutzungsrechten für Landarten im Einklang mit der Planung zur Umsetzung neuer Projekte zur ländlichen Entwicklung zu schaffen“, die an die Nationalversammlung gesandt wurde, schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, vor, Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) zu ändern, um Bedingungen für Verhandlungen zwischen Unternehmen und Investoren über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für Landarten im Einklang mit der Landnutzungsplanung, Stadtplanung und Bauplanung zur Umsetzung neuer Projekte zur ländlichen Entwicklung zu schaffen.

Herr Chau wies außerdem darauf hin, dass die Regelung in Punkt b, Absatz 1, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nur Vereinbarungen über den Erhalt des Nutzungsrechts für Wohngrundstücke zulässt oder dass man über das Nutzungsrecht für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke verfügen muss. Sie sei daher inhaltlich enger gefasst als die aktuellen Regelungen des Bodengesetzes von 2013 und schaffe somit keine günstigen Bedingungen für Investoren, um Zugang zu Grundstücken zu erhalten, und gewährleiste nicht die gesetzlichen und legitimen Rechte und Interessen der Landnutzer.

Laut Herrn Chau wird es Investoren bei Verabschiedung dieser Regelung in den nächsten zehn Jahren nicht mehr gestattet sein, „die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu vereinbaren“, um das Projekt zur Neuen Ländlichen Entwicklung umzusetzen. Somit wird es keinen Fall mehr geben, in dem ein Investor die Bedingung „das Recht zur Nutzung von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken zu haben“ erfüllt, wie in Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) festgelegt.

Bezüglich der Probleme mit künftigem Wohnraum sagte Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, bei einem kürzlich vom Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung und dem Bauministerium organisierten Workshop zur Kommentierung des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft (geändert), dass es in der Stadt bei künftigen Bauprojekten für gewerblichen Wohnraum zu zahlreichen Problemen gekommen sei. Daher müsse die zuständige Behörde über ein Genehmigungsdokument für das Projekt verfügen, das zum Verkauf künftiger Wohnungen berechtigt sei. Dies habe zahlreiche Konsequenzen, insbesondere die Ausstellung von Eigentumszertifikaten für NƠTM-Käufer in Bezug auf die Bestimmungen des Bodengesetzes.

Laut Herrn Bui Xuan Cuong schreibt Absatz 2, Artikel 25 des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) vor, dass künftige Häuser und Bauwerke über eine der folgenden Arten von Landnutzungsdokumenten verfügen müssen (Landzuteilungsentscheidung, Landpachtvertrag, Landpachtvertrag, Landnutzungsrechtszertifikat, Zertifikat des Hauseigentums und Landnutzungsrechts; Zertifikat des Landnutzungsrechts, Hauseigentum und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte …).

Gleichzeitig ist es Landnutzern gemäß dem geltenden Landgesetz gestattet, Landnutzungsrechte zu übertragen, zu pachten, unterzupachten, zu schenken, zu verpfänden und mit Kapital zu versehen, sofern sie über eine entsprechende Bescheinigung verfügen.

Falls dem Landnutzer gestattet wird, die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen aufzuschieben oder finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen, muss er diese vor der Ausübung seiner Rechte erfüllen. Das heißt, falls dem Investor ein Grundstück zugeteilt wird, er aber seine finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf die Landnutzungsgebühren nicht erfüllt, kann er seine Rechte als Landnutzer gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes, einschließlich des Rechts auf Übertragung der Landnutzungsrechte, nicht ausüben.

Daher empfiehlt das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Redaktionsausschuss, den Inhalt der Grundstücksbedingungen für das Genehmigungsverfahren für künftige Wohn- und Bauvorhaben zu prüfen und anzupassen, da „der Investor seinen finanziellen Verpflichtungen nachgekommen ist und über eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht verfügt“. Dadurch sollen rechtliche Probleme im nächsten Schritt, insbesondere bei der Ausstellung von Bescheinigungen an die Bevölkerung, vermieden werden.

Planungsanpassung nach der Übertragung zulassen

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, erklärte, der Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft sehe bei der Übertragung von Immobilienprojekten vor, dass bei der Übertragung des gesamten oder eines Teils des Projekts sichergestellt werden müsse, dass sich die Ziele und die Planung des Projekts nicht ändern. Dies sei „ungünstig“, da viele Investoren nach Erhalt des Projekts die Planung anpassen müssten, um das Projekt zu verbessern. Laut Bui Xuan Cuong ziele die Projektanpassung darauf ab, das Projekt zu optimieren. Der entscheidende Punkt sei die Erhöhung des Landnutzungskoeffizienten und die Einhaltung der Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes. Investoren müssten sich den Vorschriften entsprechend anpassen und zusätzliche finanzielle Verpflichtungen eingehen. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt schlug vor, diese Regelung zu überarbeiten, um während des Umsetzungsprozesses nicht im Widerspruch zu den Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes zu stehen, da dies andernfalls den Umsetzungsprozess nach Erhalt der Projektübertragung beeinträchtigen würde.

Seminar „Rechtliche Hürden für Immobilien abbauen“

Am 9. November organisierte die Zeitung Nguoi Lao Dong ein Seminar zum Thema „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“, um die Meinungen der Gäste anzuhören und aufzunehmen und so Lösungen zu finden, um Engpässe zu beseitigen, den Fluss des Immobilienmarktes zu entlasten und ein stabiles und nachhaltiges Wirtschaftswachstum zu fördern ...

(*) Siehe Lao Dong Zeitung, Ausgabe vom 8. November

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm