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| Kürzlich veröffentlichte Berichte zahlreicher Immobilienforschungsinstitute zeigen, dass das Interesse am Grundstückssegment vom zweiten Quartal 2022 bis zum zweiten Quartal 2023 weiterhin sehr gering ausfällt. (Quelle: Tien Phong) |
Kontinuierliche Aussetzung von Grundstücksversteigerungen
Vor kurzem hat der Bezirk Dong Anh (Stadt Hanoi) fortlaufend Mitteilungen veröffentlicht, in denen er die Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte im Rahmen des Projekts zum Aufbau der technischen Infrastruktur für das Auktionsgebiet für Landnutzungsrechte in der Gemeinde Van Ha, Bezirk Dong Anh, vorübergehend aussetzt.
Konkret veröffentlichten Lac Viet Auction Joint Stock Company und Vietnam Auction Joint Stock Company am 21. Juli gleichzeitig Bekanntmachungen über die vorübergehende Aussetzung der Versteigerungen von Landnutzungsrechten für 28 Grundstücke im Block LK1 und 20 Grundstücke im Block LK3 des Projekts zum Aufbau der technischen Infrastruktur für das Versteigerungsgebiet für Landnutzungsrechte in der Gemeinde Van Ha, Bezirk Dong Anh.
Der Grund für die Aussetzung basiert auf der offiziellen Meldung Nr. 1778/UBND – TNMT vom 21. Juli und der offiziellen Meldung Nr. 755/QLDA – KHTH des Volkskomitees des Bezirks Dong Anh und des Investitions- und Bauprojektmanagementausschusses des Bezirks Dong Anh zur Aussetzung der Versteigerung von Landnutzungsrechten für die Grundstücke LK1 und LK3.
Zuvor waren am 22. Juli 28 Grundstücke im Block LK1 mit einer Fläche von 130,8 – 276,65 m2 zur Versteigerung angekündigt und mit einem Startpreis von 29,7 – 34,4 Millionen VND/m2 angeboten worden. Daher wurde die Auktion unerwartet genau einen Tag vor dem zuvor angekündigten offiziellen Termin ausgesetzt.
Die restlichen 20 Grundstücke im Block LK3 wurden am 29. Juli zur Versteigerung angekündigt, mit einer Fläche von 126 – 270 m2/Grundstück und einem Startpreis von 29,7 – 34,4 Millionen VND/m2.
Der Ankündigung zufolge erhalten Kunden, die Auktionsdokumente gekauft und eine Anzahlung (sofern vorhanden) geleistet haben, ihre Dokumente innerhalb von zwei Werktagen ab dem Datum der Ankündigung (21. Juli) zurück.
Ende April dieses Jahres kündigte der Bezirk Dong Anh außerdem die vorübergehende Aussetzung der Grundstücksversteigerungen für 44 Grundstücke auf dem Grundstück X6 im Dorf Ha Lo in der Gemeinde Lien Ha an.
Demnach werden 44 Grundstücke in zwei Runden versteigert, wobei der Bezirk in jeder Runde 22 Grundstücke versteigert. Wie bereits geplant, findet die erste Runde der Grundstücksversteigerung am 23. April und die zweite am 6. Mai statt. Die Grundstücke werden eine Fläche von 90 bis 154 m2 pro Grundstück haben und der Startpreis wird zwischen 30,3 und 33,3 Millionen VND pro m2 liegen.
Zuvor war angekündigt worden, dass die 44 Grundstücke, deren Versteigerungen ausgesetzt waren, am 18. März versteigert werden sollten. Ende April und Anfang Mai wurde jedoch eine erneute Versteigerung der Grundstücke angekündigt, und dann wurde eine erneute Aussetzung der Versteigerung angekündigt.
Die Grundstückspreise bleiben aufgrund des Käufervertrauens träge
Kürzlich veröffentlichte Berichte zahlreicher Immobilienforschungsinstitute zeigen, dass das Interesse am Grundstückssegment vom zweiten Quartal 2022 bis heute weiterhin sehr gering ist.
Wenn der Markt „heiß“ ist, ist Land das Segment, das viel Aufmerksamkeit erhält und sehr schnell absorbiert wird, aber wenn der Markt nachlässt, verzeichnet Land den stärksten Rückgang. Denn Land ist ein Segment, das eher spekulativ ist als die Notwendigkeit, den Cashflow auszunutzen.
Einige Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Transaktionssituation auf dem Grundstücksmarkt aufgrund des Vertrauens der Käufer noch ruhig ist. Die Schwierigkeiten bei Kreditlimits und Darlehenszinsen sind noch nicht vollständig gelöst, was zu einem „Zögern“ der Käufer führt.
Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sind Immobilientransaktionen schwierig erfolgreich, da die Erwartungen von Verkäufern und Käufern immer noch weit auseinander liegen.
Konkret: Laut der Umfrage ist einer der Gründe, warum Investoren Immobilien verkaufen müssen, für 49 % die Umstrukturierung ihres Anlageportfolios. 23 % geben an, dass sie die Immobilie nicht nutzen müssen und deshalb weiterverkaufen. Nur 22 % geben finanzielle Schwierigkeiten an, da sie die Immobilie zur Lösung wirtschaftlicher Probleme übertragen müssen.
„Da die Gruppe der Verkäufer, die ihre Waren aufgrund finanzieller Schwierigkeiten „loswerden“ müssen, nicht groß ist, hoffen die meisten von ihnen immer noch, ihre Immobilien mit Gewinn zu verkaufen, wobei die Gewinne um etwa 10 % schwanken“, teilte Herr Quoc Anh mit.
Was die Liquidität betrifft, sind viele Experten der Ansicht, dass die Immobilieninvestitionswelle wieder an Fahrt gewinnen und die Unternehmen mehr Geld fließen könnten, wenn die Zinssätze unter 10 % pro Jahr fallen und der Markt anzieht.
Im Gegenteil: Wenn die Kreditzinsen hoch bleiben und der Immobilienmarkt weiter stagniert, wird der Cashflow wahrscheinlich auf der Bank bleiben.
Durch die Anwendung des „K-Koeffizienten“ auf Grundstückspreise werden möglicherweise viele Großprojekte „übersehen“?
In ihrer Antwort auf die Bitte des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt um Kommentare und die Fertigstellung des Verordnungsentwurfs zur Änderung und Ergänzung der Verordnung Nr. 44/2014/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise erklärte die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass die Regelung zur Anwendung der Methode des Anpassungskoeffizienten für Grundstückspreise (Koeffizient K) für Grundstücke und Landflächen mit einem Wert von weniger als 200 Milliarden VND im Vergleich zur Grundstückspreisliste nicht der Realität entspreche.
Der HoREA-Vorsitzende Le Hoang Chau sagte, der Verband habe dem Premierminister, dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung gerade ein Dokument übermittelt, in dem vorgeschlagen werde, die „Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten“ zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für alle Immobilien- und Stadtprojekte anzuwenden, ohne „Grundstücke mit einem Wert unter 200 Milliarden VND, der anhand des Bodenpreises in der Bodenpreisliste berechnet wird“, zu begrenzen.
Laut Herrn Chau sieht Artikel 4 des Verordnungsentwurfs zur Änderung und Ergänzung der Verordnung Nr. 44/2014/ND-CP (Verordnungsentwurf Nr. 44) drei Methoden der Grundstücksbewertung vor, und zwar: Vergleichsmethode, Einkommensmethode, Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Die „Überschussmethode“ ist im Verordnungsentwurf nicht mehr vorgesehen.
Insbesondere sieht Absatz 3, Artikel 5 des Entwurfs vor, dass in den folgenden Fällen „die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten zur Bestimmung des Bodenpreises angewendet wird“: Bestimmung des Bodenpreises eines Grundstücks oder einer Landfläche, deren Wert anhand des Bodenpreises in der Bodenpreisliste unter 200 Milliarden VND berechnet wird.
Allerdings stellte HoREA fest, dass die Regelung zur Anwendung der „Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten“ auf Grundstücke und Landflächen, deren Preis im Vergleich zur Bodenpreisliste „unter 200 Milliarden VND“ liegen muss, nicht der Realität entspricht, da dabei viele Immobilienprojekte, Wohnhäuser und Stadtgebiete größeren Ausmaßes „fehlen“.
„Weil es keine geeignete Methode gibt, um die Grundstücksbewertung in den oben genannten Fällen anzuwenden, weil der Entwurf des Dekrets 44 nur drei Grundstücksbewertungsmethoden vorsieht, wobei die Vergleichsmethode oder die Einkommensmethode nicht angewendet werden können, um den Grundstückswert zu ermitteln und die Landnutzungsgebühren und die Grundmiete für Grundstücke und Landflächen mit einem Wert von über 200 Milliarden VND zu berechnen“, erklärte Herr Chau.
Daher ist Herr Chau der Ansicht, dass die Regelung zur Anwendung der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten auf alle Projekte, unabhängig davon, ob es sich um „Grundstücke und Landflächen mit einem Wert, der gemäß dem Bodenpreis in der Bodenpreisliste berechnet wird, von weniger als 200 Milliarden VND“ oder „von mehr als 200 Milliarden VND“ handelt, dazu beitragen wird, Transparenz und Fairness zu gewährleisten und zu verhindern, dass es zu Einnahmeverlusten des Staatshaushalts kommt.
Auf Grundlage der Analyse betonte der Vorsitzende des HoREA, dass zur Erfüllung praktischer Anforderungen und zur Anwendung der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten auf alle Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbauprojekte und Stadtgebiete die Regelung „unter 200 Milliarden VND“ aus dem Entwurf gestrichen werden müsse, um die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten auf alle Projekte anzuwenden, unabhängig davon, ob es sich um „Grundstücke oder Landflächen mit einem nach dem Bodenpreis in der Bodenpreisliste berechneten Wert unter 200 Milliarden VND“ oder „über 200 Milliarden VND“ handelt.
„Falls die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten weiterhin auf Grundstücke und Landflächen mit einem Wert von weniger als 200 Milliarden VND angewendet wird, ist es notwendig, die Überschussmethode beizubehalten, um spezifische Bodenpreise zu bestimmen und Landnutzungsgebühren und Grundmieten für Grundstücke und Landflächen mit Entwicklungspotenzial zu berechnen; in großem Maßstab mit Werten, die nach den Bodenpreisen in der Bodenpreisliste von über 200 Milliarden VND berechnet werden“, schlug Herr Chau vor.
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| Artikel 7 des Wohnungsgesetzes von 2014 legt eindeutig fest, dass drei Personen in Vietnam Eigentum besitzen dürfen: inländische Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen; im Ausland lebende Vietnamesen; ausländische Organisationen und Einzelpersonen gemäß Absatz 1, Artikel 159 dieses Gesetzes. (Quelle: BXD) |
Voraussetzungen für die Anerkennung von Wohneigentum
Artikel 8 des Wohnungsgesetzes von 2014 legt die Bedingungen für die Anerkennung von Wohneigentumsrechten klar fest.
Personen, die in Vietnam ein Haus besitzen dürfen
Artikel 7 des Wohnungsgesetzes von 2014 legt eindeutig fest, dass drei Personen in Vietnam ein Eigenheim besitzen dürfen, nämlich: inländische Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen; im Ausland lebende Vietnamesen; ausländische Organisationen und Einzelpersonen, die in Absatz 1, Artikel 159 dieses Gesetzes genannt sind.
Voraussetzungen für die Anerkennung von Wohneigentum
Um als Eigentümer von Wohneigentum anerkannt zu werden, muss die Organisation, der Haushalt oder die Einzelperson im Inland ansässig sein. Vietnamesen mit Wohnsitz im Ausland benötigen eine Einreiseerlaubnis nach Vietnam. Ausländische Organisationen und Einzelpersonen müssen die in Artikel 160 des Wohnungsgesetzes von 2014 festgelegten Bedingungen erfüllen.
Darüber hinaus ist es notwendig, in folgenden Formen über legalen Wohnraum zu verfügen: Für inländische Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen ist dies in Form von Investitionen in den Bau, Kauf, Mietkauf, Erhalt von Geschenken, Erhalt von Erbschaften, Erhalt von Kapitaleinlagen, Erhalt von Wohnungstausch und anderen Formen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen möglich.
Für im Ausland lebende Vietnamesen durch den Kauf oder die Anmietung von Gewerbeimmobilien von Immobilienunternehmen oder Genossenschaften (nachfolgend „Immobilienunternehmen“ genannt); Kauf, Erhalt von Geschenken, Tausch oder Erbschaft von Wohnungen von Haushalten oder Einzelpersonen; Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten bei Investitionsprojekten für den gewerblichen Wohnungsbau, denen der Verkauf von Grundstücken zur Selbstorganisation des Wohnungsbaus gemäß den gesetzlichen Bestimmungen gestattet ist.
Für ausländische Organisationen und Einzelpersonen erfolgt dies über die in Absatz 2, Artikel 159 des Wohnungsgesetzes von 2014 vorgeschriebenen Formulare.
Vingroup gründet Tochtergesellschaft mit einem Stammkapital von über 1.200 Milliarden VND in Nghe An
Die Vingroup Corporation (Börsenkürzel: VIC) hat gerade einen Beschluss zur Abspaltung einer Tochtergesellschaft und Gründung eines neuen Unternehmens bekannt gegeben.
Insbesondere genehmigte der Vorstand der Vingroup die Abspaltung der Vinpearl Joint Stock Company, einer Tochtergesellschaft der Gruppe, und die Gründung einer neuen Tochtergesellschaft auf der Grundlage der Abspaltung des oben genannten Unternehmens zum Zweck der Umstrukturierung der internen Eigentumsverhältnisse.
Das neu gegründete Unternehmen ist die Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company mit Hauptsitz in der Binh Minh Street, Nghi Hai Ward, Cua Lo Town, Provinz Nghe An.
Das voraussichtliche Stammkapital von Vinpearl Cua Hoi beträgt 1.263,8 Milliarden VND. Die Kapitaleinlagequote der Vingroup beträgt 99,99 % des Stammkapitals. Das Hauptgeschäftsfeld des Unternehmens sind Hotel- und Tourismusdienstleistungen.
Vor der Abspaltung und Gründung eines neuen Unternehmens wurde 2017 die Nghe An-Zweigstelle der Vinpearl Joint Stock Company gegründet. Die Vertreterin der Zweigstelle ist Frau Vo Thi Phuong Thao.
In Nghe An entwickelt Vingroup Immobilienprojekte wie Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh und das Renovierungsprojekt des Apartmentkomplexes Quang Trung in Gebiet B, Vinh-Stadt.
Im Jahr 2022 hat die Vinpearl Joint Stock Company in Zusammenarbeit mit der Melía Hotels International Group einen strategischen Kooperationsplan bekannt gegeben. Melía Vinpearl Cua Hoi ist eines von 12 Projekten, bei denen Vinpearl zusammengearbeitet hat, um die Managementrechte für einen Mindestzeitraum von 10 Jahren an Melía zu übertragen.
Das Resort ist ein Komplex aus Villen und Hotels mit einer Fläche von 38,7 Hektar, darunter 184 Hotelzimmer auf einer Fläche von 5.000 Quadratmetern. Das Gesamtinvestitionskapital des Projekts beträgt fast 900 Milliarden VND. Das Projekt begann im Juni 2016 und wurde im April 2017 eingeweiht.
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