Nicht Wohnungen, dies ist das „Geldverdienen“-Segment; Hanoi skizziert das Porträt und die Psychologie der Mieter und überprüft mehr als 700 Projekte

Sollten Sie in Wohnungen oder Grundstücke investieren? Immobilienmieter bevorzugen das Segment unter 10 Millionen VND/Monat. Mehr als 700 Projekte in Hanoi werden geprüft. Inspektionsergebnisse, Kontrollen, Nachkontrollen ... sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Immobilien: Grundstücke sind weiterhin ein Investitionskanal, der viel Aufmerksamkeit erhält, auch wenn das Angebot an diesem Produkt aufgrund von Vorschriften, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken einschränken, in naher Zukunft knapp sein wird. (Foto: Duong Tam)

Soll ich in Wohnungen oder Grundstücke investieren?

Mit dem Gedanken, dass „Landkauf nie ein Verlust ist“ – die Grundstückspreise tendieren dazu, mit der Zeit immer zu steigen – planen viele Menschen, in ein Grundstück in einer Provinz am Stadtrand von Hanoi zu investieren. Manche rechnen aber auch damit, eine Wohnung zu kaufen und diese monatlich zu vermieten.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analysierte, dass in Hanoi die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch und die Miete einfach sei. Allerdings seien Investitionen in Wohnungen derzeit hinsichtlich der Kapitalkosten nicht mehr rentabel.

Als Grund nannte Herr Chung, dass die Wohnungspreise ihren Höhepunkt erreicht hätten und daher kaum noch Chancen auf Wertsteigerung bestünden. Steigende Wohnungspreise ließen die Mieten an Attraktivität verlieren. Tatsächlich schwanken die Mietrenditen in Hanoi nur um 3-4 %.

Daher ist Land laut Herrn Chung weiterhin ein Investitionskanal, der große Aufmerksamkeit erhält, auch wenn das Angebot dieses Produkts aufgrund von Vorschriften, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken einschränken, in naher Zukunft knapp sein wird. Darüber hinaus ist Land ein Investitionssegment mit vielen Geldbeträgen und für viele Menschen geeignet.

„Mit der rasanten Urbanisierung wird die Nachfrage in den Regionen hoch sein. Daher ist es nach wie vor sinnvoll und sicher, durch den Kauf von Grundstücken Kapitalgewinne zu erzielen. Mit 3 bis 4 Milliarden VND können Sie in Grundstücke rund um Hanoi und in Wirtschaftszentren mit Industrieparks wie Bac Ninh, Bac Giang oder Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong und Quang Ninh investieren. Diese Gebiete ziehen derzeit die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich“, schlug Herr Chung vor.

Der Generaldirektor von SGO Homes wies jedoch auch darauf hin, dass Investoren beim Kauf von Grundstücken auf Projekte achten müssen, die die gesetzlichen Bedingungen erfüllen, zumindest einen Kaufvertrag unterzeichnen oder über ein rotes Buch verfügen. Gleichzeitig ist es notwendig, die Kapazität des Investors zu berücksichtigen und Standorte auszuwählen, die den Bedürfnissen entsprechen und Menschen anziehen, dort in Zukunft zu leben.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Property, stellte fest, dass Investitionen in Wohnungen oder Grundstücke in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit weder attraktiv noch effektiv seien. Der Grund dafür sei, dass die Preise hoch verankert seien, die Liquidität jedoch abnehme.

„Die Wohnungspreise sind für viele Menschen, die eine Wohnung kaufen möchten, unerschwinglich. Früher konnte man eine Wohnung für 2,5 bis 3 Milliarden VND kaufen, heute sind es 4 bis 5 Milliarden VND. Der Preis für Wohnungen als Kapitalanlage hat sich verdoppelt, während die Mieten kaum gestiegen sind. Die Investitionseffizienz hat also abgenommen. Neben den Wohnungen sind auch die Grundstückspreise gestiegen. Ein 30 Quadratmeter großes Haus mit drei bis vier Stockwerken in einer Gasse kostete früher 3 Milliarden VND, heute sind es je nach Lage 5 bis 7 Milliarden VND“, so Herr Toan.

Er fügte hinzu, dass viele Investoren dazu tendierten, Kapital aus Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in andere Gebiete wie Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria – Vung Tau … zu verlagern.

Mieter wählen Preissegment unter 10 Millionen VND/Monat

In Bezug auf das Profil und die Psychologie von Immobilienmietern betonte Le Bao Long, Marketingdirektor von Batdongsan.com.vn, dass der Mietbedarf in allen Einkommensgruppen hauptsächlich aus Spargründen resultiert. Laut Long möchten 73 % der Befragten für weniger als 10 Millionen VND mieten, allerdings schrumpft auch in diesem Segment das Angebot.

Konkret wollten 41 % der Teilnehmer der Umfrage von Batdongsan.com.vn ein Haus für 5–7 Millionen VND mieten, aber die Anzahl der Immobilienangebote zur Miete in dieser Preisklasse auf Batdongsan.com.vn (was in gewisser Weise das Marktangebot widerspiegelt) erreichte im Jahr 2024 nur 19 %.

Die Zahlen zeigen, dass die Mietpreise für Immobilien parallel zum Preisanstieg auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt gestiegen sind, insbesondere in Hanoi. Bemerkenswerterweise gaben 52 % der in Hanoi lebenden Umfrageteilnehmer an, bereit zu sein, 31–40 % ihres Einkommens für die Miete auszugeben.

Da die durchschnittliche Mietforderung in Hanoi im vierten Quartal 2024 19 Millionen VND/Monat erreichte und damit stärker stieg als in Ho-Chi-Minh-Stadt (14 Millionen VND/Monat), neigen Mieter in Hanoi dazu, bei Ausstattung und Lage Kompromisse einzugehen, um Kosten zu sparen. Sie sind bereit, eine Wohnung mit weniger Ausstattung zu mieten, eine Wohnung weiter vom Zentrum entfernt zu mieten, eine Wohnung mit geringerer Qualität zu wählen, in eine kleinere Wohnung umzuziehen oder mit anderen zusammenzuwohnen, um die Mietkosten zu senken.

Herr Le Bao Long empfiehlt Mietern, auf einige Dinge zu achten. Dazu gehört, ihre Anforderungen hinsichtlich Lage, Gegend und Ausstattung klar zu definieren, Preise in der gleichen Gegend zu vergleichen, um zu verhandeln, und den Vertrag, den Mietstatus und die Zahlungsbedingungen zu überprüfen, damit der Mietvorgang reibungslos verläuft.

Mehr als 700 Projekte in Hanoi wurden überprüft, zur Inspektion, Prüfung und Nachinspektion abgeschlossen.

Das Volkskomitee von Hanoi hat 712 nicht im Budget enthaltene Kapitalprojekte ermittelt, bei denen Grundstücke genutzt werden und die im Rückstand sind, und einen Plan zu deren Bearbeitung und Lösung gemäß der Resolution Nr. 04/NQ-HDND des Volksrats von Hanoi vom 8. April 2022 über Maßnahmen zur Beschleunigung des Investitionsfortschritts herausgegeben, wobei der Schwerpunkt auf der Bearbeitung nicht im Budget enthaltener Kapitalprojekte liegt, bei denen Grundstücke genutzt werden und die im Rückstand sind.

Bis November 2024 wurden 706 Projekte (99,2 %) mit einer Gesamtfläche von 11.352 Hektar geprüft, mit Inspektion, Prüfung und Nachinspektion abgeschlossen und zur Bearbeitung weitergeleitet. Dies ist der Inhalt, den das Stadtvolkskomitee dem Stadtvolksrat auf der 20. Sitzung vorlegte.

In Umsetzung der drastischen Anweisung des Stadtparteikomitees und der Resolution Nr. 04/NQ-HDND des Stadtvolksrates vom 8. April 2022 haben der Stadtlenkungsausschuss, das Parteikomitee des Stadtvolkskomitees und der Vorsitzende des Stadtvolkskomitees die städtischen Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees der Bezirke, Städte und Gemeinden regelmäßig überwacht, gedrängt, angewiesen und ihnen Aufgaben zugewiesen, um sich auf die Organisation der synchronen Umsetzung von Maßnahmen zu konzentrieren, insbesondere auf die Arbeit der Überprüfung, Inspektion, Kontrolle und Nachkontrolle, die umgehende Erkennung von Fällen von Verzögerungen und Verstößen gegen das Gesetz über Landinvestitionen, die Analyse und Aufklärung der Ursachen, den Vorschlag von Maßnahmen zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten sowie geeignete Behandlungsmöglichkeiten.

Insbesondere hat die Stadt Bedingungen geschaffen, damit Investoren praktikable Lösungen und Zeit haben, das Problem zu lösen, das Land schnell zu nutzen, Verschwendung zu vermeiden und Verstöße gegen das Gesetz zur Landbewirtschaftung und -nutzung zu verhindern. Bei vielen Projekten wurden Verstöße überwunden, Land bestimmungsgemäß genutzt, Investitionsverfahren proaktiv abgeschlossen, Ressourcen gebündelt, Schwierigkeiten überwunden, Investitionsprojekte abgeschlossen, das Land genutzt und Landnutzungsgebühren und Pacht gemäß den Vorschriften an den Staatshaushalt gezahlt.

Fälle vorsätzlicher Verzögerung und fortgesetzter Verstöße werden streng im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen geahndet. Der Vorsitzende des städtischen Volkskomitees, der Leiter des Lenkungsausschusses, die stellvertretenden Vorsitzenden des städtischen Volkskomitees, die Direktoren der städtischen Abteilungen und Zweigstellen sowie die Sekretäre und Vorsitzenden der Bezirks- und Stadtvolkskomitees treffen sich regelmäßig, um Berichte über die Situation und Ergebnisse anzuhören und die Bearbeitung jedes Projekts zu leiten (schriftliche Berichte anzuhören und konkrete Bilder der aktuellen Situation anzuzeigen). Die Abteilungen, Zweigstellen, Bezirks- und Stadtvolkskomitees werden aufgefordert, proaktiv und konzentriert zu lenken und Hindernisse und Schwierigkeiten zu beseitigen und den Investoren bei deren Überwindung zu helfen. Verstöße werden proaktiv geprüft, kontrolliert und streng im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen geahndet.

Von den 712 außerbudgetären Kapitalprojekten mit Landnutzung, die als im Zeitplan liegend identifiziert wurden, hat das städtische Volkskomitee die Bearbeitung und Lösung von 706 Projekten (das entspricht 99,2 %) mit einer Gesamtfläche von 11.352 Hektar angeordnet. Die verbleibenden 6 Projekte (das entspricht 0,8 %) mit einer Gesamtfläche von 81,6 Hektar Land, für die zwar politische Entscheidungen getroffen wurden, denen der Staat jedoch kein Land zugeteilt oder gepachtet hat, werden vom Ministerium für Planung und Investitionen geprüft und es werden konkrete Bearbeitungspläne vorgeschlagen.

Hanoi genehmigt Plan für Pferderennbahn im Wert von über 400 Millionen USD

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade die Entscheidung Nr. 6396 erlassen, mit der die städtische Unterteilungsplanung des Gebiets 3 von Soc Son im Maßstab 1/2000 in den Gemeinden Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu und der Stadt Soc Son (Bezirk Soc Son) genehmigt wird.

Demnach beträgt das Gebiet der städtebaulichen Studie für Soc Son Zone 3 etwa 1.424 Hektar. Die erwartete Bevölkerung bis 2030 beträgt etwa 46.210 Menschen.

Die Forschungsgrenze verläuft wie folgt: Im Norden grenzt es an die geplante Route zum Soc-Tempel; im Süden an die Route 18, die neue geplante Route; im Westen an den Schutzkorridor und die Nationaleisenbahn Hanoi – Thai Nguyen; im Osten an die 40 m breite Stadtplanungsstraße.

Zur Regelung der Erschließung und der Verkehrswege ist die Siedlung in 2 Planungszonen (Zonen III.1 und III.2) mit 16 Planungsblöcken gegliedert.

Konkret umfasst das Gebiet III.1 eine Fläche von 246,5 Hektar, darunter zwei Planungsblöcke, die ökologische Stadtentwicklungsgebiete mit zunehmender Grünfläche und Wasserfläche darstellen. Der Planungsblock III.1-1 ist als regionales Sport- und Unterhaltungszentrum (Pferderennbahn) ausgewiesen.

Der Planungsblock III.1-2 ist als neues Wohnbaugebiet ausgewiesen, mit einem kompletten sozialen Infrastruktursystem, zusätzlich zur Entwicklung von Gewerbe- und Dienstleistungsfunktionen, die insbesondere den Pferderennbereich und das gesamte Gebiet im Allgemeinen ergänzen.

Zone III.2 mit einer Fläche von fast 1.170 Hektar, darunter 14 Planungsblöcke, ist ein Gebiet, in dem der Schwerpunkt auf der Entwicklung konzentrierter medizinisch-kulturell-pädagogischer Komplexfunktionen, städtischer öffentlicher Dienste, der Bildung eines multimodalen Transportzentrums, der Entwicklung kommerzieller Dienstleistungsbereiche, Büros, Hotels usw. mit Anbindung an das Bahnhofsgebiet Da Phuc, der Entwicklung sozialer Infrastruktursysteme, der Erweiterung neuer Wohngrundstücke rund um bestehende Dörfer sowie der Fertigstellung unabhängiger Wohngruppen und Wohneinheiten liegt.

Anfang des Jahres organisierte das Volkskomitee des Bezirks Soc Son eine Konsultation zum detaillierten Planungsprojekt im Maßstab 1:500 für den Mehrzweck-Unterhaltungskomplex – die Pferderennbahn Soc Son in den Gemeinden Tan Minh, Phu Linh und Soc Son. Das Projekt hat eine geschätzte Investitionssumme von rund 420 Millionen US-Dollar und schafft direkte Arbeitsplätze für rund 5.000 Arbeitnehmer, die in anderen Dienstleistungssektoren arbeiten werden.

In Bezug auf dieses Projekt beschloss der Premierminister im September 2019, die Investitionspolitik zu genehmigen.

Im Oktober 2019 stellte das Planungs- und Investitionsministerium von Hanoi die erste Investitionsregistrierungsbescheinigung und im März 2020 die dritte Änderungsbescheinigung aus.

Die Rennstrecke soll nach 2021 in Betrieb gehen, ist jedoch aufgrund einiger Schwierigkeiten nicht realisierbar.

Mitte 2022 schlug Hanoi dem Premierminister vor, die Schwierigkeiten bei der Rückgewinnung von 125 Hektar Land zur Umsetzung des Projekts zu beseitigen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html