Bau von bezahlbarem Wohnraum, um den Immobilienmarkt „aufzuwärmen“?

Ein Einkommen von mehreren zehn Millionen Dong ist auch schwierig, ein Haus zu kaufen

„Mein Mann und ich mieten jetzt seit sieben Jahren ein Haus und wissen nicht, wann wir in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus kaufen können“, sagte Nguyen Thi Thuy, eine Bewohnerin des Bezirks Tan Binh.

Frau Thuy sagte, sie arbeite als Buchhalterin für ein Bekleidungsunternehmen und verdiene 10 Millionen VND im Monat. Ihr Mann arbeite als Techniker für ein Bauunternehmen und verdiene 12 Millionen VND im Monat. Das Gesamteinkommen von 22 Millionen VND reicht gerade aus, damit das Paar seinen Lebensunterhalt bestreiten und die Ausbildung seiner sechsjährigen Tochter finanzieren kann.

Frau Thuy und ihr Mann haben mehrere hundert Millionen VND gespart, doch dieser Betrag reicht nicht für den Kauf eines Hauses. Sie benötigen mindestens 600 Millionen VND, damit die Bank ihnen den Kredit für die ältesten und günstigsten Wohnungen der Stadt gewährt.

Frau Thuy erzählte, dass ihr monatliches Einkommen trotz 600 Millionen VND nicht gestiegen sei und sie und ihr Mann nicht genug Geld hätten, um die Tilgung und die Zinsen an die Bank zu zahlen. Daher sei der Traum vom Eigenheim noch in weiter Ferne.

Viele Menschen mit durchschnittlichem Einkommen können sich in Ho-Chi-Minh-Stadt kein Haus leisten. (Illustration: Dai Viet)

Wie die Familie von Frau Thuy konnte auch Herr Vo Thanh Tuan, ein Kommunikationsspezialist für ein ausländisches Unternehmen, kein Haus kaufen, obwohl sein derzeitiges Einkommen 16 Millionen VND/Monat beträgt.

Laut Herrn Tuan müsste er, wenn er zum jetzigen Zeitpunkt ein Haus kaufen würde, einen Kredit von etwa 1,5 Milliarden VND aufnehmen. Die Tilgungs- und Zinszahlungen an die Bank würden somit sein gesamtes Gehalt „verschlingen“.

Sozialwohnungen „düster“

Obwohl Millionen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen Wohnraum benötigen, entwickelt sich der soziale Wohnungsbau nur sehr langsam. Der Grund dafür sind zahlreiche rechtliche Hürden, unzureichende Regelungen, Schwierigkeiten bei der Aufnahme von Vorzugskrediten und die Schwierigkeit, die Begünstigten der Sozialleistungen zu ermitteln.

Dr. Doan Van Binh, ein Immobilienexperte, merkte an, dass das Wohnungsgesetz zwar ausdrücklich Bedingungen für den Kauf von Sozialwohnungen wie Einkommen, Wohnort, Wohnung usw. vorschreibe, es aber immer noch schwierig sei, die richtigen Objekte für den Kauf, die Miete oder den Mietkauf zu bestimmen.

Darüber hinaus entspricht die Regelung, dass gewerbliche Wohnungsbauprojekte in städtischen Gebieten des Typs III oder höher 20 % ihrer Grundstücksfläche für Sozialwohnungen reservieren müssen, nicht der Realität. Dies führt dazu, dass viele Projekte Grundstücke für Sozialwohnungen reservieren, diese aber nicht nutzen. Dadurch werden Landressourcen verschwendet und es kommt zu einem Verlust der städtischen Ästhetik.

Wenn bei kleinen Projekten 20 % der Fläche für Sozialwohnungen genutzt werden, reicht diese Fläche nicht aus, um ein normales Sozialwohnungsgebiet mit Versorgungseinrichtungen und Landschaftsgestaltung für die Bevölkerung zu errichten.

Der Markt für Sozialwohnungen entwickelt sich sehr schleppend und düster. (Foto: D.V)

Laut Dr. Binh haben Menschen und Unternehmen, die Sozialwohnungen bauen, große Schwierigkeiten, an zinsgünstige Kredite zu kommen. Kreditaktivitäten zur Unterstützung des Sozialwohnungssektors waren bisher nicht effektiv.

Laut Frau Tran Lan Anh, Vertreterin eines Immobilienunternehmens im 12. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt, liegt der Grund für das mangelnde Interesse der Unternehmen an Sozialwohnungen darin, dass die Grundstückspreise zu stark gestiegen sind und der Gewinn aus dem Bau von Sozialwohnungen zu gering ist.

Gleichzeitig bieten Mechanismen und Richtlinien den Unternehmen kaum Unterstützung. Daher beteiligen sich Unternehmen kaum am Bau von Sozialwohnungen und konzentrieren sich ausschließlich auf den Bau von Gewerbewohnungen.

Bezahlbarer Wohnraum ist die Lösung

Laut Immobilienexperten in Ho-Chi-Minh-Stadt eröffnet die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Möglichkeiten, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, den Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und nahezu durchschnittlichem Einkommen zu decken und das Immobilienpreisniveau des gesamten Marktes zu senken.

Partei und Regierung haben der Wohnraumversorgung der Bevölkerung über die Jahre stets große Aufmerksamkeit geschenkt und sie als zentrale Aufgabe der sozioökonomischen Entwicklung des Landes betrachtet. Das rasante Wirtschaftswachstum und die Urbanisierung haben jedoch die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Gleichzeitig ist das Angebot kontinuierlich zurückgegangen und zeigt seit 2018 keine Anzeichen einer Steigerung, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender wird.

Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend zu hochwertigen Produkten für Investitions- und Spekulationszwecke. Dieses anhaltende Ungleichgewicht hat zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise geführt und ein neues Preisniveau etabliert, das für die Mehrheit der Bevölkerung weit über dem Erschwinglichen liegt. Die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum bietet daher Möglichkeiten, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben und den Wohnbedarf der Menschen zu decken.

Bezahlbarer Wohnraum dürfte den Immobilienmarkt künftig ankurbeln. (Foto: Dai Viet)

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass der Anteil des Wohnungsangebots im erschwinglichen Segment (unter 25 Millionen VND/m2) am gesamten Wohnungsangebot kontinuierlich gesunken ist, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2023.

Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen im mittleren Preissegment (25–50 Millionen VND/m2) auf 54 %, 34 % bzw. 27 %, wobei das Angebot hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von 40–50 Millionen VND/m2 bestand.

Die Nachfrage nach realem Wohnraum führt die Wohnnachfragestruktur mit einem Anteil von 80 % stets an, die restlichen 15 % sind langfristige Investitionsnachfrage und 5 % spekulative Nachfrage. Laut VARS-Daten verfügen zudem nur etwa 25 % der Nachfrage nach realem Wohnraum über die nötige finanzielle Zahlungsfähigkeit.

In diesem Zusammenhang ist VARS davon überzeugt, dass bezahlbarer Wohnraum neben dem sozialen Wohnungsbau in der kommenden Zeit der wichtigste Entwicklungstrend auf dem Immobilienmarkt sein wird, da dieses Segment auf den Bedürfnissen und tatsächlichen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen beruht.

Was ist „erschwinglich“?

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, sagte, dass es in Vietnam kein offizielles Konzept für bezahlbaren Wohnraum gebe, dass es jedoch möglich sei, einige Merkmale dieses Typs herauszustellen, indem man ihn mit Sozialwohnungen vergleiche und darauf basiere, wie die Angemessenheit der Wohnungspreise bestimmt werde.

Dementsprechend richtet sich der soziale Wohnungsbau derzeit vor allem an Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten, die von der Grundsteuer befreit sind und Zugang zu Vorzugskreditpaketen haben, die ausschließlich Investoren und Eigenheimkäufern vorbehalten sind.

Bezahlbarer Wohnraum ist gewerblicher Wohnraum zu erschwinglichen Preisen, der den finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen entspricht und sich an Menschen mit durchschnittlichem und nahezu durchschnittlichem Einkommen und einem gewissen Maß an Ersparnissen in speziellen städtischen Gebieten richtet.

Herr Dinh ist davon überzeugt, dass bezahlbarer Wohnraum dann gegeben ist, wenn Familien die Wohnkosten und andere Lebenshaltungskosten mit ihrem Einkommen in Einklang bringen können.

Nach Erfahrungen mit der Bewertung der Erschwinglichkeit von Wohnraum in vielen Ländern der Welt ist bezahlbarer Wohnraum ein Wohnraum, bei dem die Wohnkosten 30 % des gesamten Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Für einen Haushalt mit einem Einkommen von etwa 30 Millionen VND/Monat entsprechen 30 % dieser Kosten einer Ansammlung von etwa 100 Millionen VND/Jahr. Erschwinglicher Wohnraum kostet also etwa 2 – 2,5 Milliarden VND pro Wohnung.

Laut Herrn Dinh ist es in der Realität jedoch sehr schwierig, Apartmentprojekte mit Preisen zwischen 2 und 2,5 Milliarden VND zu entwickeln, insbesondere in zwei großen Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi , aber schwierig bedeutet nicht unmöglich.

Herr Dinh ist davon überzeugt, dass bezahlbarer Wohnraum entstehen wird, wenn der gesamte Markt zusammenarbeitet und die Wohnungspolitik der Marktwirtschaft folgt. Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum parallel zum sozialen Wohnungsbau

Laut VARS ist es auf staatlicher Seite notwendig, eine offizielle Definition von bezahlbarem Wohnraum bereitzustellen sowie Forschungsmechanismen und bevorzugte Richtlinien speziell für bezahlbaren Wohnraum mit dem Hauptziel, Investoren zu ermutigen, sich an der Entwicklung des Angebots in diesem Segment zu beteiligen und den Wohnungsbedarf von Haushalten mit durchschnittlichem oder nahezu durchschnittlichem Einkommen zu decken.

Dazu gehören eine bevorzugte Kreditpolitik, die speziell darauf ausgerichtet ist, die „Kaufkraft“ zu erhöhen, oder eine Erhöhung der Steuern auf Zweit- und Drittwohnungen, um spekulative Anreize zu verringern. Außerdem können Steuereinnahmen wiederverwendet werden, um diejenigen zu unterstützen, die wirklich in Not sind. Unterstützen Sie Investoren bei der Entwicklung und dem Betrieb sozialer Infrastrukturprojekte …

Hinzu kommen steigende Investitionen und der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur. Wenn die Entfernung kein Problem mehr darstellt, ist der Trend zur Abwanderung aus dem Zentrum in die Vororte unvermeidlich.

Quelle: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html