Sorge vor knapper werdenden Wohnprojekten

Vorschriften, die Unternehmen „verwirren“

Es schränkt nicht nur die Bedingungen für die Projektumsetzung ein, wie in dem von der Zeitung VietNamNet veröffentlichten Artikel „Unternehmen geben Projekte aufgrund von Vorschriften zu Wohngrundstücken auf“ beschrieben wird; der Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes hindert Unternehmen auch daran, Landübertragungen zur Umsetzung von Projekten zu erhalten.

Denn die Bestimmungen des Gesetzentwurfs erlauben nur die Übertragung von Wohngrundstücken und nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, die kein Wohngrundstück sind und für die einmalig Landnutzungsgebühren oder Pacht gezahlt wurden, um das Projekt durchzuführen.

In der Praxis werden Investoren derzeit dazu ermutigt, die Übertragung von Landnutzungsrechten auszuhandeln, um städtische und gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen. Die im Entwurf des geänderten Bodengesetzes vorgesehene Anforderung, dass sowohl Wohngrundstücke als auch nicht landwirtschaftliche Flächen über die erforderliche Pachtzahlung verfügen müssen, wird die Umwandlung und Umsetzung vieler Projekte jedoch nach Ansicht von Unternehmen unmöglich machen.

In einem Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet sagte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), dass die Einführung einer solchen Regelung für Unternehmen ein „Rätsel“ sei.

Denn seiner Aussage nach muss kein Unternehmen, das ein Grundstück für gewerbliche oder Dienstleistungszwecke nutzt, für die gesamte Projektlaufzeit von 50 Jahren Landnutzungsgebühren zahlen.

„Für fast 100 % der Grundstücke, die für Dienstleistungsunternehmen genutzt werden, wird jährlich Pacht gezahlt. Die Grundstückspreise können sich zudem ändern. Nur sehr wenige Projekte zahlen einmalig Pacht für die gesamte Laufzeit, und die Unternehmen haben dafür nicht das nötige Geld. Daher wäre die Anwendung dieser Regelung sehr unpraktisch“, sagte Herr Hiep.

Sowohl Unternehmen als auch Experten sind der Ansicht, dass der Entwurf des Landgesetzes überarbeitet werden muss, um Interessen in Einklang zu bringen. (Foto: Hoang Ha)

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, erklärte weiter, dass Unternehmen bei der Entwicklung von Projekten Land erwerben müssen. Wenn die Regelungen wie im Entwurf aussehen, müssen diejenigen, die Land besitzen, das übertragen werden kann, sofort Steuern zahlen. Wie können sie dann Geld dafür aufbringen?

Darüber hinaus ist die Festsetzung der Grundsteuer nicht einfach. Denn wenn die staatliche Behörde die Steuer für 50 Jahre auf einmal festlegen möchte, wagt sie es auch nicht, dies zu tun. Die Einrichtung einer spezialisierten Agentur zur Bewertung des Grundstückspreises ist sehr kompliziert und unpraktisch. Dies wird es auch sehr schwierig machen, ausreichend Land für die Ansiedlung großer Unternehmen zu finden.

„Es sollte einfache Regelungen für Unternehmen und Grundstücksveräußerer geben und der Prozess sollte in allen Gesetzen vereinheitlicht werden. Andernfalls wird die Umsetzung für Unternehmen und staatliche Verwaltungsbehörden zu Schwierigkeiten führen“, sagte Quyet.

Müssen zuhören und ändern

Angesichts der Mängel in Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 128 des geänderten Bodengesetzentwurfs schlug der Vorsitzende von GP.Invest, Nguyen Quoc Hiep, vor, dass der Wirtschaftsausschuss und der Rechtsausschuss der Nationalversammlung alle Meinungen der Unternehmen anhören sollten, um Anpassungen zur Interessenharmonisierung vorzunehmen. Eine Lösung dieses Problems würde sich positiv auf die sozioökonomische Entwicklung auswirken, nicht nur auf einzelne Bereiche.

„Wenn wir der Anweisung des Artikels 128 im Gesetzesentwurf folgen, wird das tatsächlich alle Projekte behindern. Ich befürchte, dass es die sozioökonomische Entwicklung behindern wird, denn wenn der Immobiliensektor dies nicht leisten kann, wird es viele Branchen beeinträchtigen“, sagte Herr Hiep.

Laut Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha kann der Verordnungsentwurf dahingehend geändert werden, dass gewerbliche Wohnbauprojekte auf Wohngrundstücken und anderen Grundstücken im Einklang mit der flexibleren Flächennutzungsplanung entwickelt werden können. Eine solche Regelung wird Investoren unterstützen und im Einklang mit der Politik der Behörden stehen, Hindernisse abzubauen und den Immobilienmarkt zu fördern.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh -Stadt (HoREA), ist über den Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes „besorgt“ und stellte fest, dass Punkt b, Klausel 1 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des (überarbeiteten) Bodengesetzes nicht mit der Politik der Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilienprojekte vereinbar seien und nicht so „offen“ seien wie das Bodengesetz von 2013.

Der Grund dafür ist, dass es vor dem Bodengesetz von 2013 eine Regelung gab, nach der Investoren von Projekten, die nicht landwirtschaftliche Flächen nutzen, Landnutzungsgebühren zahlen mussten. Mit dem Bodengesetz von 2023 gibt es jedoch nur noch eine Regelung, nach der Investoren von Projekten, die nicht landwirtschaftliche Flächen nutzen, eine Grundpacht zahlen müssen und wählen können, ob sie die Grundpacht einmalig für die gesamte Mietdauer oder jährlich zahlen möchten.

Deshalb schlug Herr Chau vor, den Entwurf des Bodengesetzes dahingehend zu ändern, dass Unternehmen für Investitionspolitiken zugelassen werden; Investoren für gewerbliche Wohnungsbauprojekte werden zugelassen, wenn sie Landnutzungsrechte besitzen oder erhalten, darunter auch Wohngrundstücke oder Teile anderer Grundstücke (dabei kann es sich um landwirtschaftliche Flächen oder nicht landwirtschaftliche Flächen handeln, die mit einer Einmalzahlung oder einer jährlichen Zahlung gepachtet werden); dann können alle diese Grundstücke für die Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte genutzt werden, wenn sie die Bedingungen für die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung erfüllen (in Übereinstimmung mit allen Arten von Planungen …).

Das Bodengesetz spielt eine wichtige Rolle und hat Auswirkungen auf viele andere Gesetze. Daher erwarten Unternehmen und Verbände, dass diese Novelle praxisgerechte Regelungen schafft, die die Interessen der betroffenen Parteien in Einklang bringen.

Der Wohnungsbedarf der Menschen in Großstädten ist sehr groß. Wenn die rechtlichen Probleme nicht gelöst werden, wird es schwierig sein, das aktuelle Problem der Wohnungsknappheit zu lösen.

Quelle: https://vietnamnet.vn/tu-bo-du-an-vi-quy-dinh-dat-o-lo-du-an-nha-o-tro-nen-khan-hiem-2200143.html